Parameters

Belegger A verkoopt voor: 09.917.832 Jaarlijkse stijging: -0,27% Belegger B verkoopt voor: 1 1.392.471 Jaarlijkse stijging: 1,70% De feitelijke exogene waardegroei bij deze parameters bedraagt: 2,0% D Belegger A koopt voor: 09.737.369 Belegger B koopt voor: 10.000.000 Waarde eind jaar 3 kantoor huren per uur breda voor A 10.6 12.080 Waarde eind jaar 3 voor B 10.61 2.080 Jaarlijkse waardeontwikkeling A 2,9% Jaarlijkse waardeontwikkeling B 2,0% Feitelijke exogene waardegroei bij deze parameters bedraagt 2 % E Conclusie 1: Het huurverloop van deze uitgangsportefeuille is inconsistent, dus de cijfers zijn verkeerd. Conclusie 2: Het doen van boekenonderzoek bij beleggers om uit taxaties, of het verschil tussen aan- en kantoor huren per uur enschede verkoopprijzen, de waardeontwikkeling te bepalen is gevaarlijk Als men de waardeontwikkeling van objecten wil beschouwen dient men naar de ontwikkeling van het BAR en de markthuren te kijken, en wel als volgt: a. Landelijk door de tijd heen: algemene marktontwikkeling b. Op één locatie door de tijd heen: locatie gevoeligheid c. Op één locatie naar gebouwen van diverse leeftijden of op diverse tijdstippen: veroudering F Als men op basis van de gegevens van de portfolio de geïmpliceerde netto huur berekent en vervolgens op basis van die netto huren de huurontwikkeling berekent dan komt men tot het volgende inconsistente beeld. 23 Huurontwikkeling Antwoorden 3 06 Eigen en vreemd vermogen, WACC A De IRR van het project is 1 2,0 % B De IRR op eigen vermogen is 1 5,8% Het percentage eigen vermogen is: 100% in jaar 0 100% in jaar 1 100% in jaar 2 048 % in jaar 3 013% in jaar 4 000% in jaar 5 Cl De WACC is 9,4% C2 De totale rente kantoor huren per uur almere van het project is 1.120.819 De totale rente op vreemd vermogen is 584.256, op eigen vermogen 536. 562 Bij elkaar opgeteld is dit gelijk aan het bedrag van 1.120.819 C3 De IRR op eigen vermogen is 22,3% C4 De IRR op het project na financiering is 5,8% CS De netto contante waarde van het project tegen de WACC is 241 .969. Omdat de netto contante waarde groter is dan 0, betekent dit dat het rendement hoger is dan de WACC. Alleen als de netto contante waarde gelijk is aan 0 betekent dit dat het interne rendement precies gelijk is aan de WACC. Het feitelijk rendement is hoger en daarmee kantoor huren per uur nijmegen ook het rendement op eigen vermogen. D De IRR op eigen vermogen is 1 9,9% De totale cumulatieve kasstroom van het project is 1 . 500.000. Hiervan gaat cumulatief 5 16.874 naar de financier en 983.126 naar de eigen vermogen verschaffer. Deze bedragen bij elkaar opgeteld zijn gelijk aan 1 . 500.000