Annuïtaire spaarconstructie

Er zijn vele constructies in omloop om grond te waarderen bij erfpacht. Soms probeert men het met een fictieve annuïtaire spaarconstructie, met als argument: ‘Het voordeel van een in het verleden vergaderruimte huren breda laag afgesproken canon moet je toch ergens kunnen terugwinnen’. Soms tracht men het te verwerken via de NAR-methode, zonder zich bewust te zijn welke aan-names men daarbij doet. Het gevolg hiervan is dat erfpacht nog vaak onjuist wordt gewaardeerd. Situatie Een winkelcentrum is uitgegeven in erfpacht. Uitgangspunten vergaderruimte huren enschede – Oppervlakte: 5.000 m2 BVO – Vormfactor: 90% – Huur: € 200 per m2 VVO – Exploitatiekosten: € 25 per m2 VVO – NAR 7,50% : indien eigen grond – Exit yield (na 10 jaar): 8,50%, gebruiken bij vraag E – Erfpacht canon: € 30 per m2 BVO – Afloop erfpachtcontract over: 25 jaar – Huidige grondwaarde: € 700 per m2 BVO (50 jaar afgekocht) – Inflatie: 2,50% – Rendementseis: 7,50% – Gemeentelijke rente: 5,40% Verder geldt 1. De huur, exploitatiekosten en erfpacht canon worden geïndexeerd met inflatie; 2. Kosten koper zijn voor het gemak buiten beschouwing gelaten; 3. Alle kasstromen vergaderruimte huren almere zijn einde jaar. Vragen A Bereken op basis van het NAR de waarde van het winkelcentrum indien er geen erfpacht is. B Bereken op basis van het NAR de waarde van het winkelcentrum indien er erfpacht is Wat is het verschil met A? HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 267 C Welke aanname doen we reken technisch bij de berekening onder A? D Wat zou bij de jaarlijks stijgende canon de correcte uitkomst zijn: wat is de depreciatie van erfpacht ten opzichte van eigendom? Gebruik hierbij de reële rente. E De taxateur van dit object maakt een DCF-berekening over 10 jaar. Voor de restwaarde gaat hij uit van de genoemde exit yield (eind BAR). Wat vindt u hiervan? F Met welke factoren dient men rekening te houden om te komen tot een goede waardering van het effect van erfpacht? G Waardeer het gevolg van erfpacht als we aannemen dat de grondwaarde stijgt met de inflatie, dat nog 25 jaar canons moeten worden betaald, en dat het erfpacht vervolgens telkens voor 25 jaar wordt afgekocht. H Het verschil tussen de rendementseis vergaderruimte huren nijmegen van de belegger en de gemeentelijke rente biedt een leuk onderhandelingsperspectief bij gronduitgifte. In de praktijk koopt een erfpachtbedrijf de grond van het grondbedrijf en geeft die grond vervolgens in erfpacht uit. Stel het gaat om nieuw uit te geven grond met een canon van € 30 per m2 BVO. Normaal wordt deze erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht. De gemeente prefereert echter een jaarlijkse met de inflatie geïndexeerd canon. Wat is deze jaarlijkse kasstroom de belegger waard bij een periode van 50 jaar? Gegeven de gemeentelijk rente van 5,4%: Wat is de waarde van deze jaarlijkse kasstroom voor de gemeente? J Hoe kan het verschil in waarde gebruikt worden?

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *