Tagarchief: bedrijfspand huren Enschede

Kansen en bedreigingen in de omgeving

SWOT-analyse. SWOT staat voor Strengths (sterkten), Weaknesses (zwakten), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). Met deze analyse probeert men op een systematische manier de Bedrijfspand huren in Breda kansen en bedreigingen in de omgeving van de vastgoedorganisatie te analyseren. Het analyseren van kansen en bedreigingen wordt ook wel externe analyse genoemd. De externe analyse op bedrijfsniveau bevat een omgevingsanalyse, terwijl bedrijfspand huren Enschede op productniveau de vraag naar vastgoed centraal staat. Ook worden de sterkten en zwakten van de vastgoedorganisatie of vastgoedportefeuille bekeken (interne analyse). De interne analyse op bedrijfsniveau omvat een bedrijfsanalyse, terwijl op productniveau het aanbod van vastgoed centraal staat. De toegevoegde waarde van een SWOT-analyse is gelegen in de confrontatie van kansen en bedrijfsruimte huren Almere bedreigingen in de omgeving met de sterkten en zwakten van de vastgoedorganisatie; met behulp van deze confrontatie worden voorlopige strategieën opgesteld om de problemen te verhelpen. Hierbij wordt niet gekeken naar de haalbaarheid van die strategieën. In deze fase van het planningsproces is alles mogelijk. Er zijn geen restricties, zodat de creativiteit van de vastgoedmanager alle gelegenheid krijgt zich te uiten; – toetsing van de strategieën op hun haalbaarheid; – keuze van de meest reële en kansrijke bedrijfspand huren in nijmegen strategie uit de haalbare strategieën; – implementatie van de gekozen strategie, waardoor een nieuwe strategie ontstaat. Bij problemen met deze strategie, veranderingen in de omgeving of de vastgoedorganisatie begint dit proces opnieuw. De diversiteit aan strategieën is groot en bovendien zijn ze beperkt houdbaar. Dit betekent dat het proces van strategievorming vele uitkomsten kent. Op voorhand zijn geen goede of slechte uitkomsten mogelijk. Achteraf kan men pas constateren of een strategie succesvol was of niet. 1 64 Bedrijfsgoeroe Michael Porter hekelt zakenbankiers Veel bedrijven hebben in de jaren negentig destructieve strategieën gevolgd, doordat zij luisterden naar de adviezen van zakenbankiers en financieel analisten. Dat zei Harvardprofessor Michael Porter, beroemd om zijn onderzoek naar management en strategie. “Ik zou willen dat we iets aan investment bankers konden doen,” stelde Porter. In de Verenigde Staten zijn de regels voor accountants, raden van commissarissen en financieel analisten bij zakenbanken strenger geworden, maar de ‘dealmakers’ die fusies en overnames initiëren kunnen bedrijven als vanouds bestoken met strategisch onverantwoorde voorstellen. “Zakenbankiers willen alleen maar transacties doen. Elke dag bellen VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.2 ze de bestuursvoorzitter op en zeggen ze: ‘Je moet overnemen, je moet fuseren.’ Je moet moedig zijn om die druk te weerstaan.” Het gedrag van financiële markten is funest geweest voor de strategie van bedrijven, aldus Porter. Iedereen wilde groeien en de grootste worden. “Imitatie is de grootste ziekte in de bestuurskamer,” zei hij. “Zo worden bedrijven homogeen en kunnen ze alleen op prijs concurreren: dan krijg je destructieve competitie. Internetbedrijven hebben getoond hoe je snel groeit: geef je product gratis weg!” Analisten dragen bij aan kopieergedrag, zo stelde hij. “Financieel analisten kennen de bedrijfstak niet. Zij willen dat bedrijven het voorbeeld van de grootste volgen. Het management moet een buffer zijn tegen deze druk. Pas als de kapitaalmarkt focust op rendement op geïnvesteerd vermogen krijgen we een betere economische wereld.” ( Bron: Het Financieele Dagblad, 25 januari 2003)

De output van het proces

Een proces verloopt beheerst als de output van het proces aan vooraf bepaalde voorwaarden of  Bedrijfspand huren in Breda eigenschappen voldoet. Het vastgoedmanagementproces zet de vraag naar vastgoeddiensten om in een aanbod van vastgoeddiensten. Om dit proces te beheersen zijn de volgende zaken van essentieel belang: – er moet een doeltoestand zijn. De bedrijfspand huren Enschede vastgoedmanager moet exact weten hoe en wat de output of de eindtoestand van het vastgoedmanagementproces moet zijn. Deze kwaliteitseisen volgen uit en zijn vastgelegd in het strategische voorraadbeleid van het vastgoedbedrijf; – het systeem moet de doeltoestand kunnen bereiken. Met andere bedrijfsruimte huren Almere woorden: de doelen van het strategische voorraadbeleid moeten realistisch en haalbaar zijn; – er moeten mogelijkheden zijn om in het proces te kunnen ingrijpen en daarmee het systeemgedrag te kunnen bedrijfspand huren in nijmegen veranderen. De vastgoedmanager moet kunnen beschikken over de kennis, middelen en bevoegdheden om de maatregelen te nemen die nodig zijn om de kwaliteitseisen te bereiken. 1 46 VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT Figuur 5-9 De hoofdprocessen van vastgoedmanagement � Financiën, administratie, juridisch, etc. c c § -� Personeel en organisatie � -� � � Inkoop Ü Facilitaire dienst -� � Beheer E � � <;. (Her)ontwikkeling 5.9 In ’t Veld beschrijft vier fundamentele methoden om een proces te beheersen. Dit zijn: 1. sturen en regelen; 2. voorwaartskoppeling; 3. terugkoppeling; 4. toevoegen van het ontbrekende. Sturen Men spreekt van sturen wanneer – gegeven een norm (het stuursignaal) – een stuurorgaan de ingrepen bepaalt in het systeem, die nodig zijn om de output aan de gegeven norm te laten voldoen. Schematisch ziet dit er als volgt uit ( figuur 5-1 0). Voorbeelden van een stuursignaal met betrekking tot het vastgoedmanagement zijn het Bouwbesluit en de Arbowetgeving. De vastgoedmanager stuurt het vastgoedmanagementproces zo aan dat de vastgoeddiensten aan deze regelgeving voldoen.

Nutseenheden zijn moeilijk te concretiseren

Terwijl dit nut voor de aannemer ontbreekt. Hoe groot het nut voor beide organisaties precies is, is moeilijk te kwantificeren. Nut is immers subjectief en wordt in nutseenheden gemeten. Maar die nutseenheden zijn moeilijk te concretiseren. Wat zegt het  bedrijfspand huren Enschede ons dat het nut van een duur kantoor voor een verzekeringsmaatschappij vijftig nutseenheden hoger uitvalt dan dat van een aannemer? Gelukkig biedt de praktijk uitkomst door het nut te vertalen in geldelijke waarde. Het nut dat de verzekeringsmaatschappij aan de huisvesting ontleent is dusdanig groot dat zij bereid is € 500 m2/jr voor huisvesting te betalen, terwijl de aannemer bijvoorbeeld niet meer wil uitgeven dan € 200 m2/jr. Voor Bedrijfspand huren in Breda een huurprijs van € 500 m2/ jr kan de vastgoedorganisatie meer waarde toevoegen dan voor een huurprijs van € 200 m2/jr. Kortom, de vastgoedorganisatie moet in staat zijn om de behoeften van de marktpartijen te analyseren. Hierbij wordt het subjectieve nut dat elk individu aan het vastgoed ontleent vertaald in een objectief meetbaar geldbedrag: de waarde van het vastgoed. Met andere woorden: de vastgoedorganisatie moet voor de afnemer van het vastgoed waarde toevoegen. Slaagt zij er niet in toegevoegde waarde te creëren, dan heeft de vastgoedorganisatie geen bestaansreden. Dit zal leiden tot verliezen, en verliezen zorgen voor negatieve rendementen voor aandeelhouders. Rendement is nu precies de reden waarom aandeelhouders zich aan de organisatie verbinden. Verliezen doen de aandeelhouders weglopen. De organisatie houdt op te bestaan. Alle individuele behoeften naar vastgoed vertalen zich bij elkaar opgeteld in de vraag naar vastgoed op de vastgoedmarkt. Door waarde toe te voegen ( lees: de vastgoedorganisatie creëert toegevoegde waarde) bieden vastgoedorganisaties vastgoed aan op de vastgoedmarkt: de vastgoedorganisaties bepalen het aanbod van vastgoed ( zie figuur 5-2). 5.2 Strategische waarde van vastgoed Een vastgoedorganisatie moet dus toegevoegde waarde leveren. Het vastgoed is dan ook een middel tot waarde- of vermogensvermeerdering voor de organisatie. Hardjono ( 1995) onderkent vier verschillende soorten vermogens: 1. materieel vermogen. Het bezit dat een organisatie heeft en als zodanig op de marktwaardebalans verschijnt. De vastgoedmanager kan het materieel vermogen van de organisatie vergroten door zich te richten op bedrijfsruimte te huur in Nijmegen het laten renderen van het vastgoed, kostenbeheersing, budgettoekenning, het optimaliseren van de financieringsstructuur, het herwaarderen van de huisvesting, enz.; 2. commercieel vermogen. Het vermogen van de organisatie om tot transacties met derden te komen. De waarde die de huisvesting biedt bij het aantrekken van klanten. De vastgoedmanager richt zich op het ontwerp, het primaire proces en het vraaggenererend vermogen van het vastgoed; 3. sociaal vermogen in Almere kun je goedkoop een kantoor huren. De bekwaamheid van de organisatie om tot samenwerking te komen. De mate waarin het vastgoed het werken in groepen stimuleert;

Vastgoed exploiteren met een houding

Vastgoed exploiteren met een houding

Vastgoed exploiteren met een houding van: “Nou ja, we zien wel hoe het loopt” is te risicovol. Vastgoed vergt immers hoge investeringen aan het begin van de bedrijfspand huren Enschede exploitatie. Die moeten over een lange periode via relatief kleine huurbedragen worden terugverdiend.
Wat is een trend en welke trends zijn er te onderkennen als het gaat om vastgoedmanagement, bij onder andere beleggers, in bedrijfshuisvesting, bij vastgoedmanage- mentorganisaties en aannemersbedrijven? De Bedrijfspand huren in Breda tijdschriften over wonen, de inrichting.
van de tuin, badkamer en kantoor staan vol nieuwigheden. De laatste mode krijgt alle aandacht en we voelen ons al snel ouderwets als we daar niet in meegaan. Nieuwsgierigheid en de bedrijfsruimte huren Almere drang om erbij te horen verleiden ons bijna aan die verlokkingen toe te geven, totdat we beseffen dat de mode van alle tijden is. In de hele geschiedenis heeft die mode telkens weer een eigen gedaante gehad, die steeds sneller lijkt te worden opgevolgd door een nieuwe mode. Een scherpe kostprijs en daarmee samenhangende huurprijs laten weinig ruimte om te reageren op de snel op elkaar volgende modes. Voor de vastgoedmanager betekent dit dat hij kritisch moet zijn ten aanzien van mode en hypes.
De praktijk wijst uit dat de meest kritische exploitatiefase van gebouwen tussen het bedrijfsruimte huren Nijmegen 20ste en 40ste levensjaar ligt. Blijft een gebouw na het 20ste dan wel 40ste exploitatie- jaar in gebruik, dan is de kans groot dat het nog vele jaren in gebruik zal blijven. Dit komt doordat het gebouw tussen het 20ste en 40ste levensjaar moet concurreren met nieuwbouw. Ondanks het feit dat het gebouw niet meer state of the art is, moet het een zodanige schoonheid in zich bergen dat het wordt gewaardeerd of in elk geval niet gevoelig is voor de mode van de dag. Oude gebouwen hebben geschiedenis en ambiance die nieuwe gebouwen niet hebben.

de eisen van de gebruiker

de eisen van de gebruiker

In de praktijk zullen de eisen van de gebruiker ten aanzien van het gebouw in de loop

der tijd doorgaans alleen maar toenemen, als gevolg van bijvoorbeeld technische
ontwikkelingen, wettelijke eisen en bedrijfspand huren Enschede modegrillen. Het is daarom realistisch om in de
praktijk uit te gaan van een toenemend eisenverloop bij de huren bedrijfsruimte Breda gebruiker. In dit hoofdstuk
gaan we dan ook in de meeste gevallen uit van een toenemend eisenverloop ten
aanzien van het vastgoed. Het is echter ook zeer wel mogelijk van een constant eisenverloop uit te gaan. Aanhangers van een constant eisenverloop redeneren dat de ontwikkeling
van de vraag naar vastgoeddiensten onvoorspelbaar blijkt te zijn over een
periode langer dan vijf jaar. Vanwege de bedrijfsruimte huren Almere onzekerheid over de mate van verandering
van het eisenverloop gaat men uit van een constant eisenverloop.
Na de oplevering heeft het gebouw een bepaald technisch prestatievermogen. De
gebruiker heeft bepaalde eisen ten aanzien van dit prestatievermogen. Om niet
direct bij de ingebruikname van een gebouw te moeten constateren dat deze voor de
beoogde doelgroep niet voldoet, zorgt men dat het prestatievermogen bij ingebruikname
hoger is dan de komende tijd minimaal wordt vereist voor gebruik. Vandaar het
overschot op tijdstip t0• De eisen van de gebruiker zullen doorgaans stijgen, terwijl
het kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos prestatievermogen van het gebouw in het algemeen afneemt. Op tijdstip t 1 zijn

de eisen gelijk aan het prestatievermogen van het gebouw. Na tijdstip t1 voldoet het
gebouw niet meer aan de oorspronkelijke eisen die de gebruiker aan het gebouw heeft
gesteld, maar nog wel aan de minimale eisen die de gebruiker aan het gebouw heeft
gesteld ( de acceptatiegrens) . Op tijdstip t

is het prestatievermogen van het gebouw
gedaald tot aan de minimumeisen van de gebruiker van het gebouw. Het is reëel te
veronderstellen dat het moment dat vraag naar en aanbod van vastgoeddiensten in
negatieve zin niet op elkaar aansluiten, zich voor het eerst voordoet op tijdstip t
De gebruiker zal of in het bestaande gebouw investeren door onderhoud te plegen om zo
het prestatievermogen van het gebouw te vergroten of een ander gebouw betrekken
dat wel aan zijn eisen voldoet.

Onbelaste verkrijgingen, vrijstellingen en kortingen

Onbelaste verkrijgingen, vrijstellingen en kortingen
Uitgangspunt is dat over iedere verkrijging van onroerend goed (of rechten daarop) overdrachtsbelasting is verschuldigd. Er is echter een kantoorruimte huren breda prijzen aantal uitzonderingen op deze regel.

COMMERCIEEL VASTGOED
Sommige typen van verkrijgingen zijn onbelast, zoals bijvoorbeeld verkrijging via een bedrijfspand huren Enschede huwelijk (boedelmenging) of een erfenis. Onder bepaalde voorwaarden is ook een verkrijging via natrekking8 onbelast. 2. Voor sommige typen van verkrijgingen geldt een vrijstelling, waardoor geen overdrachtsbelasting van toepassing is. De belangrijkste voorbeelden van vrijstellingen volgen hierna:
Er is over de levering reeds BTW verschuldigd (zie verderop in dit hoofdstuk)9. • Er is sprake van  in Almere kun je goedkoop een kantoor huren verkrijging door de overheid. • Er is sprake van een monument. • Er is sprake van bedrijfsvoortzetting. • Er is sprake van wijziging van de juridische structuur. Naast de onbelaste en vrijgestelde verkrijgingen kan er in sommige gevallen een korting op de te betalen overdrachtsbelasting worden verkregen. Zo wordt bijvoorbeeld bij verkrijging van het juridisch eigendom na verkrijging van het economisch eigendom de maatstaf van de heffing verlaagd met het bedrag waarover de eerste keer overdrachtsbelasting is geheven. Ook bij een (juridische of economische) eigendomsoverdracht binnen een  kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos termijn van zes maanden na een vorige overdracht wordt de maatstaf op eenzelfde wijze verminderd

Het basisprincipe van de OB

Het basisprincipe van de OB

 
In Nederland wordt omzetbelasting geheven op grond van de bedrijfspand huren Enschede Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB). Voor de overheid is de omzetbelasting verreweg de grootste bron van inkomsten: in 2002 wordt naar schatting meer dan € 35 miljard ontvangen. Omzetbelasting wordt geheven over de Bedrijfspand huren in Breda toegevoegde waarde. Op basis van dit kenmerk wordt omzetbelasting ook wel aangeduid als Belasting over de Toegevoegde Waarde (BTW). In dit hoofdstuk wordt, in aansluiting op het dagelijks taalgebruik, de term BTW gehanteerd.
De eerste basisregel wat de BTW-heffing betreft, luidt als volgt.

De BTW-heffing is gericht op het in Almere kun je goedkoop een kantoor huren  belasten van bestedingen van eindverbruikers. Dit zijn zowel consumenten als organisaties die geen met BTW belaste prestaties verrichten, zoals bepaalde overheidslichamen en een aantal andere in de wet omschreven organisaties. Er zijn twee tarieven: een hoog en een laag tarief. De meeste bestedingen vallen onder het ‘normale’ hoge tarief, een aantal primaire levensbehoeften vallen onder het lage tarief. Vrijwel alle onroerendgoedtransacties vallen in het hoge tarief. In het kader van de  kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos  ‘belastingherziening 21e eeuw’ is vanaf 1 januari 2001 het hoge tarief verhoogd van 17,5 naar 19%, het lage tarief is gehandhaafd op 6%. Het heffingssysteem is zo opgezet dat iedere levering (omzet) door een ondernemer is belast met BTW. Inkopende ondernemers betalen dus BTW aan hun leveranciers, verkopende ondernemers ontvangen BTW van hun afnemers. BTW die wordt ontvangen, moet worden afgedragen aan de fiscus; BTW die is betaald, mag daarop in mindering worden gebracht. Op deze wijze wordt bij ondernemers per saldo alleen de toegevoegde waarde belast. De consument kan als niet-ondememer geen betaalde BTW in aftrek brengen en betaalt zodoende de totale heffing.

Aanbesteding en uitbestedeing

Als de aan te besteden opdracht is opgenomen in een enuntiatieve vooraankondiging (vooraankondiging) kan de termijn voor inschrijving worden verkort tot 22 dagen bij een openbare aanbesteding en 26 dagen bij een  kantoor huren breda  niet-openbare aanbesteding. Van deze mogelijkheid wordt bij de ontwikkeling van vastgoed echter zelden of nooit gebruik gemaakt. Een niet-openbare procedure duurt dus minimaal 37 + 40 = 77 kalenderdagen. Zelfs bij een inhoudelijk eenvoudige aanbesteding zullen, naast het opstellen van de aankondiging en de selectieleidraden, vaak tientallen dagen gemoeid zijn met het beoordelen van de gegadigden en inschrijvingen. Voor de complexere opdrachten, waarbij in het belang van de opdrachtgever en de opdrachtnemer veel tijd wordt besteed aan de aanmelding, inschrijving en beoordelingen, duurt een aanbestedingsprocedure vaak meer dan zes maanden.
De verkorte procedure kan alleen gevolgd worden, indien het om dringende redenen, die niet te wijten zijn aan de aanbestedende dienst zelf, onmogelijk is de termijnen van de normale procedure aan te houden. Selectie- en uitsluitingscriteria Om een aanbestedende dienst in de gelegenheid te stellen de kwaliteit van de aanbiedende partij te toetsen, is in elk van de aanbestedingsrichtlijnen een hoofdstuk gewijd aan de “criteria voor de kwalitatieve selectie” (uit- sluitingsgronden en geschiktheidseisen). Deze hebben betrekking op de “persoon” van de onderneming zelf en niet op de aanbieding van de onderneming. De selectiecriteria moeten vooraf bekendgemaakt worden en kunnen niet ongestraft worden aangevuld of gewijzigd. De aanbestedende diensten zijn gehouden gebruik te maken van het “gesloten stelsel” van criteria voor de kwalitatieve selectie, dat is opgenomen in de algemene aanbestedingsrichtlijnen. Ze mogen geen aanvullende criteria stellen.
Bij de openbare procedure worden de criteria gebruikt om te beoordelen of de aanbieder aan wie de aanbestedende dienst de opdracht wenst te gunnen, geschikt is om deze opdracht uit te voeren.
Bij de niet-openbare procedure en de procedure van gunning via onder- handelingen dienen de criteria voor de kwalitatieve selectie om tijdens de selectiefase te bepalen welke gegadigden in aanmerking komen voor een uitnodiging tot inschrijving. Een aanbestedende dienst kan daarbij een minimum- en een maximumaantal uit bedrijfspand huren Enschede   te nodigen deelnemers aangeven. Het minimumaantal is vijf (drie bij onderhandelingsprocedure), het maximumaantal kan volgens de richtlijnen vastgesteld worden op twintig. Indien het aantal geschikte gegadigden groter is dan het maximum dat in

COMMERCIEEL VASTGOED
de aankondiging is aangegeven, dient de aanbestedende dienst dit door een vooraf bepaalde en kenbaar gemaakte selectiemethode terug te brengen tot het genoemde maximum. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de loting die in het UAR-EG 1991 genoemd wordt of aan een andere objectieve methode. De kantoorruimte huren Almere  keuze voor een methode hangt onder meer samen met de wijze waarop de criteria voor de kwalitatieve selectie zijn geformuleerd. Als er sprake is van minimumeisen, kan de aanbestedende dienst het aantal gegadigden dat hieraan voldoet, in principe alleen beperken door het uitvoeren van een loting. Indien de meest geschikte gegadigde moet worden gekwalificeerd, dienen de criteria zodanig te zijn geformuleerd, dat daarmee een volgorde van geschiktheid kan worden bepaald. Dan kan gebruikgemaakt worden van een wegingssysteem. Gunningscriteria In de gunningsfase worden de ingediende aanbiedingen getoetst aan de gunningscriteria die in de aankondiging staan aangegeven. Daarna zal in beginsel vast moeten staan aan wie de opdracht kan worden gegund. Gunningscriteria hebben uitsluitend betrekking op de kwaliteit van de aanbieding. De algemene aanbestedingsrichtlijnen kennen de volgende twee criteria: • Laagste prijs. Hierbij zijn uitsluitend de ingediende prijzen van belang. Dit criterium wordt vooral gebruikt bij minder complexe en duidelijk gedefinieerde opdrachten. De inspanningen van de aanbieder (het doen van de aanbieding) en van de aanbestedende dienst (voorbereiding en beoordeling van de aanbieding) zijn beperkt. Bij gelijkwaardige aanbiedingen kan loting de beslissing brengen. • Economisch voordeligste aanbieding. Hiervoor worden meerdere criteria gebruikt. In de algemene aanbestedingsrichtlijnen staan criteria die hiervoor als uitgangspunt kunnen dienen (bijvoorbeeld prijs, kwaliteit of leveringstermijn). Alleen als er gebruikgemaakt wordt van het gunningscriterium “economisch voordeligste aanbieding’’, kunnen varianten in de beoordeling worden betrokken. Indien de aanbestedende dienst geen nadere criteria geeft ter invulling van de economisch meest voordelige aanbieding, is hij gehouden het gunningscriterium “laagste prijs” te hanteren. Het is niet toegestaan gunningscriteria te wijzigen nadat de aanbestedingsprocedure eenmaal gestart is. Bij het beoordelen van de economisch voordeligste aanbieding behoudt de aanbestedende dienst in principe een beoordelingsvrijheid, omdat hij een zekere vrijheid heeft om zelf te bepalen welk belang aan bepaalde zaken

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

uit de offerte wordt gehecht. Deze beoordeling dient echter wel zo objectief mogelijk en aan de hand van de (van tevoren vastgestelde) nadere criteria plaats te vinden. Punten die van doorslaggevend belang kunnen zijn, moeten vooraf bij de inschrijvers bekend zijn. Indien er geen rangorde wordt aangegeven voor de bedrijfsruimte huren Nijmegen  criteria, kunnen aanbieders ervan uitgaan dat deze gelijkwaardig beoordeeld zullen worden