Categorie archief: vergaderruimte huren breda

Wollige taal

In de praktijk van alledag wordt vaak gerommeld met begrippen en definities en wordt wollige taal gebruikt. Deze casus geeft daar een staaltje van. Situatie Een minder nette vastgoedbemiddelaar heeft ooit vergaderruimte huren breda aan een buitenlandse belegger een kantoorpand verkocht. De gemeente wil dit oude pand nu aankopen omdat het een slechte uitstraling heeft. U bent adviseur en de onderhandelaar voor de gemeente. De belegger vraagt voor het pand een prijs die gelijk is aan de boekwaarde. Die prijs noemt de belegger realistisch: volgens hem heeft hij dan een redelijk rendement, namelijk een NAR van 7,9%. Zijn vroegere adviseur, de vergaderruimte huren enschede vastgoedbemiddelaar, stelt ook dat de vraagprijs van de belegger zeer redelijk is: het BAR is immers 20% en dus best hoog. U, als adviseur van de gemeente, weet dat na 10 jaar het gebouw weg moet omdat het dan slooprijp is en past binnen de planning van de herontwikkeling. U weet dat het dak lekt en dat minstens een reparatie nodig is. Eigenlijk kan die reparatie geen 5 jaar meer uitgesteld worden maar u gaat er toch maar vanuit dat dit herstel vergaderruimte huren almere aan het einde van het 5de jaar zal plaatsvinden. Bovendien stelt u vast dat de huur van de bouwval niet meer zal stijgen. U komt daarmee tot een heel andere waarde en prijs dan de vraagprijs van de belegger. Let op! Zowel de vastgoedbemiddelaar als de belegger halen begrippen door elkaar en maken er een rommeltje van. Uitgangspunten – Huur in jaar l: € 90 per m2 VVO, geen huurverhogingen – Leegstand: 50% permanent (structureel) – Exploitatiekosten in jaar 1: € 7,50 per m2 BVO – Exploitatiekostenindex: 2,0% per jaar – Nodige reparaties: € 75 per m2 BVO; uit te voeren aan het eind van jaar 5 Prijspeil heden. Prijzen stijgen met de index kosten – Sloopkosten (prijspeil heden): € 50 per m2 BVO, stijgt met de index kosten – Grondwaarde (prijspeil heden): € 1 50 per m2 BVO, stijgt met de index kosten – Boekwaarde: € 1 .350.000 – Index kosten: 3,0% – Rendementseis: 7,5% – BVO: 3.800 m2 – VVO: 3.000 mz HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 207 Verder geldt 1. Er zijn geen transactiekosten (de factor k.k. is 0% ); 2. Alle kasstromen vallen einde jaar. 3. Prijspeil vergaderruimte huren nijmegen heden kunt u interpreteren als bedragen aan het eind van het eerste jaar. Vragen A De buitenlandse belegger stelt dat zijn NAR 7,9% is. Hoe komt hij aan dit getal als hij de boekwaarde als investering veronderstelt? Geef aan of u het hier mee eens of oneens bent en waarom. B De vastgoedadviseur stelt dat het BAR voor het kantoorpand 20% is. Waar zit de fout in zijn berekening? C Wat is de restwaarde van dit kantoorpand als we ervan uitgaan dat het gebouw na 10 jaar wordt gesloopt? D De belegger hanteert een rendementseis van 7, 5%. Wat is, gegeven deze eis, het gebouw dan nu voor hem waard? E Wat is de IRR van de belegger als hij de boekwaarde als de huidige waarde (investering) hanteert? F Tegen welke restwaarde moet de belegger zijn pand na 10 jaar verkopen om, gegeven de boekwaarde en de geanticipeerde huren en leegstand, toch een rendement van 7,5% te halen? Welke jaarlijkse waardestijging impliceert deze restwaarde? Hoe interpreteert u de berekende waardestijging?