Financieel en administratief beheer

Financieel en administratief beheer 1 .4.4. 1. Overzicht overlopers Omschrijving: VASTGOEDMANAGEMENT Dit overzicht geeft een opsomming van alle werkzaamheden, zoals onderhoud goedkoop kantoor huren breda en schadeherstel, die per einde jaar nog niet zijn afgerond. Functie: Inzicht geven in de niet afgeronde werkzaamheden. 1 .4.4.2. Realisatieoverzicht Omschrijving: Geeft per eigenaar een overzicht van de prestaties van zijn portefeuille. De prognose goedkoop kantoor huren enschede wordt vergeleken met de realisatie. Functie: Bestedingen vergelijken met het budget, ingedeeld per portefeuille. 1 .4.4.3. Verzonden facturen Omschrijving: Geeft een overzicht van alle verzonden facturen. Ook de stand per periode wordt weergegeven. Functie: Inzicht geven in afhandeling van verzonden facturen. 1 .4.4.4. Factuuroverzicht Omschrijving: Geeft de standen per jaar aan van alle ontvangen facturen. Hierbij goedkoop kantoor huren almere staat zowel het geprognosticeerde als het gerealiseerde bedrag. Functie: Inzicht geven in de betalingen en de verschillen ten opzichte van de verwachtingen. 1 .4.4.5. Betalingsregeling Omschrijving: De afspraken omtrent betalingen met betrekking tot het vastgoed, zoals OZB en onderhoud, worden uiteengezet en ondertekend door beide partijen. Functie: Duidelijkheid verschaffen over de afhandeling van betalingen. 1 .4.4.6. Kasstroomoverzicht Omschrijving: Overzicht van goedkoop kantoor huren nijmegen alle feitelijke geldstromen van een organisatie binnen een boekjaar. Functie: Hiermee krijgt men inzicht in hoe de financiering van alle activiteiten verloopt. 438 BIJLAGE 3 OVERZICHT VAN BESTURINGSPRODUCTEN EN KENNISMANAGEMENTPRODUCTEN 1 .5. Beleidsverificatie 1 .5. 1. Balanced ScoreCard Omschrijving: De Balanced ScoreCard is een instrument dat de ambities van de organisatie koppelt aan de juiste meetpunten. De meetpunten monitoren de organisatie en het realiseren van haar ambities. Functie: De Balanced ScoreCard biedt vanuit de ambities een gewogen kijk op de prestaties en geeft zo de mogelijkheid om te meten of we de dingen goed doen die we goed moeten doen om onze ambities realiseren.

Een inspirerende werkomgeving

On campus: de campus als opmaat voor een inspirerende werkomgeving Hightechbedrijven vestigen hun medewerkers bij voorkeur op een campus. Want intellectuele arbeid gedijt goedkoop kantoor huren breda vooral in een groene, mensvriendelijke omge- HU ISVESTINGSMANAGEM ENT 1 1 .6 ving, zo is de gedachte. Hightechprofessionals gedijen niet in een betonnen kolos. De campus is een mode in de wereld van de hightech. Een bedrijf dat ‘kenniswerkers’ in dienst heeft is het eigenlijk aan zijn stand verplicht om een campus te bouwen. Het grote voorbeeld van al die IT-bedrijven is Stanford University in Palo Alto. Stanford – daterend uit 1891 – is een enorm complex van gebouwen in klassieke goedkoop kantoor huren enschede stijl, omgeven door strak geschoren gazons met hier en daar een boom. Eekhoorns dartelen er vrolijk de paden op en de lanen in, slechts af en toe onderbroken door een langslopende student of docent “. Een campus moet vooral rust uitstralen. ( Bron: Management Team, 17 mei 2002) 11.6 Effect van vastgoed op het totale financiële ondernemingsresultaat De organisatie streeft naar waardecreatie. In het geval van een commerciële onderneming streeft men naar rendement in financiële termen. Bij een goedkoop kantoor huren almere woningcorporatie streeft men naar rendement in maatschappelijke termen. Het bedrijfsvastgoed kan in beide gevallen een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van deze organisatiedoelstellingen. We concentreren ons hierbij op de effecten van het bedrijfsvastgoed op het rendement in financiële termen. De gedachte is dat een verbetering van het financiële rendement ook voor een maatschappelijk ondernemer van belang is. Hierdoor kan hij immers over meer financiële middelen beschikken om zijn maatschappelijke taak uit te voeren. Kledingwinkel in het zuiden van het land: – winkeloppervlakte van 2.500 m2 bvo; omzet per m2 bvo circa € 3.200 per m2 bvo; omzet totaal dus circa € 9 miljoen; omzet per artikel ongeveer € 16; dit betekent dat per jaar 500.000 artikelen over de toonbank gaan; 1 op de 5 bezoekers van de winkel koopt een artikel; gemiddeld 3.500 bezoekers op een doordeweekse dag en 6.500 bezoekers op zaterdag; gemiddelde huur per jaar per m2 bvo circa € 680. Dit is maar liefst 20% van de omzet! Krumm (2002) stelt dat bedrijfsvastgoed gemiddeld maar liefst 18% uitmaakt van het balanstotaal van de organisatie. Er zijn wel verschillen tussen de te onderscheiden sectoren, zoals is weergegeven in tabel 1 1-1. We zullen hierbij niet uitgebreid ingaan op de problematiek van het berekenen van een rendement. De centrale boodschap is dat bedrijven – en ook vastgoedafdelingen binnen bedrijven – moeten investeren in projecten waarvan het rendement hoger is dan de kostenvoet van het vermogen van de organisatie. Alleen dan vergroot men de economische waarde van de organisatie. Het probleem is echter dat het rendement op bedrijfsvastgoed lager is dan het geëiste rendement op het vermogen van de organisatie. Wanneer de organisatie besluit in bedrijfsvastgoed te investeren lijdt zij dus een economisch verlies

Slechte huisvesting

Slechte huisvesting leidt niet alleen tot hogere kosten, maar ook tot een verlies aan inkomsten. Onderzoeken schatten dat een slechte huisvesting leidt tot een verzuim van 2,5 dagen per werknemer per jaar. De kwaliteit van de fysieke werkomgeving is hierbij opgebouwd uit de kwaliteit goedkoop kantoor huren breda van: het systeem van binnenklimaatbeheersing; de kwaliteit van de binnenlucht; de akoestische kwaliteit; de lichttechnische kwaliteit; de kwaliteit en ergonomie van de werkplekinrichting. 373 1 1 .3 374 Aan de opbrengstenkant leidt een slechte huisvesting tot een prestatieverlies van 5 tot 15% van de jaaromzet, doordat de slechte huisvesting tot hinder en verminderde inzet leidt. Stel dat een bedrijf met 200 medewerkers die € 800 per dag kosten en een jaaromzet van € 1 50.000 realiseren goedkoop kantoor huren enschede over een slechte huisvesting beschikt, dan kost dat de organisatie op jaarbasis: 200 x ((2.5 x 800) + (0.1 x 1 50.000)) = € 3.040.000! Dergelijke bedragen tonen aan dat investeren in een goede huisvesting wel degelijk rendement oplevert. In de tweede helft van de jaren negentig is deze gedachte populairder geworden. De kostenbenadering van het huisvestingsmanagement heeft langzaam plaatsgemaakt voor een rendementsgerichte benadering vanuit het primaire proces. Stroomstoring in goedkoop kantoor huren almere Catharinaziekenhuis VASTGOEDMANAGEMENT Volgens de gezondheidszorg kan het 11u1ssale gebruik va11 kunstlicht een toename van stress en vennoeidheid veroorzaken. De raad adviseert om, analoog arm stiltegebieden, ‘donkertegebieden’ aan te wijzen. Bron: Bi11nenlr111ds Best/lur, oktober 2001. Elektriciteit valt uit in operatiekamer en op intensive care. Een ernstige stroomstoring heeft gistermiddag een deel van het Catharinaziekenhuis drie uur lang platgelegd. De stroom goedkoop kantoor huren nijmegen viel onder meer uit op de operatiekamers en de intensive care. Door de storing kon ook de noodstroom niet worden opgestart. De storing had geen catastrofale gevolgen. Wel moesten dertig operaties worden uitgesteld. Het bedrijfsrestaurant en de koffiekamer serveerden noodgedwongen koude gerechten. (Bron: Eindhovens Dagblad, 6 juni 2002) Omstandigheden op basisscholen vaak slecht De omstandigheden waarin leerlingen en leerkrachten dagelijks op de basisscholen verkeren zijn vaak beroerd. De gebouwen zijn slecht onderhouden, lokalen zijn vies, niet goed geventileerd en het meubilair is kapot of verouderd. De vloeren en trappen zijn glad en de kapstokken onveilig, evenals de bestrating en de speeltoestellen. Dat concludeert het onderzoeksinstituut TNO na gesprekken met schoolhoofden, schoolbesturen en Arbodiensten over de arbeidsomstandigheden. Bekend was al dat lokalen en toiletten onvoldoende worden schoongemaakt. Buitenzonwering is er niet en er is geluidsoverlast van binnen of buiten de school. Aan de brandveiligheid schort het flink. Brandwerende deuren ontbreken, blusmiddelen zijn slecht onderhouden en ook een alarminstallatie, veiligheidsglas en een EHBO-trommel zijn er niet. Volgens de onderzoekers zijn scholen zich onvoldoende bewust van de relatie tussen arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim. Er is weinig kennis over Arbobeleid binnen de scholen aanwezig. (Bron: ANP, 3 november 2000)

Huisvestingsmanagement

Huisvestingsmanagement Meer dan ooit vraagt bedrijfshuisvesting om een concrete en doelmatige aanpak. Investeren in huisvesting is een ingrijpende beslissing. De onderneming heeft vastgoed nodig als bedrijfsmiddel en dat is onder andere heel goed te zien in de gezondheidszorg, waar zorgproductie en huisvesting gezamenlijk de tucht van de markt moeten weerstaan (zie hoofdstuk 1 1 .1.1 ) . Huisvestingskosten gaan ten laste van de winst uit het goedkoop kantoor huren breda primaire proces. Stijgende beheer- en energiekosten van de huisvesting kunnen niet altijd worden doorberekend aan de klanten en drukken daardoor op de winstmarge van het bedrijf. In de hotelsector bijvoorbeeld zijn de kosten en de bezettingsgraad belangrijke factoren die van invloed zijn op de winst van het bedrijf. In Het Financieele Dagblad van 22 mei 2009 stond te lezen hoe Golden Tulip kampt met hoge huren. In de goedkoop kantoor huren enschede loop der jaren was veel hotelvastgoed in handen gekomen van vastgoedbeleggers. Golden Tulip huurde het hotelvastgoed weer van deze beleggers. In de goede jaren maakte Golden Tulip meer winst dan aan huur moest worden afgedragen. Maar toen het aantal hotelboekingen terugliep was de winst van Golden Tulip te laag om de huur te kunnen betalen. Vastgoedbelegger en Golden Tulip stonden goedkoop kantoor huren almere plotseling tegenover elkaar. De vastgoedbelegger weet dat een leegstaand hotel niet veel waard is en Golden Tulip dreigt door een lage bezetting van zijn hotels in combinatie met te hoge huren direct het loodje leggen. Er gelden andere wetten voor huisvesting als belegging dan voor huisvesting ter ondersteuning van de goedkoop kantoor huren nijmegen bedrijfsvoering. Het NRC Handelsblad meldde op 19 mei 2009 dat Schiphol definitief afzag van de beursgang. Volgens president-directeur Jos Nijhuis zou winstmaximalisatie nooit het belangrijkste doel mogen zijn, omdat de rol van Schiphol voor Nederland is veel belangrijker dan het rendement alleen. De verliezen die met het vliegbedrijf werden gemaakt, werden daarom tijdelijk gecompenseerd met de goede resultaten uit de vastgoed- en winkelomzetten. Tot voor kort gebeurde dat overhevelen niet. Hieronder volgen nog enkele praktijkvoorbeelden, waarin huisvesting tot grote problemen in de organisatie leidt. TU Eindhoven staakt renovatie halverwege -Jaren uitstel door financieel tekort De Technische Universiteit Eindhoven (TUie) heeft een streep gehaald door ongeveer de helft van de renovatieprojecten op het terrein. De ‘hoogstnoodzakelijke’ opknapbeurt van drie gebouwen wordt tot minimaal 2005 of 2006 uitgesteld. Ook de aanleg van het Domme/park en de inrichting van de veelbesproken centrale boulevard De Wielen wordt op de lange baan geschoven.

Vastgoedvraagstukken

Een vastgoedmanager is slechts in staat om vastgoedvraagstukken op een integrale en systematische wijze aan te pakken als hij beschikt over actuele informatie. Alleen op deze manier kan hij snel en gericht communiceren met alle partijen. De vastgoedmanager heeft daarom behoefte aan Bedrijfspand huren in Breda een goed managementinformatiesysteem (MIS), dat hem tijdig van de juiste informatie voorziet, op elk niveau en in elke fase van het vastgoedmanagement. Het MIS kan worden gezien als een kennisbank die de verschillende managementniveaus voorziet van de juiste informatie die nodig is om bedrijfspand huren Enschede beslissingen te nemen. Het MIS beschikt niet alleen over interne, maar ook over externe marktinformatie. Het hoogste (strategisch) management stelt op basis van al deze informatie zijn visie en strategie vast. Deze langetermijnplannen worden steeds verder geconcretiseerd tot doelen en werkzaamheden naarmate ze in de organisatie afdalen naar de operationele niveaus. De uitkomsten op het operationele niveau voeden het MIS met nieuwe informatie over de werkzaamheden van de organisatie. Deze informatie kan weer dienen als evaluatie-instrument voor het opgestelde beleid. Voor iedere bedrijfsruimte huren Almere organisatie geldt in beginsel hetzelfde economische principe: de verhouding tussen de verkregen en opgeofferde middelen moet worden gemaximaliseerd. Dat gaat niet vanzelf. Het management moet op een juiste manier leiding geven aan de mensen en middelen waarover de organisatie beschikt, zodat de doelstellingen worden nagestreefd. Binnen organisaties onderkennen we drie managementniveaus: – strategisch management; tactisch management (eventueel op te splitsen in programmerings- en ontwikkelingsniveau); operationeel management. Het vastgoedmanagementproces is een zeer complex proces. Zoals hierboven beschreven kent het meerdere onderling verschillende managementniveaus, die op hun beurt weer verbonden zijn met veel verschillende aspecten. Ook verandert de omgeving van het vastgoedbedrijf voortdurend. Dit geeft het vastgoedmanagement een dynamisch karakter. Greep op het continu veranderende vastgoedmanagement wordt alleen verkregen wanneer de vastgoedmanager de juiste problemen weet te onderkennen en hier adequaat op kan reageren. Voor de vastgoedmanager betekent dit een continu proces van meten en bijsturen. Het goed functioneren van het management, en daarmee het 341 10.1 VASTGOEDMANAGEMENT al dan niet behalen van de doelstellingen van de organisatie, staat of valt bij een goede informatieverzorging. Zonder de juiste informatie kan het management niet de juiste beslissingen nemen en de organisatie niet besturen of beheersen. Het gaat bij informatieverzorging binnen organisaties vooral om de manier waarop die informatie wordt bedrijfsruimte huren Almere gebruikt. Informatie wordt in het algemeen voor drie doeleinden gebruikt: delegeren van taken en afleggen van verantwoording; nemen van beslissingen; doen functioneren van de organisatie. Ad. 1: Op een gegeven moment worden organisaties zo groot dat de manager niet meer alles zelf kan doen en beslissen. Hij moet dan een arbeidsverdeling maken voor de werknemers onder hem. Zodra deze delegatie van arbeid plaatsvindt, ontstaat automatisch de behoefte aan het afleggen van verantwoording. De lagere (management)niveaus moeten verantwoording afleggen over de behaalde resultaten, die gerelateerd zijn aan de door het hogere management gestelde doelen.

De corporatiesector

De laatste jaren is het de trend om met uitvoerende partijen afspraken te maken op welk onderhoudsniveau het gebouw behouden moet blijven ( = prestatiecontract). En op grond van een door het uitvoerend Bedrijfspand huren in Breda bedrijf op te stellen plan van onderhoudsactiviteiten wordt een vast bedrag in rekening gebracht. Het risico van het uitgevoerde werk met betrekking tot prijs en kwaliteit komt dan te liggen bij het uitvoerende bedrijfspand huren Enschede bedrijf. De corporatiesector is een belangrijke opdrachtgever voor onderhoudswerkzaamheden. De jaarlijkse omzet in onderhoud bedraagt ruim 2.3 miljard euro (bron: CBS). Dit bedrag wordt voor een klein deel in eigen beheer besteed, maar voor het overgrote 325 9.4 VASTGOEDMANAGEMENT deel uitbesteed aan professionele opdrachtgevers in de bouw. De verzelfstandiging van de corporatiesector heeft bedrijfsruimte huren Almere tot gevolg dat aandacht van corporaties verschuift van het technisch beheer naar maatschappelijk ondernemerschap met primair aandacht voor de markt. Deze verschuiving van aandacht heeft gevolgen voor het denken over technisch beheer. In dit denken neemt de aandacht voor prestatiecontracten een groeiende plaats in. Bij een steekproef door Aedes ter gelegenheid van een seminar over bedrijfspand huren in nijmegen prestatiecontracten in april 1 999, verklaarde slechts 3% prestatiecontracten te zien als een (modieuze) trend. Het merendeel, 91%, ziet het als een serieuze ontwikkeling (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 51). De essentie van prestatiecontracten is dat niet meer wordt gekeken naar het eindresultaat (maximale kwaliteit) na uitvoering van werkzaamheden, maar dat de minimaal te leveren prestatie tijdens de looptijd van het contract centraal staat. Het staat de opdrachtnemer hierbij vrij te bepalen hoe hij daaraan voldoet. Dit kan met betrekking tot het schilderwerk bijvoorbeeld door aan het begin van de contractperiode een extra zwaar systeem op te brengen dat per jaar slechts weinig in kwaliteit afneemt, zodat aan het eind van de contractperiode nog steeds voldaan wordt aan de prestatie-eis. Of, in hetzelfde voorbeeld, door sneller degraderende producten toe te passen, zodat meerdere bewerkingen tijdens de contractperiode nodig zijn. De opdrachtgever kan in zijn leveringsvoorwaarden opnemen over hoe vaak bijvoorbeeld per jaar onderhoud mag worden uitgevoerd om de overlast bij de bewoner te voorkomen (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 52). De belangrijkste verschillen tussen het traditionele contract en het prestatiecontract zijn in onderstaande tabel weergegeven.

De tegenstrijdigheid uitgelegd

Indien de toepassing van bovenstaande regels de tegenstrijdigheid niet opheft, dan wordt de tegenstrijdigheid uitgelegd ten nadele van degene door of namens wie het 310 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERAT!ONEEL NIVEAU 9.3.5 bestek is opgesteld! Deze laatste regel benadrukt nog maar eens de verantwoordelijkheid van het projectteam in de fase van de Bedrijfspand huren in Breda bouwvoorbereiding. Bestek ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden Een bestek ten behoeve van de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden aan een vastgoedobject is in principe qua opzet gelijk aan de opzet van een nieuwbouwbestek. Bestektekeningen en bestektekst moeten samen een totaalbeeld geven van bedrijfspand huren Enschede wat ‘gebouwd’ moet worden. Echter, op enkele punten zal een onderhoudsbestek uitgebreider moeten zijn dan een nieuwbouwbestek. Onderhoud aan een bestaand gebouw is in de regel alleen maar te omschrijven en moeilijk visueel in beeld te brengen; bijvoorbeeld: herstellen van voegwerk, inspecteren en herstellen van hang- en sluitwerk, enz. Om deze reden wordt aan een bestek voor onderhoudswerkzaamheden een activiteitenlijst toegevoegd waarop staat aangegeven welke bedrijfsruimte huren Almere werkzaamheden moeten worden verricht. Anders is dit bijvoorbeeld bij het aanbrengen van een nieuwe dakbedekking. Het is dan mogelijk naast het geven van een omschrijving van het nieuw aan te brengen dak enkele principedetails bij te voegen als ondersteuning van de geschreven tekst. 9.3.4 Begroting In de activiteitenlijst worden de hoeveelheden aangegeven met daarbij de eenheden waarin gerekend is. Het bestek, samen met de activiteitenlijst of hoeveelhedenlijst, is als bedrijfspand huren in nijmegen één complete bundel informatie te beschouwen voor aanbesteding, uitvoering en oplevering van onderhoudswerkzaamheden. Het is mogelijk de activiteitenlijst of hoeveelhedenlijst te hanteren bij het opstellen van de open begrotingen, budgetbewaking gedurende de uitvoering en bij de termijnbetalingen en de eindafrekening. Een onderhoudsplan is gebaseerd op een inspectie en om te kunnen begroten is een inventarisatie van hoeveelheden nodig. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat bij het opstellen van een onderhoudsplan weinig aandacht wordt besteed aan het uittrekken van hoeveelheden. Bij de uitvoering is deze informatie zeer essentieel en wanneer deze niet betrouwbaar is, wekt dit voor alle partijen veel frustratie op en kunnen de vooraf opgestelde budgetten ver worden overschreden met alle consequenties van dien. De activiteitenlijst en de omvang van de activiteit in m 1, m2 enz. vormt de basis van de begroting van het jaarplan van het projectteam. 9.3.5 Prijs- en contractvorming Wanneer de uitvoeringspakketten zijn samengesteld, vastgelegd in een bestek en begroot, kunnen ze zowel aan de eigen dienst als aan derden worden toegewezen. In beide gevallen komt via de aanbesteding de prijs van het werk tot stand. Het opdragen van onderhoudswerk aan derden gaat formeel volgens de regels van het Uniforme Aanbestedings Reglement 1 986. Het opdragen van onderhoudswerk aan de eigen dienst zal volgens interne procedures worden uitgevoerd. De bewaking van het werk zal op eenzelfde manier moeten geschieden als bij de uitbesteding van werken zoals beschreven in de vorige paragrafen.

Een aantal oorzaken

Een aantal oorzaken van de misstanden in de wijken is direct aanwijsbaar, vindt Scherpenisse. Als voorbeeld noemt hij het gebrek aan kennis van corporaties over de wensen van huurders Bedrijfspand huren in Breda en het eenzijdige toewijzingsbeleid. Scherpenisse: “Corporaties hebben jarenlang heel veel identiteitloze, grijze dingen gebouwd, vanuit het idee dat iedereen daar wel zou kunnen of willen wonen. Ze waren helemaal niet bezig met de wensen van hun klanten, maar met het huisvesten van doelgroepen. En daarvoor bedrijfspand huren Enschede gebruikten ze een eenzijdige verdeelsystematiek: u heeft zo veel inkomen en zo veel kinderen, dus mag u hier wonen en daar niet. Wonen als overheidsverstrekking, vanuit nobele motieven, maar met funeste gevolgen. Neem Delfshaven, in Rotterdam. Ook daar ging het tot voor kort zo dat als je meer verdiende dan de ziekenfondsgrens, je de wijk niet in mocht. Houd dat maar eens tien jaar vol en kijk ver- 297 9.1.1 VASTGOEDMANAGEMENT volgens wat er van komt: een achterstandswijk. Gek hè?” (Bron: Binnenlands Bestuur, 25 februari 2005) Van verkoop in verhuur Voor het eerst in bijna vijfentwintig jaar wordt de makelaardij in ons land met een neergang geconfronteerd. De bedrijfsruimte huren Almere huizenprijzen dalen en het aantal woningtransacties stagneert. Veel huiseigenaren willen best verhuizen, maar durven de knoop niet door te hakken. Ze missen het vertrouwen om de laatste stap te zetten. De crisis doet een beroep op de creativiteit van de makelaars, ook al omdat de overheid voorlopig geen reddingsboei heeft toegeworpen. De overdrachtsbelasting wordt niet verlaagd en ook kunnen kopers en banken vooralsnog geen beroep doen op een hogere Nationale Hypotheek Garantie. Deze bedrijfspand huren in nijmegen omstandigheden dwingen makelaars te zoeken naar manieren om potentiële kopers over de streep te trekken. Medio 2007 begonnen de huizenverkopers te merken dat kopers van huizen niet meer zo snel toehapten. Vanaf eind 2008 tot op heden moeten sommige verkopers van huizen constateren dat ondanks adverteren en inzet van makelaars er nauwelijks belangstelling is voor woningen die te koop staan. Of het nu gaat om bestaande woningen of nieuwbouwwoningen, de verkoop stagneert. Het is in feite een kopersstaking. Kopers blijven weg, omdat onder andere het verkrijgen van een hypotheeklening moeilijker is geworden. De banken opereren veel voorzichtiger dan voorheen. Ze eisen dat kopers meer eigen geld inbrengen en gaan minder ver in hun financiering. Verkopende partijen hebben nu het nakijken en komen niet meer zo makkelijk van hun vastgoed af. Alle verkopende partijen zijn op zoek naar die ene koper. En de koper weet dat zijn onderhandelingspositie sterk is en dat dit ruimte biedt om veel woning te kopen voor relatief weinig geld. Het is aan de verkopende partij om de concurrentie af te troeven. Hiertoe staan verschillende wegen open: – het te verkopen vastgoed in de verhuur zetten; – het te verkopen vastgoed op een aantrekkelijker manier te koop zetten. Wanneer we het te verkopen vastgoed uit de verkoop halen en in de verhuur doen, dan moeten we ons goed realiseren dat eenmaal in verhuur gezet vastgoed niet zomaar weer in de verkoop kan worden gedaan. Huiseigenaren denken vaak te gemakkelijk over hun mogelijkheden om met aspirant-huurders een tijdelijk contract overeen te komen. Een huis tijdelijk verhuren, waarbij duidelijk een beëindigings- en ontruimingsdatum is overeengekomen, is nog geen garantie dat de eigenaar de woning kan opeisen voor verkoop. Een woning kan pas uit verhuur worden opgeëist ‘wegens dringend eigen gebruik’ maar de vraag is of dit ook geldt bij verkoop van de woning. Tijdelijke verhuur gaat op onder de volgende voorwaarden. Gaat iemand bijvoorbeeld over een jaar elders in het land wonen en werken en koopt hij daar alvast een huis dat hij tijdelijk verhuurt, dan is het legitiem te bepalen dat de huurder een jaar later vertrekt, mits de verhuurder dat huis zelf zal betrekken. Als een huiseigenaar een jaar bijvoorbeeld naar het buitenland gaat voor werk of op wereldreis, dan mag hij gelegitimeerd een tijdelijk huurcontract afsluiten.

De maximale functionele flexibiliteit

De maximale functionele flexibiliteit en aanpasbaarheid wordt bereikt door bouwkundige en technische systemen aan elkaar te koppelen wat betreft functionele levensduur. In technisch opzicht zou het casco robuust mogen zijn, sterk en slijtagebestendig en geschikt voor uitbreiding door optoppen Bedrijfspand huren in Breda en aanhangen. Verder is de uitdaging voor exploitanten van vastgoed om de gebruikskosten van vastgoed zo laag mogelijk te houden. Het terugdringen van de energiekosten is in bestaand vastgoed moeilijker te verwezenlijken dan bij nieuwbouw. De verwachting is dat het niet meer lang zal duren voordat er gebouwen bedrijfspand huren Enschede zullen verschijnen die meer energie produceren dan nodig is. Zo ontstaat een potentiële energieleverancier. De kwaliteit van nieuwbouw sluit beter aan bij de actuele vraag van de eindgebruikers, maar dit brengt met zich mee dat elke nieuwbouw de bestaande bouw verder in de schaduw zet. Nieuwbouw kan leegstand in de bestaande bouw betekenen en prijseffecten zullen dan ook niet uitblijven. Voor vastgoedbedrijven is het dus belangrijk dit marktevenwicht niet te doorbreken. Voor de afnemers is enig overaanbod zonder veel leegstand 277 8. 1 VASTGOEDMANAGEMENT een ideale situatie. Afstemming tussen de instandhouding van vastgoed en investeren in vastgoed wordt daarmee een belangrijk aandachtspunt op het beleidsvlak. 8.1 Business case bedrijfsruimte huren Almere  Voor een project is het verstandig een business case op te stellen alvorens daadwerkelijk te investeren (zie ook C.A.J. van Beukering, Vastgoedontwikkeling, 2008, hoofdstuk 6 en 1 1 ). Het management van het vastgoedbedrijf zal eerst willen weten of er een zakelijke rechtvaardiging is voor het project. De business case vloeit altijd voort uit het strategische beleid van het vastgoedbedrijf. Als zich een project aandient moet het wel passen binnen de doelstellingen van het vastgoedbedrijf. Dat zijn niet altijd financiële eisen. De eerste afweging om een project door te laten gaan is een ondernemersafweging. Wat gebeurt er als we het project niet uitvoeren? Zal het project genoeg rendement opleveren, bijvoorbeeld financieel en maatschappelijk? De tweede afweging, de managementafweging, richt zich meer op de risico’s. Welk beslag legt het project op de middelen en de mensen van het vastgoedbedrijf? Past het project in de planning,en kunnen we het aan qua tijd bedrijfspand huren in nijmegen en kennis? Wanneer de ondernemersafweging en de managementafweging positief uitvallen is er sprake van een zakelijke rechtvaardiging voor het project. Het project krijgt dan verder vorm in het uit te werken projectplan, inclusief projectorganisatie. Het ontwerp van het project start met het opstellen van het ambitiedocument. Dit is nodig om met belanghebbenden inhoudelijk over het project te kunnen communiceren, met name het ontwerpteam. De business case zal uiteindelijk door het management moeten worden beoordeeld, waarbij het management uiteindelijk de knoop kan doorhakken om te komen tot een gevalideerde business case. De business case bevat de volgende informatie ( zie ook A. van den Akker, Prince2, methode voor projectmanagement, 2006): redenen: de reden waarom de projectresultaten (vastgoedproduct) nodig zijn voor de organisatie; opties: de alternatieven die zijn overwogen om tot het beoogde resultaat te komen. De argumenten voor de gekozen optie; – baten: de voordelen of besparingen die uit het projectresultaat worden verwacht, in meetbare termen en facultatief. Ook niet onbelangrijk: de resultaten die niet meetbaar zijn; – risico’s: de voornaamste risico’s die de business case bedreigen; – tijd en geld: de kosten voor dit project; – investeringsanalyse: de afweging tussen kosten (voor het project, maar ook voor onderhoud en beheer tot en met het afstoten van het project door sloop, herontwikkeling of verkoop) en baten. De investering (het project uitvoeren) wordt afgezet tegen de do nothing-optie. Ook wanneer het project niet wordt uitgevoerd zijn er kosten en baten.

Methode van de netto contante waarde

Voorbeeld: methode van de netto contante waarde: Investeringsuitgaaf 1 00 Jaarlijkse operationele ontvangsten 90 volgens scenario 1 Jaarlijkse operationele u itgaven Belasting Restwaa rde Economische levensduur Tijdvoorkeurvoet Risicoprem ie 5 jaar 60 10 25 4% 6% volgens scenario 1 volgens scenario 1 volgens scenario 1 De netto operationele kasstroom bedraagt nu 90-60-1 0=20 in de eerste vier jaar. En 20 + 25 = 45 in het laatste. De netto contante waarde Bedrijfspand huren in Breda wordt nu als volgt berekend:  De netto contante waarde is negatief. Het project creëert geen waarde, maar vernietigt 8,66 aan waarde en moet dus n iet worden uitgevoerd. Helaas is de praktijk zelden zo overzichtelijk als weergegeven in d it voorbeeld. Een project met een netto contante waarde groter of gelijk aan nul komt dus bedrijfspand huren Enschede in aanmerking voor uitvoering wanneer we de doelstelling van waardecreatie strikt hanteren. De methode zegt echter niet hoe groot het rendement precies is dat op het project wordt behaald. De hoogte van het rendement kan berekend worden met de methode van de interne rentabiliteit (IRR-methode). Deze methode geeft het rendementspercentage weer waarbij de netto contante waarde gelijk is aan nul. Dit bedrijfsruimte huren Almere is het rendement dat werkelijk op de vastgoedbelegging wordt behaald. Zie figuur 7-26 Exploitatiemodel vastgoed waarin opgenomen BAR-, NAR-, huurkapitalisatie-, DCF- en IRRberekeningen. 7.5.2 Vastgoedwaardering Voor het waarderen van vastgoed in het algemeen gelden de bepalingen zoals deze zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW) en de Regeling Jaarverslaggeving ( RJ), voor zover er geen andere afspraken zijn gemaakt. Dat is bijvoorbeeld het geval in de bedrijfspand huren in nijmegen gezondheidssector, waar met invoering van de WTZi specifieke afspraken zijn gemaakt die van invloed zijn op het waarderen van zorgvastgoed. De waardering kan plaatsvinden op basis van historische kostprijs of op basis van actuele waarde. Ongeacht of materiële vaste activa gewaardeerd worden op historische kostprijs of de actuele waarde, ze mogen nooit voor meer op de balans staan dan de realiseerbare