Het basisprincipe van de OB

Het basisprincipe van de OB

 
In Nederland wordt omzetbelasting geheven op grond van de bedrijfspand huren Enschede Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB). Voor de overheid is de omzetbelasting verreweg de grootste bron van inkomsten: in 2002 wordt naar schatting meer dan € 35 miljard ontvangen. Omzetbelasting wordt geheven over de Bedrijfspand huren in Breda toegevoegde waarde. Op basis van dit kenmerk wordt omzetbelasting ook wel aangeduid als Belasting over de Toegevoegde Waarde (BTW). In dit hoofdstuk wordt, in aansluiting op het dagelijks taalgebruik, de term BTW gehanteerd.
De eerste basisregel wat de BTW-heffing betreft, luidt als volgt.

De BTW-heffing is gericht op het in Almere kun je goedkoop een kantoor huren  belasten van bestedingen van eindverbruikers. Dit zijn zowel consumenten als organisaties die geen met BTW belaste prestaties verrichten, zoals bepaalde overheidslichamen en een aantal andere in de wet omschreven organisaties. Er zijn twee tarieven: een hoog en een laag tarief. De meeste bestedingen vallen onder het ‘normale’ hoge tarief, een aantal primaire levensbehoeften vallen onder het lage tarief. Vrijwel alle onroerendgoedtransacties vallen in het hoge tarief. In het kader van de  kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos  ‘belastingherziening 21e eeuw’ is vanaf 1 januari 2001 het hoge tarief verhoogd van 17,5 naar 19%, het lage tarief is gehandhaafd op 6%. Het heffingssysteem is zo opgezet dat iedere levering (omzet) door een ondernemer is belast met BTW. Inkopende ondernemers betalen dus BTW aan hun leveranciers, verkopende ondernemers ontvangen BTW van hun afnemers. BTW die wordt ontvangen, moet worden afgedragen aan de fiscus; BTW die is betaald, mag daarop in mindering worden gebracht. Op deze wijze wordt bij ondernemers per saldo alleen de toegevoegde waarde belast. De consument kan als niet-ondememer geen betaalde BTW in aftrek brengen en betaalt zodoende de totale heffing.

Kopen, huren of leasen?

Kopen, huren of leasen? 

Algemeen: Het kantoorruimte huren Breda prijzen kopen, huren of leasen van vastgoed zijn goed beschouwd alternatieve financieringswijzen voor het bedrijfspand te huur in Enschede financieren van het gebruik van de huisvesting en niet voor het bezit. Met huur en lease wordt alleen het gebruiksrecht verkregen, met koop zowel het gebruiksrecht als het bezit.
In beginsel is het natuurlijk voor ieder object mogelijk een koop-, huur- of leaseovereenkomst af te sluiten: voor geld is alles te koop. In de praktijk is dit in alle redelijkheid veel minder het geval. Alleen courante objecten zijn te kantoorruimte huren in almere stad huren of te leasen. Een qua functie, vormgeving of locatie zeer specifiek object is slechts moeilijk te huren. Als een huurcontract na vijf of tien jaar niet verlengd wordt, kan immers minder eenvoudig een andere huurder voor het object worden gevonden. Wenst men toch te huren, dan zal in de huurprijs een extra risico-opslag voor de verhuurder zijn verwerkt en/of sprake zijn van een langere huurtermijn dan de gebruikelijke vijf jaar met substantiële afkoopkosten.
Hiervoor is al opgemerkt dat leasing alleen een alternatief is bij een relatief grote hoofdsom. Er wordt meer tijd en geld gestoken in het bedrijfspand huren in nijmegen  vormgeven en afsluiten van de verschillende contracten dan bij koop of huur. Daarom kan alleen voor relatief grote (dure) objecten een reële afweging ten aanzien van huur, koop of lease worden gemaakt.

Leningen

Lineaire lening

Bij een lening met een kantoorpand huren centrum Breda  lineair aflossingsschema wordt periodiek een gelijk gedeelte van de hoofdsom afgelost. De aflossingen worden berekend door de bedrijfsruimte te huur in Enschede  hoofdsom te delen door de looptijd. Naarmate de tijd verstrijkt, is dus minder geld verschuldigd aan de financier.
In het algemeen is rente verschuldigd over het nog niet afgeloste bedrag en wordt deze rente gelijk betaald met de aflossingen. De som van de periodieke aflossings- en rentebetalingen neemt dus af in de tijd.

COMMERCIEEL VASTGOED

Voorbeeld
Er wordt een kantoorruimte huren in almere stad  lineaire lening afgesloten van 100 met een looptijd van 5 jaar. Er is een vaste rente afgesproken van 5%. Jaarlijks worden de bedrijfspand huren in nijmegen aflossingen en rente betaald. Het rente- en aflossingsschema ziet er dan als volgt uit.
Jaar Schuld begin jaar
Rente Aflossingen Schuld einde jaar
Rente + aflossing
1 100 5 20 80 25 2 80 4 20 60 24 3 60 3 20 40 23 4 40 2 20 20 22 5 20 1 20 0 21
Totaal
15 100
115

De discontovoet

De discontovoet


Als men de hindernis van het kantoor huren breda  zo accuraat mogelijk voorspellen van toekomstige cashflows genomen heeft, resteert voor het berekenen van de netto contante waarde nog één cruciale beslissing: de te hanteren discontovoet. Deze discontovoet is een maat voor de beloning die de investeerder minimaal wil hebben voor uitgestelde inkomsten. Om de hoogte van de bedrijfsruimte te huur in Enschede   discontovoet te bepalen, worden in de praktijk een aantal verschillende methodes gebruikt. Soms wordt direct aansluiting gezocht bij de rente die wordt betaald voor het aantrekken van vreemd vermogen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Complexer is de methode waarbij men uitgaat van de gemiddelde kosten van eigen en vreemd vermogen (de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet) van de huidige onderneming. Geen van deze methodes is, in theoretisch opzicht althans, correct. Stel, er kan worden geïnvesteerd in een  kantoor pand huren in Nijmegen  staatslening. De periodiek te ontvangen rente en aflossingen liggen vast, de staat gaat nooit failliet, waardoor er sprake is van een vrijwel risicoloze investering. Een alternatief is een investering in een lening aan een startend ‘dotcom’-bedrijf, dat in zijn korte leven alleen nog maar verlies heeft geleden: een risicovolle investering. Het is evident dat beide alternatieven alleen als gelijkwaardig worden beschouwd als de rente op de lening aan het internetbedrijf substantieel hoger ligt dan die op de staatslening. Uit het voorgaande volgt dat de beloning voor uitgestelde ontvangsten afhankelijk is van het risico dat men loopt bij het daadwerkelijk realiseren van de voorspelde netto-ontvangsten. Hoe hoger het risico, hoe hoger de beloning. De bedrijfsruimte huren Almere    basisregel voor het vaststellen van de discontovoet is dan ook dat deze afhankelijk is van het projectspecifieke risico. Dit komt slechts bij uitzondering overeen met het risico van een reeds bestaande onderneming, waardoor de discontovoeten die voor deze onderneming gehanteerd worden, c.q. rente op eigen en vreemd vermogen, niet zonder meer gehanteerd kunnen worden. Een en ander is helaas maar moeizaam te operationaliseren. Hoe bepalen we het projectspecifieke risico? Een praktische oplossing is uit te gaan van een basisrente voor investeringen met een verminderd risico en een (subjectieve) projectspecifieke opslag voor het risico dat geprojecteerde toekomstige inkomsten niet worden behaald.

Appartementsrechten

Appartementsrechten
Het appartementsrecht is opgebouwd uit twee componenten: het kantoorruimte huren breda prijzen  zijn van mede-eigenaar van bijvoorbeeld een kantoorgebouw en een zakelijk gebruiksrecht. Het gebruiksrecht geeft een exclusief recht kten aanzien van de als zodanig aangewezen delen van het gebouw, bijvoorbeeld een kantooretage, en geeft een medegebruiksrecht ten aanzien van gemeenschappelijke gedeelten, zoals het trappenhuis, de lift en de garage. Anders dan bij mandeligheid waar de mede-eigendom beperkt blijft tot de onderdelen die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn, gaat het bij appartementsrecht om mede-eigendom van het geheel.
Voor appartementsrechten is in de wet een uitgebreide regeling opgenomen. Zo worden onder andere de volgende zaken geregeld:
• Een splitsing in appartementsrechten ontstaat door een notariële akte van splitsing met daaraan gehecht een splitsingstekening, welke akte in de registers wordt ingeschreven. • De akte van splitsing omvat onder andere een reglement waarin bijvoorbeeld de rechten en plichten van de appartementseigenaren worden omschreven. Dit reglement is ook bindend voor de opvolgende eigenaren van een   klein kantoor huren Enschede appartementsrecht. • De belangen van de appartementseigenaren worden behartigd door de vereniging van eigenaren. Dit is een rechtspersoon, waarvan alle eigenaren van rechtswege lid zijn. 7.7.7 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen Zoals eerder vermeld, kan een eigenaar in het gebruik van een onroerende zaak beperkt worden door rechten van anderen. Hierna wordt aandacht besteed aan dergelijke beperkingen, zoals erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen. Etfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. Het is een afhankelijk recht dat overgaat met de eigendom van de onroerende zaak en waarover niet los van die onroerende zaak kan worden beschikt. Erfdienstbaarheid wordt gevestigd door overschrijving van een daartoe bestemde akte in de openbare registers. Voorts kan erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring.

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN


De last bestaat uit een dulden of niet doen. Daarop bestaan slechts twee uitzonderingen: 1. In combinatie met een  kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos  verplichting om te dulden of niet te doen, kan op de eigenaar van het dienende erf de verplichting worden gelegd om op zijn erf gebouwen, werken of beplantingen aan te brengen, die voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig zijn. 2. De last kan bestaan uit een verplichting tot onderhoud van het dienende erf en de gebouwen die zich daarop bevinden.
Een voorbeeld van een veelvoorkomende erfdienstbaarheid is het recht van overpad. Kwalitatieve verplichtingen
Kwalitatieve verplichtingen zijn verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak die automatisch mee overgaan op degene die nadien de onroerende zaak verkrijgt. De verplichting mag slechts bestaan uit een dulden of een niet doen, en mag niet een beperking inhouden in de bevoegdheid om het goed te vervreemden of te bezwaren. Het belangrijkste verschil met een erfdienstbaarheid is dat de schuldeiser bij een kwalitatieve verplichting persoonlijk gerechtigd is bij die verplichting. Zo kan bijvoorbeeld de eigenaar van een kapperszaak die zijn bedrijf wil verplaatsen, bij verkoop van zijn pand als kwalitatieve verplichting bedingen dat zich in het verkochte pand geen kapperszaak mag vestigen. Iedere nieuwe eigenaar is hier dan aan gebonden. Daardoor kan de kapper voorkomen dat zich in dit pand een kapperszaak vestigt, die concurreert met zijn nieuwe vestiging. Een erfdienstbaarheid bindt de bevoegdheidskant niet aan een persoon maar aan een  kantoorruimte te huur almere stad    erf: vervreemdt de eigenaar van het heersende erf zijn perceel, dan is de nieuwe eigenaar de schuldeiser ten aanzien van de ver- plichting/last. Kettingbedingen
Hiervoor hebben wij gezien dat een erfdienstbaarheid en een kwalitatieve verplichting slechts een verplichting mag inhouden om iets te dulden of niet te doen. Indien men een verplichting om iets te doen wil opleggen aan rechtsopvolgers, wordt daarvoor het kettingbeding gebruikt. Hierbij neemt de koper niet alleen een bepaalde verplichting op zich, maar verplicht hij zich bovendien om dezelfde verplichting op te leggen aan zijn rechtsopvolgers, alsmede om rechtsopvolgers te verplichten de bewuste verplichting weer aan hun rechtsopvolgers op te leggen. Dit alles veelal op straffe

bouw vergunningen

 schriftelijke vergunningen

Het voornemen tot bouwen dient schriftelijk aangemeld te worden bij B. en W. • De voorgenomen bouwactiviteit moet overeenkomen met één van de categorieën bouwwerken die in het Besluit meldingsplichtige bouwwerken genoemd worden. De  kantoor huren in breda beoordeling vindt plaats door B. en W.

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN 
De voorgenomen bouwactiviteit dient te passen binnen het huidige of in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Ingeval van strijdigheid wordt de melding beschouwd tevens een verzoek tot vrijstelling in te houden. • Het bedrijfsruimte huren in Enschede  bouwwerk dient overeenkomstig de gedane melding te worden gebouwd. Tevens dient voldaan te worden aan de bij of krachtens het Bouwbesluit gegeven voorschriften. • Binnen dertien weken nadat met bouwen mag worden begonnen, dient daarmee een aanvang te worden gemaakt. a. Toetsingscriteria.
Anders dan bij een bouwvergunningaanvraag vindt bij de melding vooraf geen toetsing aan het Bouwbesluit en de bouwverordening plaats. Meldingsplichtige bouwwerken dienen uiteraard wel aan de bepalingen van het Bouwbesluit en de bouwverordening te voldoen. Achteraf kan immers altijd nog controle op het voldoen aan deze eisen plaatsvinden. Toetsing aan het bestemmingsplan en eventueel aan de eisen van welstand indien B. en W. dit wensen, vindt wel vooraf plaats. b. Termijnen.
B. en W. hebben na ontvangst van de melding vijf weken de tijd om aan de melder mee te delen of het bouwplan aan de toetsingscriteria voldoet. Indien B. en W. zich niet aan deze termijn houden, komt van rechtswege een akkoordverklaring tot stand. Indien B. en W. binnen vijf weken aan de melder hebben meegedeeld dat er sprake is van strijd met het bestemmingsplan, hebben zij na de ontvangst van de melding acht weken de tijd om te beslissen of zij al dan niet de vrijstellingspro- cedure van artikel 19a WRO zullen volgen. 3. Vergunningsvrije bouwwerken
De bouwactiviteiten waarvoor geen bouwvergunning vereist is, zijn limitatief in de kantoorruimte te huur in Almere Woningwet opgesomd en kunnen in de volgende vier groepen onderverdeeld worden: •
• Het bouwen ingevolge een aanschrijving van B. en W. • Werkzaamheden die behoren tot het gewone onderhoud. • Veranderingen of vernieuwingen van niet-ingrijpende aard, zoals het aanbrengen van dakramen, kleine dakkapellen en afdakjes. Met nietingrijpende aard wordt niet alleen gedoeld op bouwkundige veranderingen, maar ook op veranderingen in stedenbouwkundige en planologische zin.

COMMERCIEEL VASTGOED

Het bouwen van bouwwerken van beperkte afmetingen die geen gebouwen (voor de mens toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimten) zijn, zoals elektriciteitskastjes. a. Toetsingscriteria.
Aangezien bij de  bedrijfspand huren in nijmegen  vergunningvrije bouwwerken noch een aanvraag noch een melding plaatsvindt, vindt voor het bouwen ook geen toetsing door B. en W. plaats aan de criteria waaraan een bouwaanvraag wordt getoetst. Wel dienen ook vergunningvrije bouwwerken te voldoen aan het Bouwbesluit. Mocht achteraf blijken dat dit niet geval is, dan zijn B. en W. bevoegd om bestuurlijke sancties te nemen.

Aanbesteding en uitbestedeing

Als de aan te besteden opdracht is opgenomen in een enuntiatieve vooraankondiging (vooraankondiging) kan de termijn voor inschrijving worden verkort tot 22 dagen bij een openbare aanbesteding en 26 dagen bij een  kantoor huren breda  niet-openbare aanbesteding. Van deze mogelijkheid wordt bij de ontwikkeling van vastgoed echter zelden of nooit gebruik gemaakt. Een niet-openbare procedure duurt dus minimaal 37 + 40 = 77 kalenderdagen. Zelfs bij een inhoudelijk eenvoudige aanbesteding zullen, naast het opstellen van de aankondiging en de selectieleidraden, vaak tientallen dagen gemoeid zijn met het beoordelen van de gegadigden en inschrijvingen. Voor de complexere opdrachten, waarbij in het belang van de opdrachtgever en de opdrachtnemer veel tijd wordt besteed aan de aanmelding, inschrijving en beoordelingen, duurt een aanbestedingsprocedure vaak meer dan zes maanden.
De verkorte procedure kan alleen gevolgd worden, indien het om dringende redenen, die niet te wijten zijn aan de aanbestedende dienst zelf, onmogelijk is de termijnen van de normale procedure aan te houden. Selectie- en uitsluitingscriteria Om een aanbestedende dienst in de gelegenheid te stellen de kwaliteit van de aanbiedende partij te toetsen, is in elk van de aanbestedingsrichtlijnen een hoofdstuk gewijd aan de “criteria voor de kwalitatieve selectie” (uit- sluitingsgronden en geschiktheidseisen). Deze hebben betrekking op de “persoon” van de onderneming zelf en niet op de aanbieding van de onderneming. De selectiecriteria moeten vooraf bekendgemaakt worden en kunnen niet ongestraft worden aangevuld of gewijzigd. De aanbestedende diensten zijn gehouden gebruik te maken van het “gesloten stelsel” van criteria voor de kwalitatieve selectie, dat is opgenomen in de algemene aanbestedingsrichtlijnen. Ze mogen geen aanvullende criteria stellen.
Bij de openbare procedure worden de criteria gebruikt om te beoordelen of de aanbieder aan wie de aanbestedende dienst de opdracht wenst te gunnen, geschikt is om deze opdracht uit te voeren.
Bij de niet-openbare procedure en de procedure van gunning via onder- handelingen dienen de criteria voor de kwalitatieve selectie om tijdens de selectiefase te bepalen welke gegadigden in aanmerking komen voor een uitnodiging tot inschrijving. Een aanbestedende dienst kan daarbij een minimum- en een maximumaantal uit bedrijfspand huren Enschede   te nodigen deelnemers aangeven. Het minimumaantal is vijf (drie bij onderhandelingsprocedure), het maximumaantal kan volgens de richtlijnen vastgesteld worden op twintig. Indien het aantal geschikte gegadigden groter is dan het maximum dat in

COMMERCIEEL VASTGOED
de aankondiging is aangegeven, dient de aanbestedende dienst dit door een vooraf bepaalde en kenbaar gemaakte selectiemethode terug te brengen tot het genoemde maximum. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de loting die in het UAR-EG 1991 genoemd wordt of aan een andere objectieve methode. De kantoorruimte huren Almere  keuze voor een methode hangt onder meer samen met de wijze waarop de criteria voor de kwalitatieve selectie zijn geformuleerd. Als er sprake is van minimumeisen, kan de aanbestedende dienst het aantal gegadigden dat hieraan voldoet, in principe alleen beperken door het uitvoeren van een loting. Indien de meest geschikte gegadigde moet worden gekwalificeerd, dienen de criteria zodanig te zijn geformuleerd, dat daarmee een volgorde van geschiktheid kan worden bepaald. Dan kan gebruikgemaakt worden van een wegingssysteem. Gunningscriteria In de gunningsfase worden de ingediende aanbiedingen getoetst aan de gunningscriteria die in de aankondiging staan aangegeven. Daarna zal in beginsel vast moeten staan aan wie de opdracht kan worden gegund. Gunningscriteria hebben uitsluitend betrekking op de kwaliteit van de aanbieding. De algemene aanbestedingsrichtlijnen kennen de volgende twee criteria: • Laagste prijs. Hierbij zijn uitsluitend de ingediende prijzen van belang. Dit criterium wordt vooral gebruikt bij minder complexe en duidelijk gedefinieerde opdrachten. De inspanningen van de aanbieder (het doen van de aanbieding) en van de aanbestedende dienst (voorbereiding en beoordeling van de aanbieding) zijn beperkt. Bij gelijkwaardige aanbiedingen kan loting de beslissing brengen. • Economisch voordeligste aanbieding. Hiervoor worden meerdere criteria gebruikt. In de algemene aanbestedingsrichtlijnen staan criteria die hiervoor als uitgangspunt kunnen dienen (bijvoorbeeld prijs, kwaliteit of leveringstermijn). Alleen als er gebruikgemaakt wordt van het gunningscriterium “economisch voordeligste aanbieding’’, kunnen varianten in de beoordeling worden betrokken. Indien de aanbestedende dienst geen nadere criteria geeft ter invulling van de economisch meest voordelige aanbieding, is hij gehouden het gunningscriterium “laagste prijs” te hanteren. Het is niet toegestaan gunningscriteria te wijzigen nadat de aanbestedingsprocedure eenmaal gestart is. Bij het beoordelen van de economisch voordeligste aanbieding behoudt de aanbestedende dienst in principe een beoordelingsvrijheid, omdat hij een zekere vrijheid heeft om zelf te bepalen welk belang aan bepaalde zaken

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

uit de offerte wordt gehecht. Deze beoordeling dient echter wel zo objectief mogelijk en aan de hand van de (van tevoren vastgestelde) nadere criteria plaats te vinden. Punten die van doorslaggevend belang kunnen zijn, moeten vooraf bij de inschrijvers bekend zijn. Indien er geen rangorde wordt aangegeven voor de bedrijfsruimte huren Nijmegen  criteria, kunnen aanbieders ervan uitgaan dat deze gelijkwaardig beoordeeld zullen worden

Innovatie van kantoorarbeid

kantoor huren Enschede

Innovatie van kantoorarbeid 

Het ontstaan van de ‘kenniswerker’
Kantoorgebouwen worden sinds de opkomst van kantoorhoudende organisaties, ruwweg rond het einde van de negentiende eeuw, gezien als uitdrukkingsmiddel voor cultuur en identiteit. De kantoorfunctie zélf bleef
echter lange tijd vrijwel onveranderd: medewerkers verrichten op één plek, alleen in kamers of in groepen, gedurende de gehele werkdag min of meer dezelfde administratieve arbeid. Sturing vindt plaats op basis van aanwezigheid (de prikklok). De werkomgeving is een afspiegeling van deze werkwijze. Aan het kantoor huren Enschede   einde van de twintigste eeuw veranderde kantoorarbeid echter sterk van karakter. Hieraan liggen de volgende trends en ontwikkelingen ten grondslag: • Kantoorarbeid wordt hoogwaardiger. Puur administratieve arbeid komt steeds minder voor. De medewerker combineert individuele creatieve arbeid met multidisciplinair overleg en coördinatie. Hij verandert van kantoorklerk in een ‘kenniswerker’. • Professionalisering en internationalisering leiden ertoe dat markten steeds groter worden en de concurrentie toeneemt. Om te kunnen overleven onder deze omstandigheden, wordt een steeds groter beroep gedaan op het innovatieve vermogen van organisaties. Medewerkers moeten intensief samenwerken en kennismanagement (het verzamelen, structureren en verspreiden van kennis door de organisatie) is onontbeerlijk. Medewerkers worden onderworpen aan een ‘éducation permanente’. • Informatie- en communicatietechnologie (ICT) stelt de kenniswerker in staat om ‘anytime, anyplace, anywhere’ arbeid te verrichten. Kantoorarbeid komt los te staan van plaats en tijd. Dit verplicht het management tot een andere wijze van aansturing en controle: niet de aanwezigheid van de medewerker is belangrijk, maar de productie die hij verricht. • Mede onder invloed van de marktomstandigheden en de doorbraak van ICT ontwikkelt de nieuwe ‘outputgestuurde’ kenniswerker andere ambities en werkpatronen. Hij bepaalt zelf zijn werktijden. De baan van vijf werkdagen van acht uur komt steeds minder vaak voor. De gewenste flexibiliteit en permanente scholing leiden ertoe dat functieomschrijvingen vervagen. Thuiswerken en telewerken nemen, mede gezien de steeds geringere bereidheid tot reizen, in ontvang toe. Daarnaast leiden deze ontwikkelingen ertoe dat Bedrijfspand huren in Breda  organisaties zich grondig herbezinnen op binding en motivatie van de medewerker.

  Organisatie als uitgangspunt

De trends vragen om een nieuwe benadering van het kantoorpand huren Almere begrip ‘kantoor’. Meer dan ooit tevoren buigen adviseurs, architecten, kantoorinrichters en beleggers in vastgoed zich over de vraag hoe de kantooromgeving van de toekomst eruit moet zien. Maar al te vaak mondt deze zoektocht uit in etalages vol ‘gadgets and gimmicks’ of uitgebreide ontwerpdiscussies.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

Niet de huisvesting, maar de organisatie moet echter het uitgangspunt zijn voor het ontwerp van de kantooromgeving. Kantoororganisaties kunnen worden gerubriceerd in vijf basistypen: 1 De administratieorganisatie 2 De beleids-/handelsorganisatie 3 De serviceorganisatie 4 De innovatieorganisatie 5 De balieorganisatie Hoewel in de publicatie wordt aangetoond dat er geen eenduidige relatie bestaat tussen type organisatie en kantoorconcept, biedt de rubricering goede handvatten voor het bedrijfsruimte te huur in Nijmegen  in kaart brengen van de huisvestingsvraag van verschillende soorten gebruikers. Wezenlijk hierbij is dat niet de branche of organisatiegrootte bepalend is voor het ontwerp van de werkomgeving, maar het type werkzaamheden dat op kantoor verricht moet worden. Een kantoorinnovatieproject begint daarom altijd met een gedegen analyse van de werkprocessen en de bureaucultuur. Daarna moet een zorgvuldig vormgegeven planvormingsproces worden doorlopen. Vaak zijn dan de mogelijke oplossingen minder spectaculair dan de organisatie van tevoren had gewenst. Een goed kantoorconcept heeft de volgende kenmerken: • Het biedt een werkomgeving die past bij de werkprocessen. • Het wordt ‘gedragen’, dat wil zeggen breed erkend als passend bij de eigen organisatie. • Het is haalbaar, dat wil zeggen realiseerbaar binnen de functioneelruimtelijke en technische randvoorwaarden en bovendien passend binnen het budget.

De gebruiker

De gebruiker


Inleiding In dit hoofdstuk wordt de gebruiker als partij in het planvormingsproces belicht. De gebruiker kan zowel eigenaar zijn als huurder. Als er gesproken wordt van ‘de ontwikkeling van vastgoed’, zal de gebruiker veelal huurder zijn. De gebruiker wordt, hoewel hij voor de ontwikkelaar van vastgoed maar één huurder is in een lange rij, een steeds belangrijker partij in het vastgoedontwikkelingsproces. De gebruiker is namelijk de klant, die het  bedrijfspand te huur in Enschede zo lang en zo goed mogelijk naar de zin moet worden gemaakt. Ook voor huurders is het belang van passende huisvesting groot. De eisen en wensen van één gebruiker of een groep van gebruikers worden vastgelegd in een programma van eisen (PvE). Dit is een belangrijk document in het proces van de ontwikkeling van vastgoed. Er wordt aandacht besteed aan de vorm en inhoud van een PvE, de geschiktheid ervan voor verschillende ‘doelgroepen’ en de rol van de programmeur.
Voorts wordt beschreven hoe het kantoor huren Breda opstellen van een PvE in zijn werk gaat. Daarbij komen onder andere technieken aan bod voor het bepalen van de ruimtebehoefte en het bieden van speelruimte aan de ontwerper. Tenslotte wordt een overzicht gegeven van aspecten met betrekking tot arbeidsomstandigheden. Hierbij is een overzicht opgenomen van regelgeving die in de praktijk veel voorkomt en de praktische consequenties ervan. 4.2 Twee soorten gebruikers De vastgoedwereld wordt bevolkt door verschillende partijen met uiteenlopende belangen. In dit hoofdstuk staat de gebruiker van vastgoed centraal. Hiermee wordt bedoeld de partij die daadwerkelijk de geboden huisvesting consumeert. Deze partij is van groot belang. Het is per slot van rekening de ‘klant’, die goed moet worden bediend om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van (huur)inkomsten.

COMMERCIEEL VASTGOED
Er kan onderscheid worden gemaakt in twee typen gebruikers:
• De eigenaar-gebruiker. Deze is zowel juridisch als economisch eigenaar. • De gebruiker die alleen economisch eigenaar (lease) of in het geheel geen eigenaar is (huur).
Dit onderscheid is van belang voor de mate waarin de gebruiker in staat is om specifieke eisen en wensen in de huisvesting te implementeren. Eigenaar-gebruiker
De eigenaar-gebruiker kan vanaf het begin van het planvormingsproces zijn invloed uitoefenen op het ontwerp. Eigenaar-gebruikers zijn veelal organisaties, die langere tijd gebruik wensen te maken van de beoogde huisvesting. De huisvesting wordt gezien als middel om de identiteit van de organisatie uit te drukken. Het kantoorruimte te huur in Almere anderhalve in zekere mate gewenst zijn om specifieke kenmerken in te brengen in het ontwerp. Dat de huisvesting hiermee een iets minder courant1 karakter krijgt, wordt veelal geaccepteerd. De gebruiker die huisvesting huurt, kan minder invloed uitoefenen op het ontwerp. Immers, de aanbieder (financier/belegger of projectontwikkelaar) heeft als primair belang het behalen van optimaal rendement op de gedane investering gedurende de gehele exploitatieperiode. Deze bedraagt veelal 25 tot 30 jaar. Om het risico van leegstand te minimaliseren, zal het ontwerp moeten voldoen aan de eisen van een zo groot mogelijk aantal (potentiële) gebruikers. Hierdoor wordt het ontwerp in essentie door de ‘grootste gemene deler’ bepaald. Een dergelijk ontwerp wordt ‘marktconform’ genoemd2.
Het onderscheid tussen eigenaar-gebruiker en huurder, zoals hiervoor beschreven, is evenwel aan verandering onderhevig. De huurder krijgt een wat grotere inbreng in het ontwerp, terwijl de eigenaar-gebruiker zich juist meer als anonieme huurder gedraagt. De volgende trends liggen hieraan ten grondslag:
• De aanbieder van vastgoed realiseert zich steeds meer dat de huurder optimaal moet worden ondersteund om het risico van leegstand te mini
1 Courantheid: de gangbaarheid ofwel verhandelbaarheid van een gebouw. Hierbij is de geschiktheid van het gebouw voor meerdere gebruikers in belangrijke mate bepalend. 2 Een marktconform ontwerp of gebouw is een gebouw dat aan de eisen van de grootste groep (potentiële) gebruikers voldoet. Marktconforme eisen zijn gebonden aan prijs, branche, regio en tijd.

DE GEBRUIKER
De primaire gerichtheid op het beheer van vastgoed en de beheersing van kosten, kwaliteit en ruimtegebruik wordt aangevuld met dienstverlening aan de klant. • De eigenaar-gebruiker van vastgoed ziet huisvesting steeds meer als ‘faciliteit’, als bedrijfsmiddel. Ook wanneer voor eigen rekening en risico wordt gebouwd, is de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid aan derden (marktconformiteit) van belang. Daarbij komt dat de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen eigen organisatie met steeds grotere regelmaat verandert, waardoor ook in eigen beheer ontwikkelde gebouwen steeds minder specifiek gemaakt worden. • De kosten van huisvesting staan (als onderdeel van de facilitaire kosten) steeds meer onder druk. Bij alle typen gebruikers groeit de behoefte aan transparantheid en vergelijkbaarheid van de kosten en kwaliteit van huisvesting. Dit werkt een zekere mate van eenvormigheid in de hand.

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer

Planontwikkeling

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Voor de meer omvangrijke projecten, die uit meerdere individuele objecten kunnen bestaan, zal vaak ook de gemeente bij de planontwikkeling betrokken zijn.  De rol van de gemeente kan hierbij variëren van voorwaarde stellend door middel van een bestemmingsplan of stedenbouwkundig plan tot mede-ont- wikkelaar in een publiek-private samenwerking. In de fase van planontwikkeling kunnen de volgende vier onderling samenhangende deelplannen worden onderscheiden:

• De markttechnische planontwikkeling
• De juridische planontwikkeling
• De financiële planontwikkeling
• De bouwkundige planontwikkeling

Bedrijfs ruimte huren Breda

Deze deelplannen kunnen niet los van elkaar worden gezien en worden zeker niet volgtijdelijk uitgewerkt worden zoals  Bedrijfsruimte huren Breda. Ook kan de planontwikkeling niet los worden gezien van andere fasen van het ontwikkelingsproces zoals het ontwerpen en aanbesteden. Er is sprake van een parallel en interactief proces waarbij de verschillende (deel)plannen continu worden verfijnd en op elkaar worden afgestemd. Bij de planontwikkeling kunnen, naast de initiatiefnemer, andere marktpartijen betrokken zijn. Marktonderzoek kan bijvoorbeeld worden uitbesteed aan gespecialiseerde bureaus. Bij de markttechnische planontwikkeling kunnen makelaars betrokken zijn vanwege hun algemene en lokaal specifieke marktkennis. Zeker voor wat betreft de meer complexe plannen zal de juridische planstructuur de inzet van gespecialiseerde vastgoedjuris- ten en fiscalisten vergen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Projectontwikkelaar
De ‘projectontwikkelaar’ brengt grond, geld en gebruikers bijeen, realiseert het bouwwerk en draagt dit na ingebruikname over aan de klant. De projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld  een bedrijfsruimte te huur in Almere . bouwondernemer zijn vaak (een risicodragende bouwer) of een onafhankelijk bedrijf dat zich juist toelegt op het ontwikkelen van gebruiksconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Ook komen projectontwikkelingsmaatschappijen voor, die gelieerd zijn aan financiële instellingen. Een projectontwikkelaar die deel uitmaakt van een bouwconcern kan als secundaire doelstelling hebben: het door middel van projectontwikkeling vergroten van de bouwproductie. Vrijwel alle grote bouwondernemingen in Nederland hebben een dergelijke ‘ontwikkelingspoot’ die de afgelopen jaren substantieel heeft bijgedragen aan de netto winst. Een projectontwikkelaar, die gelieerd is aan een financiële instelling zal als secundaire doelstelling hebben het doen toenemen van de financieringsactiviteiten en -omzet. Voor een projectontwikkelaar met binding aan een institutionele belegger kan (onder meer) het ontwikkelen van vastgoedobjecten voor de eigen portefeuille doelstelling zijn. De ‘bloedgroep’ van de projectontwikkelaar en de daarmee samenhangende secundaire doelstellingen zijn derhalve van invloed op het product : kantoor huren in Enschede  dat kan worden aangeboden en op het imago van de onderneming.
De klant van een projectontwikkelaar kan een institutionele belegger zijn, maar ook een particulier. De projectontwikkelaar verwerft bouwlocaties, coördineert de planontwikkeling en leidt de realisatie. De projectontwikkelaar heeft primair belang bij de verkoop van het project, en is veelal niet geïnteresseerd in commercieel, technisch en administratief beheer. Een belangrijk bestaansrecht van projectontwikkelaars is de overheveling van tijd, geld, risico en deskundig opdrachtgeverschap van de (institutionele) opdrachtgever of de te huisvesten organisatie naar derden. Belangrijke risico’s die de projectontwikkelaar loopt zijn als volgt.

 

Marktrisico

Marktrisico ’s hebben betrekking op de financiële gevolgen van wijzigende marktomstandigheden tijdens het vaak langdurige ontwikkelingsproces. De belangrijkste marktrisico’s zijn het verhuurrisico en het afzetrisico. Verhuurrisico is het risico dat een kantoor niet, of tegen een lagere prijs verhuurd kan worden. Het afzetrisico betreft het risico dat een kantoorgebouw niet, of voor een tegenvallende prijs verkocht kan worden. Vanzelfsprekend zijn beide nauw met elkaar verbonden.

Prijsrisico

Prijsrisico is het risico dat de investeringskosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk begroot. De belangrijkste risico ’s in dit verband liggen bij verwervingskosten voor de grond, de kosten van een kantoorruimte huren in Nijmegen  en eventueel noodzakelijke grondsanering, de bouwkosten en de rentekosten. •

 

Ontwikkelingsrisico

Met ontwikkelingsrisico wordt bedoeld dat het ontwikkelingsproces niet kan worden afgemaakt of pas na een forse onvoorziene vertraging. De oorzaak hiervan ligt buiten de ontwikkelaar. Zo kan bijvoorbeeld een bestemmingsplan niet worden gewijzigd of een bouwvergunning niet worden verleend. Bij grote vertragingen kunnen vooral de rentelasten zeer sterk toenemen. De meeste grote Nederlandse projectontwikkelaars zijn aangesloten bij de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).