Innovatie van kantoorarbeid

kantoor huren Enschede

Innovatie van kantoorarbeid 

Het ontstaan van de ‘kenniswerker’
Kantoorgebouwen worden sinds de opkomst van kantoorhoudende organisaties, ruwweg rond het einde van de negentiende eeuw, gezien als uitdrukkingsmiddel voor cultuur en identiteit. De kantoorfunctie zélf bleef
echter lange tijd vrijwel onveranderd: medewerkers verrichten op één plek, alleen in kamers of in groepen, gedurende de gehele werkdag min of meer dezelfde administratieve arbeid. Sturing vindt plaats op basis van aanwezigheid (de prikklok). De werkomgeving is een afspiegeling van deze werkwijze. Aan het kantoor huren Enschede   einde van de twintigste eeuw veranderde kantoorarbeid echter sterk van karakter. Hieraan liggen de volgende trends en ontwikkelingen ten grondslag: • Kantoorarbeid wordt hoogwaardiger. Puur administratieve arbeid komt steeds minder voor. De medewerker combineert individuele creatieve arbeid met multidisciplinair overleg en coördinatie. Hij verandert van kantoorklerk in een ‘kenniswerker’. • Professionalisering en internationalisering leiden ertoe dat markten steeds groter worden en de concurrentie toeneemt. Om te kunnen overleven onder deze omstandigheden, wordt een steeds groter beroep gedaan op het innovatieve vermogen van organisaties. Medewerkers moeten intensief samenwerken en kennismanagement (het verzamelen, structureren en verspreiden van kennis door de organisatie) is onontbeerlijk. Medewerkers worden onderworpen aan een ‘éducation permanente’. • Informatie- en communicatietechnologie (ICT) stelt de kenniswerker in staat om ‘anytime, anyplace, anywhere’ arbeid te verrichten. Kantoorarbeid komt los te staan van plaats en tijd. Dit verplicht het management tot een andere wijze van aansturing en controle: niet de aanwezigheid van de medewerker is belangrijk, maar de productie die hij verricht. • Mede onder invloed van de marktomstandigheden en de doorbraak van ICT ontwikkelt de nieuwe ‘outputgestuurde’ kenniswerker andere ambities en werkpatronen. Hij bepaalt zelf zijn werktijden. De baan van vijf werkdagen van acht uur komt steeds minder vaak voor. De gewenste flexibiliteit en permanente scholing leiden ertoe dat functieomschrijvingen vervagen. Thuiswerken en telewerken nemen, mede gezien de steeds geringere bereidheid tot reizen, in ontvang toe. Daarnaast leiden deze ontwikkelingen ertoe dat Bedrijfspand huren in Breda  organisaties zich grondig herbezinnen op binding en motivatie van de medewerker.

  Organisatie als uitgangspunt

De trends vragen om een nieuwe benadering van het kantoorpand huren Almere begrip ‘kantoor’. Meer dan ooit tevoren buigen adviseurs, architecten, kantoorinrichters en beleggers in vastgoed zich over de vraag hoe de kantooromgeving van de toekomst eruit moet zien. Maar al te vaak mondt deze zoektocht uit in etalages vol ‘gadgets and gimmicks’ of uitgebreide ontwerpdiscussies.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

Niet de huisvesting, maar de organisatie moet echter het uitgangspunt zijn voor het ontwerp van de kantooromgeving. Kantoororganisaties kunnen worden gerubriceerd in vijf basistypen: 1 De administratieorganisatie 2 De beleids-/handelsorganisatie 3 De serviceorganisatie 4 De innovatieorganisatie 5 De balieorganisatie Hoewel in de publicatie wordt aangetoond dat er geen eenduidige relatie bestaat tussen type organisatie en kantoorconcept, biedt de rubricering goede handvatten voor het bedrijfsruimte te huur in Nijmegen  in kaart brengen van de huisvestingsvraag van verschillende soorten gebruikers. Wezenlijk hierbij is dat niet de branche of organisatiegrootte bepalend is voor het ontwerp van de werkomgeving, maar het type werkzaamheden dat op kantoor verricht moet worden. Een kantoorinnovatieproject begint daarom altijd met een gedegen analyse van de werkprocessen en de bureaucultuur. Daarna moet een zorgvuldig vormgegeven planvormingsproces worden doorlopen. Vaak zijn dan de mogelijke oplossingen minder spectaculair dan de organisatie van tevoren had gewenst. Een goed kantoorconcept heeft de volgende kenmerken: • Het biedt een werkomgeving die past bij de werkprocessen. • Het wordt ‘gedragen’, dat wil zeggen breed erkend als passend bij de eigen organisatie. • Het is haalbaar, dat wil zeggen realiseerbaar binnen de functioneelruimtelijke en technische randvoorwaarden en bovendien passend binnen het budget.

De gebruiker

De gebruiker


Inleiding In dit hoofdstuk wordt de gebruiker als partij in het planvormingsproces belicht. De gebruiker kan zowel eigenaar zijn als huurder. Als er gesproken wordt van ‘de ontwikkeling van vastgoed’, zal de gebruiker veelal huurder zijn. De gebruiker wordt, hoewel hij voor de ontwikkelaar van vastgoed maar één huurder is in een lange rij, een steeds belangrijker partij in het vastgoedontwikkelingsproces. De gebruiker is namelijk de klant, die het  bedrijfspand te huur in Enschede zo lang en zo goed mogelijk naar de zin moet worden gemaakt. Ook voor huurders is het belang van passende huisvesting groot. De eisen en wensen van één gebruiker of een groep van gebruikers worden vastgelegd in een programma van eisen (PvE). Dit is een belangrijk document in het proces van de ontwikkeling van vastgoed. Er wordt aandacht besteed aan de vorm en inhoud van een PvE, de geschiktheid ervan voor verschillende ‘doelgroepen’ en de rol van de programmeur.
Voorts wordt beschreven hoe het kantoor huren Breda opstellen van een PvE in zijn werk gaat. Daarbij komen onder andere technieken aan bod voor het bepalen van de ruimtebehoefte en het bieden van speelruimte aan de ontwerper. Tenslotte wordt een overzicht gegeven van aspecten met betrekking tot arbeidsomstandigheden. Hierbij is een overzicht opgenomen van regelgeving die in de praktijk veel voorkomt en de praktische consequenties ervan. 4.2 Twee soorten gebruikers De vastgoedwereld wordt bevolkt door verschillende partijen met uiteenlopende belangen. In dit hoofdstuk staat de gebruiker van vastgoed centraal. Hiermee wordt bedoeld de partij die daadwerkelijk de geboden huisvesting consumeert. Deze partij is van groot belang. Het is per slot van rekening de ‘klant’, die goed moet worden bediend om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van (huur)inkomsten.

COMMERCIEEL VASTGOED
Er kan onderscheid worden gemaakt in twee typen gebruikers:
• De eigenaar-gebruiker. Deze is zowel juridisch als economisch eigenaar. • De gebruiker die alleen economisch eigenaar (lease) of in het geheel geen eigenaar is (huur).
Dit onderscheid is van belang voor de mate waarin de gebruiker in staat is om specifieke eisen en wensen in de huisvesting te implementeren. Eigenaar-gebruiker
De eigenaar-gebruiker kan vanaf het begin van het planvormingsproces zijn invloed uitoefenen op het ontwerp. Eigenaar-gebruikers zijn veelal organisaties, die langere tijd gebruik wensen te maken van de beoogde huisvesting. De huisvesting wordt gezien als middel om de identiteit van de organisatie uit te drukken. Het kantoorruimte te huur in Almere anderhalve in zekere mate gewenst zijn om specifieke kenmerken in te brengen in het ontwerp. Dat de huisvesting hiermee een iets minder courant1 karakter krijgt, wordt veelal geaccepteerd. De gebruiker die huisvesting huurt, kan minder invloed uitoefenen op het ontwerp. Immers, de aanbieder (financier/belegger of projectontwikkelaar) heeft als primair belang het behalen van optimaal rendement op de gedane investering gedurende de gehele exploitatieperiode. Deze bedraagt veelal 25 tot 30 jaar. Om het risico van leegstand te minimaliseren, zal het ontwerp moeten voldoen aan de eisen van een zo groot mogelijk aantal (potentiële) gebruikers. Hierdoor wordt het ontwerp in essentie door de ‘grootste gemene deler’ bepaald. Een dergelijk ontwerp wordt ‘marktconform’ genoemd2.
Het onderscheid tussen eigenaar-gebruiker en huurder, zoals hiervoor beschreven, is evenwel aan verandering onderhevig. De huurder krijgt een wat grotere inbreng in het ontwerp, terwijl de eigenaar-gebruiker zich juist meer als anonieme huurder gedraagt. De volgende trends liggen hieraan ten grondslag:
• De aanbieder van vastgoed realiseert zich steeds meer dat de huurder optimaal moet worden ondersteund om het risico van leegstand te mini
1 Courantheid: de gangbaarheid ofwel verhandelbaarheid van een gebouw. Hierbij is de geschiktheid van het gebouw voor meerdere gebruikers in belangrijke mate bepalend. 2 Een marktconform ontwerp of gebouw is een gebouw dat aan de eisen van de grootste groep (potentiële) gebruikers voldoet. Marktconforme eisen zijn gebonden aan prijs, branche, regio en tijd.

DE GEBRUIKER
De primaire gerichtheid op het beheer van vastgoed en de beheersing van kosten, kwaliteit en ruimtegebruik wordt aangevuld met dienstverlening aan de klant. • De eigenaar-gebruiker van vastgoed ziet huisvesting steeds meer als ‘faciliteit’, als bedrijfsmiddel. Ook wanneer voor eigen rekening en risico wordt gebouwd, is de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid aan derden (marktconformiteit) van belang. Daarbij komt dat de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen eigen organisatie met steeds grotere regelmaat verandert, waardoor ook in eigen beheer ontwikkelde gebouwen steeds minder specifiek gemaakt worden. • De kosten van huisvesting staan (als onderdeel van de facilitaire kosten) steeds meer onder druk. Bij alle typen gebruikers groeit de behoefte aan transparantheid en vergelijkbaarheid van de kosten en kwaliteit van huisvesting. Dit werkt een zekere mate van eenvormigheid in de hand.

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer

Planontwikkeling

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Voor de meer omvangrijke projecten, die uit meerdere individuele objecten kunnen bestaan, zal vaak ook de gemeente bij de planontwikkeling betrokken zijn.  De rol van de gemeente kan hierbij variëren van voorwaarde stellend door middel van een bestemmingsplan of stedenbouwkundig plan tot mede-ont- wikkelaar in een publiek-private samenwerking. In de fase van planontwikkeling kunnen de volgende vier onderling samenhangende deelplannen worden onderscheiden:

• De markttechnische planontwikkeling
• De juridische planontwikkeling
• De financiële planontwikkeling
• De bouwkundige planontwikkeling

Bedrijfs ruimte huren Breda

Deze deelplannen kunnen niet los van elkaar worden gezien en worden zeker niet volgtijdelijk uitgewerkt worden zoals  Bedrijfsruimte huren Breda. Ook kan de planontwikkeling niet los worden gezien van andere fasen van het ontwikkelingsproces zoals het ontwerpen en aanbesteden. Er is sprake van een parallel en interactief proces waarbij de verschillende (deel)plannen continu worden verfijnd en op elkaar worden afgestemd. Bij de planontwikkeling kunnen, naast de initiatiefnemer, andere marktpartijen betrokken zijn. Marktonderzoek kan bijvoorbeeld worden uitbesteed aan gespecialiseerde bureaus. Bij de markttechnische planontwikkeling kunnen makelaars betrokken zijn vanwege hun algemene en lokaal specifieke marktkennis. Zeker voor wat betreft de meer complexe plannen zal de juridische planstructuur de inzet van gespecialiseerde vastgoedjuris- ten en fiscalisten vergen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Projectontwikkelaar
De ‘projectontwikkelaar’ brengt grond, geld en gebruikers bijeen, realiseert het bouwwerk en draagt dit na ingebruikname over aan de klant. De projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld  een bedrijfsruimte te huur in Almere . bouwondernemer zijn vaak (een risicodragende bouwer) of een onafhankelijk bedrijf dat zich juist toelegt op het ontwikkelen van gebruiksconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Ook komen projectontwikkelingsmaatschappijen voor, die gelieerd zijn aan financiële instellingen. Een projectontwikkelaar die deel uitmaakt van een bouwconcern kan als secundaire doelstelling hebben: het door middel van projectontwikkeling vergroten van de bouwproductie. Vrijwel alle grote bouwondernemingen in Nederland hebben een dergelijke ‘ontwikkelingspoot’ die de afgelopen jaren substantieel heeft bijgedragen aan de netto winst. Een projectontwikkelaar, die gelieerd is aan een financiële instelling zal als secundaire doelstelling hebben het doen toenemen van de financieringsactiviteiten en -omzet. Voor een projectontwikkelaar met binding aan een institutionele belegger kan (onder meer) het ontwikkelen van vastgoedobjecten voor de eigen portefeuille doelstelling zijn. De ‘bloedgroep’ van de projectontwikkelaar en de daarmee samenhangende secundaire doelstellingen zijn derhalve van invloed op het product : kantoor huren in Enschede  dat kan worden aangeboden en op het imago van de onderneming.
De klant van een projectontwikkelaar kan een institutionele belegger zijn, maar ook een particulier. De projectontwikkelaar verwerft bouwlocaties, coördineert de planontwikkeling en leidt de realisatie. De projectontwikkelaar heeft primair belang bij de verkoop van het project, en is veelal niet geïnteresseerd in commercieel, technisch en administratief beheer. Een belangrijk bestaansrecht van projectontwikkelaars is de overheveling van tijd, geld, risico en deskundig opdrachtgeverschap van de (institutionele) opdrachtgever of de te huisvesten organisatie naar derden. Belangrijke risico’s die de projectontwikkelaar loopt zijn als volgt.

 

Marktrisico

Marktrisico ’s hebben betrekking op de financiële gevolgen van wijzigende marktomstandigheden tijdens het vaak langdurige ontwikkelingsproces. De belangrijkste marktrisico’s zijn het verhuurrisico en het afzetrisico. Verhuurrisico is het risico dat een kantoor niet, of tegen een lagere prijs verhuurd kan worden. Het afzetrisico betreft het risico dat een kantoorgebouw niet, of voor een tegenvallende prijs verkocht kan worden. Vanzelfsprekend zijn beide nauw met elkaar verbonden.

Prijsrisico

Prijsrisico is het risico dat de investeringskosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk begroot. De belangrijkste risico ’s in dit verband liggen bij verwervingskosten voor de grond, de kosten van een kantoorruimte huren in Nijmegen  en eventueel noodzakelijke grondsanering, de bouwkosten en de rentekosten. •

 

Ontwikkelingsrisico

Met ontwikkelingsrisico wordt bedoeld dat het ontwikkelingsproces niet kan worden afgemaakt of pas na een forse onvoorziene vertraging. De oorzaak hiervan ligt buiten de ontwikkelaar. Zo kan bijvoorbeeld een bestemmingsplan niet worden gewijzigd of een bouwvergunning niet worden verleend. Bij grote vertragingen kunnen vooral de rentelasten zeer sterk toenemen. De meeste grote Nederlandse projectontwikkelaars zijn aangesloten bij de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

De vastgoedmarkt voor kantoren worden daarnaast sterk gedomineerd door de (overige) zakelijke dienstverlening.

Haaks op de ontwikkeling van winkelcentra in het algemeen en PDV’s/GDV’s in het bijzonder, staat de trend om wonen, werken, winkelen en recreëren weer te gaan combineren in één gebied zoals Bedrijfsruimte huren Breda. Hierdoor wordt de leefbaarheid van de gebieden vergroot en de mobiliteitsbehoefte beperkt.

Steeds grotere winkels domineren het straatbeeld op de dure toplocaties (megastores). Maar daarnaast is het opvallend dat ook kleine runshopwin­ kels in opkomst zijn (shop-in-shop: detailhandel bij tankstations en op NS­ stations).

Winkels gaan steeds meer deel uitmaken van een totaalpakket met amuse­ mentsvormen. Het is de winkeliers er veel aan gelegen om potentiële con­ sumenten zo lang mogelijk vast te houden. Dit wordt bereikt door de consumenten te entertainen met behulp van alternatieve vormen van vermaak en het bieden van faciliteiten zoals kinderopvang. Het bieden van deze faciliteiten vormt een bedreiging voor de omzet per m2 verkoop-vloeroppervlak.

kantoor huren Breda
kantoor huren Breda

De bedrijfsruimtemarkt

LOCATIES

Het gemeentelijke en rijksbeleid inzake locaties van bedrijfsmatige huis­ vesting wordt gedomineerd door concentratie. Daardoor zijn aan de randen van vrijwel iedere gemeente industriegebieden, bedrijfsterreinen of bedrij­ venparken ontstaan. Deze variëren van bonte verzamelingen bedrijfsge­bouwen zonder enige relatie tussen de vestigingen onderling tot gemeen­ schappelijk beheerde bedrijventerreinen in Kantoor huren Breda van uniforme (beeld)kwaliteit, naar Brits voorbeeld (zie parkmanagement).

Vanwege de grote vraag naar bedrijfsruimten en het gemak waarmee voor­ al lokale overheden het rijksbeleid hebben omzeild, is er tegenwoordig nauwelijks nog sprake van geconcentreerde en duidelijk afgebakende bedrijfslocaties nabij Vinex-knooppunten. De verbinding van separate bedrijventerreinen leidt in veel gevallen al tot corridorvorming: een lange aaneenschakeling van bedrijvigheid langs snelwegen.

De kantoorfunctie voor de bedrijven die op deze terreinen gevestigd zijn, neemt toe, zowel in omvang als in kwaliteit. Dit wordt veroorzaakt door een steeds grotere nadruk op uitstraling van bedrijven (het ‘visitekaartje’) en de komst van steeds meer kantoorhoudende organisaties in deze gebie­ den. Op recent ontwikkelde gemengde terreinen is de vraag naar kantoor­ ruimte zo groot dat met kantorenterreinen vergelijkbare huurprijzen kun­ nen worden gerealiseerd.

DE VASTGOEDMARKT

Veruit de belangrijkste locatiekwaliteit is tegenwoordig de bereikbaarheid. Vooral de afstand tot het afzetgebied speelt een doorslaggevende rol in de beoordeling van de terreinkwaliteit. Daarnaast is de infrastructuur óp een bedrijventerrein van belang voor de bruikbaarheid; zo zijn wendbaarheid en laad- en losmogelijkheden belangrijke criteria waarop bedrijven de kwaliteit van een terrein beoordelen. Vooral de zogenaamde ‘foot-loose’ bedrijven, die geen specifieke binding hebben met een bepaalde regio zoals kantoorruimte huren Almere verdwijnen uit de duurdere Randstedelijke gebieden naar locaties langs de snelwegen buiten de Randstad.

Locaties zijn schaars in Nederland en het vinden van passende bedrijfs­ vestiging is daardoor een complexe en dure aangelegenheid geworden. Bouwlocaties zijn steeds moeilijker te vinden en er wordt voorspeld dat de vraag naar ontwikkelingsruimte in het komende decennium het aanbod ver zal overtreffen. Er is al een specifiek tekort aan terreinen met uitgeefbare kavels met een grootte van meerdere hectaren. Vooral voor het aantrekken van grootschalige industrieën en distributiebedrijven zijn dit soort locaties noodzakelijk.

GEBOUWEN

De markt voor bedrijfsruimten wordt gedomineerd door eigenaar-gebrui­ kers. Bedrijfsruimten groter dan 2.000-2.500 m2 vloeroppervlak worden vooral door eigenaar-gebruikers gerealiseerd. De huurmarkt bestaat voor het grootste gedeelte uit relatief kleinschalige bedrijfsunits van 1 .000 tot 2.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, met een maximale kantorencompo­ nent van 25%.

Gebouwen die door eigenaar-gebruikers worden gerealiseerd, wijken door­ gaans af van standaardgebouwen, omdat de eigenaar-gebruiker alle wensen in het ontwerp kan doorvoeren. Minder dan in het geval van een eigenaar­ belegger wordt rekening gehouden met de verhuurbaarheid of de verkoop­ mogelijkheden in de toekomst. Bij de nieuwbouw van bedrijfsruimten waaronder Bedrijfsruimte te huur in Almere is een grotere diversiteit waarneembaar dan in het verleden. Omdat ook bedrijfsruimten steeds meer op zichtlocaties worden gerealiseerd, is er meer aandacht voor de uitstraling en vormgeving.

Huurgebouwen worden vaak gecombineerd ontwikkeld. Dit betekent dat een projectontwikkelaar of verhuurder een locatie verwerft, waarop veel kleinere units worden gerealiseerd in plaats van enkele grotere panden. De verhuurder beperkt hierdoor zijn risico’s. Huurgebouwen zijn normaliter gestandaardiseerd en nemen de gemiddelde gebruiker als uitgangspunt. De standaardisatie heeft vooral betrekking op vloerbelasting en afdeklaag vloer, vrije hoogte van de bedrijfshal, verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte, aantal laad- en losdeuren en afwerkingsniveau.