Categorie archief: vergaderruimte huren almere

Residuele grondwaardeberekeningen

In de praktijk wordt steeds vaker gebruik gemaakt van residuele grondwaardeberekeningen. Gemeenten willen graag meeprofiteren van toekomstige waardestijgingen. Ontwikkelaars willen hier tot een beperkte hoogte soms aan meewerken, zeker als de gemeente vergaderruimte huren breda de waardestijging in de hand heeft bijvoorbeeld door een extra investering in de openbare ruimte. Dat kan een waardeverhogend effect hebben op de ontwikkelingen. In de praktijk valt de verrekening vaak tegen. Situatie U verkeert in de positie dat u een bod moet uitbrengen op een binnenstedelijke locatie, die in eigendom is van de gemeente. De gemeente heeft een stedenbouwkundig ontwerp en een eerste schetsplan opgesteld waarop uw bieding moet zijn gebaseerd. Het plan bestaat vergaderruimte huren enschede uit een plint met daarin commerciële functies. Daarboven mogen vrije sector koopappartementen gerealiseerd worden in combinatie met een aantal sociale appartementen. U hebt de plicht om deze sociale appartementen te realiseren, deze 10 jaar sociaal te exploiteren en daarna in goede staat te verkopen aan een woningcorporatie. U wordt gevraagd om op basis van onderstaande gegevens een bieding voor de grond te maken, exclusief BTW en prijspeil heden. Uitgangspunten – Kaveloppervlak: 1.500 m2 – Rendementseis: 6,0% per jaar, tot het tijdstip van verkoop aan de corporatie – BTW: 19,0% – Bouwkostenstijging: 3,0% per jaar – Voorbereidingstijd: 1 jaar – Bouwtijd: 2 jaar Commerciële functies – Vloeroppervlak: 800 m2 BVO – Markthuur: € 1 75 per m2 VVO – Markthuurstijging: 2,0% per jaar – Aanvangsleegstand: 30,0% in het eerste jaar – Vormfactor: 95,0% – BAR 7,4%: bij oplevering – Bouwkosten: € 675 per m2 BVO, incl. afkoopprijsstijging tijdens bouw – Opslagen (bijkomende kosten), op vergaderruimte huren almere bouwkosten: 35,0% incl. bouwrente HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 239 Vrije sector appartementen – Aantal vrije sector appartementen: 20 – Oppervlak: 90 m2 GBO per appartement – VON prijs: € 2.200 per m2 GBO – Prijsstijgingen tot start bouw: 5,0% per jaar – Vormfactor: 78,0% – Bouwkosten: € 950 excl. opslagen en BTW vergaderruimte huren nijmegen per m2 BVO, incl. afkoop prijsstijgingen tijdens bouw – Opslagen op bouwkosten30,0%: geen renteverlies tijdens bouw; rente doorberekend aan kopers

Wollige taal

In de praktijk van alledag wordt vaak gerommeld met begrippen en definities en wordt wollige taal gebruikt. Deze casus geeft daar een staaltje van. Situatie Een minder nette vastgoedbemiddelaar heeft ooit vergaderruimte huren breda aan een buitenlandse belegger een kantoorpand verkocht. De gemeente wil dit oude pand nu aankopen omdat het een slechte uitstraling heeft. U bent adviseur en de onderhandelaar voor de gemeente. De belegger vraagt voor het pand een prijs die gelijk is aan de boekwaarde. Die prijs noemt de belegger realistisch: volgens hem heeft hij dan een redelijk rendement, namelijk een NAR van 7,9%. Zijn vroegere adviseur, de vergaderruimte huren enschede vastgoedbemiddelaar, stelt ook dat de vraagprijs van de belegger zeer redelijk is: het BAR is immers 20% en dus best hoog. U, als adviseur van de gemeente, weet dat na 10 jaar het gebouw weg moet omdat het dan slooprijp is en past binnen de planning van de herontwikkeling. U weet dat het dak lekt en dat minstens een reparatie nodig is. Eigenlijk kan die reparatie geen 5 jaar meer uitgesteld worden maar u gaat er toch maar vanuit dat dit herstel vergaderruimte huren almere aan het einde van het 5de jaar zal plaatsvinden. Bovendien stelt u vast dat de huur van de bouwval niet meer zal stijgen. U komt daarmee tot een heel andere waarde en prijs dan de vraagprijs van de belegger. Let op! Zowel de vastgoedbemiddelaar als de belegger halen begrippen door elkaar en maken er een rommeltje van. Uitgangspunten – Huur in jaar l: € 90 per m2 VVO, geen huurverhogingen – Leegstand: 50% permanent (structureel) – Exploitatiekosten in jaar 1: € 7,50 per m2 BVO – Exploitatiekostenindex: 2,0% per jaar – Nodige reparaties: € 75 per m2 BVO; uit te voeren aan het eind van jaar 5 Prijspeil heden. Prijzen stijgen met de index kosten – Sloopkosten (prijspeil heden): € 50 per m2 BVO, stijgt met de index kosten – Grondwaarde (prijspeil heden): € 1 50 per m2 BVO, stijgt met de index kosten – Boekwaarde: € 1 .350.000 – Index kosten: 3,0% – Rendementseis: 7,5% – BVO: 3.800 m2 – VVO: 3.000 mz HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 207 Verder geldt 1. Er zijn geen transactiekosten (de factor k.k. is 0% ); 2. Alle kasstromen vallen einde jaar. 3. Prijspeil vergaderruimte huren nijmegen heden kunt u interpreteren als bedragen aan het eind van het eerste jaar. Vragen A De buitenlandse belegger stelt dat zijn NAR 7,9% is. Hoe komt hij aan dit getal als hij de boekwaarde als investering veronderstelt? Geef aan of u het hier mee eens of oneens bent en waarom. B De vastgoedadviseur stelt dat het BAR voor het kantoorpand 20% is. Waar zit de fout in zijn berekening? C Wat is de restwaarde van dit kantoorpand als we ervan uitgaan dat het gebouw na 10 jaar wordt gesloopt? D De belegger hanteert een rendementseis van 7, 5%. Wat is, gegeven deze eis, het gebouw dan nu voor hem waard? E Wat is de IRR van de belegger als hij de boekwaarde als de huidige waarde (investering) hanteert? F Tegen welke restwaarde moet de belegger zijn pand na 10 jaar verkopen om, gegeven de boekwaarde en de geanticipeerde huren en leegstand, toch een rendement van 7,5% te halen? Welke jaarlijkse waardestijging impliceert deze restwaarde? Hoe interpreteert u de berekende waardestijging?