Tagarchief: Bedrijfspand huren in Breda

Vastgoedvraagstukken

Een vastgoedmanager is slechts in staat om vastgoedvraagstukken op een integrale en systematische wijze aan te pakken als hij beschikt over actuele informatie. Alleen op deze manier kan hij snel en gericht communiceren met alle partijen. De vastgoedmanager heeft daarom behoefte aan Bedrijfspand huren in Breda een goed managementinformatiesysteem (MIS), dat hem tijdig van de juiste informatie voorziet, op elk niveau en in elke fase van het vastgoedmanagement. Het MIS kan worden gezien als een kennisbank die de verschillende managementniveaus voorziet van de juiste informatie die nodig is om bedrijfspand huren Enschede beslissingen te nemen. Het MIS beschikt niet alleen over interne, maar ook over externe marktinformatie. Het hoogste (strategisch) management stelt op basis van al deze informatie zijn visie en strategie vast. Deze langetermijnplannen worden steeds verder geconcretiseerd tot doelen en werkzaamheden naarmate ze in de organisatie afdalen naar de operationele niveaus. De uitkomsten op het operationele niveau voeden het MIS met nieuwe informatie over de werkzaamheden van de organisatie. Deze informatie kan weer dienen als evaluatie-instrument voor het opgestelde beleid. Voor iedere bedrijfsruimte huren Almere organisatie geldt in beginsel hetzelfde economische principe: de verhouding tussen de verkregen en opgeofferde middelen moet worden gemaximaliseerd. Dat gaat niet vanzelf. Het management moet op een juiste manier leiding geven aan de mensen en middelen waarover de organisatie beschikt, zodat de doelstellingen worden nagestreefd. Binnen organisaties onderkennen we drie managementniveaus: – strategisch management; tactisch management (eventueel op te splitsen in programmerings- en ontwikkelingsniveau); operationeel management. Het vastgoedmanagementproces is een zeer complex proces. Zoals hierboven beschreven kent het meerdere onderling verschillende managementniveaus, die op hun beurt weer verbonden zijn met veel verschillende aspecten. Ook verandert de omgeving van het vastgoedbedrijf voortdurend. Dit geeft het vastgoedmanagement een dynamisch karakter. Greep op het continu veranderende vastgoedmanagement wordt alleen verkregen wanneer de vastgoedmanager de juiste problemen weet te onderkennen en hier adequaat op kan reageren. Voor de vastgoedmanager betekent dit een continu proces van meten en bijsturen. Het goed functioneren van het management, en daarmee het 341 10.1 VASTGOEDMANAGEMENT al dan niet behalen van de doelstellingen van de organisatie, staat of valt bij een goede informatieverzorging. Zonder de juiste informatie kan het management niet de juiste beslissingen nemen en de organisatie niet besturen of beheersen. Het gaat bij informatieverzorging binnen organisaties vooral om de manier waarop die informatie wordt bedrijfsruimte huren Almere gebruikt. Informatie wordt in het algemeen voor drie doeleinden gebruikt: delegeren van taken en afleggen van verantwoording; nemen van beslissingen; doen functioneren van de organisatie. Ad. 1: Op een gegeven moment worden organisaties zo groot dat de manager niet meer alles zelf kan doen en beslissen. Hij moet dan een arbeidsverdeling maken voor de werknemers onder hem. Zodra deze delegatie van arbeid plaatsvindt, ontstaat automatisch de behoefte aan het afleggen van verantwoording. De lagere (management)niveaus moeten verantwoording afleggen over de behaalde resultaten, die gerelateerd zijn aan de door het hogere management gestelde doelen.

De corporatiesector

De laatste jaren is het de trend om met uitvoerende partijen afspraken te maken op welk onderhoudsniveau het gebouw behouden moet blijven ( = prestatiecontract). En op grond van een door het uitvoerend Bedrijfspand huren in Breda bedrijf op te stellen plan van onderhoudsactiviteiten wordt een vast bedrag in rekening gebracht. Het risico van het uitgevoerde werk met betrekking tot prijs en kwaliteit komt dan te liggen bij het uitvoerende bedrijfspand huren Enschede bedrijf. De corporatiesector is een belangrijke opdrachtgever voor onderhoudswerkzaamheden. De jaarlijkse omzet in onderhoud bedraagt ruim 2.3 miljard euro (bron: CBS). Dit bedrag wordt voor een klein deel in eigen beheer besteed, maar voor het overgrote 325 9.4 VASTGOEDMANAGEMENT deel uitbesteed aan professionele opdrachtgevers in de bouw. De verzelfstandiging van de corporatiesector heeft bedrijfsruimte huren Almere tot gevolg dat aandacht van corporaties verschuift van het technisch beheer naar maatschappelijk ondernemerschap met primair aandacht voor de markt. Deze verschuiving van aandacht heeft gevolgen voor het denken over technisch beheer. In dit denken neemt de aandacht voor prestatiecontracten een groeiende plaats in. Bij een steekproef door Aedes ter gelegenheid van een seminar over bedrijfspand huren in nijmegen prestatiecontracten in april 1 999, verklaarde slechts 3% prestatiecontracten te zien als een (modieuze) trend. Het merendeel, 91%, ziet het als een serieuze ontwikkeling (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 51). De essentie van prestatiecontracten is dat niet meer wordt gekeken naar het eindresultaat (maximale kwaliteit) na uitvoering van werkzaamheden, maar dat de minimaal te leveren prestatie tijdens de looptijd van het contract centraal staat. Het staat de opdrachtnemer hierbij vrij te bepalen hoe hij daaraan voldoet. Dit kan met betrekking tot het schilderwerk bijvoorbeeld door aan het begin van de contractperiode een extra zwaar systeem op te brengen dat per jaar slechts weinig in kwaliteit afneemt, zodat aan het eind van de contractperiode nog steeds voldaan wordt aan de prestatie-eis. Of, in hetzelfde voorbeeld, door sneller degraderende producten toe te passen, zodat meerdere bewerkingen tijdens de contractperiode nodig zijn. De opdrachtgever kan in zijn leveringsvoorwaarden opnemen over hoe vaak bijvoorbeeld per jaar onderhoud mag worden uitgevoerd om de overlast bij de bewoner te voorkomen (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 52). De belangrijkste verschillen tussen het traditionele contract en het prestatiecontract zijn in onderstaande tabel weergegeven.

De tegenstrijdigheid uitgelegd

Indien de toepassing van bovenstaande regels de tegenstrijdigheid niet opheft, dan wordt de tegenstrijdigheid uitgelegd ten nadele van degene door of namens wie het 310 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERAT!ONEEL NIVEAU 9.3.5 bestek is opgesteld! Deze laatste regel benadrukt nog maar eens de verantwoordelijkheid van het projectteam in de fase van de Bedrijfspand huren in Breda bouwvoorbereiding. Bestek ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden Een bestek ten behoeve van de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden aan een vastgoedobject is in principe qua opzet gelijk aan de opzet van een nieuwbouwbestek. Bestektekeningen en bestektekst moeten samen een totaalbeeld geven van bedrijfspand huren Enschede wat ‘gebouwd’ moet worden. Echter, op enkele punten zal een onderhoudsbestek uitgebreider moeten zijn dan een nieuwbouwbestek. Onderhoud aan een bestaand gebouw is in de regel alleen maar te omschrijven en moeilijk visueel in beeld te brengen; bijvoorbeeld: herstellen van voegwerk, inspecteren en herstellen van hang- en sluitwerk, enz. Om deze reden wordt aan een bestek voor onderhoudswerkzaamheden een activiteitenlijst toegevoegd waarop staat aangegeven welke bedrijfsruimte huren Almere werkzaamheden moeten worden verricht. Anders is dit bijvoorbeeld bij het aanbrengen van een nieuwe dakbedekking. Het is dan mogelijk naast het geven van een omschrijving van het nieuw aan te brengen dak enkele principedetails bij te voegen als ondersteuning van de geschreven tekst. 9.3.4 Begroting In de activiteitenlijst worden de hoeveelheden aangegeven met daarbij de eenheden waarin gerekend is. Het bestek, samen met de activiteitenlijst of hoeveelhedenlijst, is als bedrijfspand huren in nijmegen één complete bundel informatie te beschouwen voor aanbesteding, uitvoering en oplevering van onderhoudswerkzaamheden. Het is mogelijk de activiteitenlijst of hoeveelhedenlijst te hanteren bij het opstellen van de open begrotingen, budgetbewaking gedurende de uitvoering en bij de termijnbetalingen en de eindafrekening. Een onderhoudsplan is gebaseerd op een inspectie en om te kunnen begroten is een inventarisatie van hoeveelheden nodig. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat bij het opstellen van een onderhoudsplan weinig aandacht wordt besteed aan het uittrekken van hoeveelheden. Bij de uitvoering is deze informatie zeer essentieel en wanneer deze niet betrouwbaar is, wekt dit voor alle partijen veel frustratie op en kunnen de vooraf opgestelde budgetten ver worden overschreden met alle consequenties van dien. De activiteitenlijst en de omvang van de activiteit in m 1, m2 enz. vormt de basis van de begroting van het jaarplan van het projectteam. 9.3.5 Prijs- en contractvorming Wanneer de uitvoeringspakketten zijn samengesteld, vastgelegd in een bestek en begroot, kunnen ze zowel aan de eigen dienst als aan derden worden toegewezen. In beide gevallen komt via de aanbesteding de prijs van het werk tot stand. Het opdragen van onderhoudswerk aan derden gaat formeel volgens de regels van het Uniforme Aanbestedings Reglement 1 986. Het opdragen van onderhoudswerk aan de eigen dienst zal volgens interne procedures worden uitgevoerd. De bewaking van het werk zal op eenzelfde manier moeten geschieden als bij de uitbesteding van werken zoals beschreven in de vorige paragrafen.

Een aantal oorzaken

Een aantal oorzaken van de misstanden in de wijken is direct aanwijsbaar, vindt Scherpenisse. Als voorbeeld noemt hij het gebrek aan kennis van corporaties over de wensen van huurders Bedrijfspand huren in Breda en het eenzijdige toewijzingsbeleid. Scherpenisse: “Corporaties hebben jarenlang heel veel identiteitloze, grijze dingen gebouwd, vanuit het idee dat iedereen daar wel zou kunnen of willen wonen. Ze waren helemaal niet bezig met de wensen van hun klanten, maar met het huisvesten van doelgroepen. En daarvoor bedrijfspand huren Enschede gebruikten ze een eenzijdige verdeelsystematiek: u heeft zo veel inkomen en zo veel kinderen, dus mag u hier wonen en daar niet. Wonen als overheidsverstrekking, vanuit nobele motieven, maar met funeste gevolgen. Neem Delfshaven, in Rotterdam. Ook daar ging het tot voor kort zo dat als je meer verdiende dan de ziekenfondsgrens, je de wijk niet in mocht. Houd dat maar eens tien jaar vol en kijk ver- 297 9.1.1 VASTGOEDMANAGEMENT volgens wat er van komt: een achterstandswijk. Gek hè?” (Bron: Binnenlands Bestuur, 25 februari 2005) Van verkoop in verhuur Voor het eerst in bijna vijfentwintig jaar wordt de makelaardij in ons land met een neergang geconfronteerd. De bedrijfsruimte huren Almere huizenprijzen dalen en het aantal woningtransacties stagneert. Veel huiseigenaren willen best verhuizen, maar durven de knoop niet door te hakken. Ze missen het vertrouwen om de laatste stap te zetten. De crisis doet een beroep op de creativiteit van de makelaars, ook al omdat de overheid voorlopig geen reddingsboei heeft toegeworpen. De overdrachtsbelasting wordt niet verlaagd en ook kunnen kopers en banken vooralsnog geen beroep doen op een hogere Nationale Hypotheek Garantie. Deze bedrijfspand huren in nijmegen omstandigheden dwingen makelaars te zoeken naar manieren om potentiële kopers over de streep te trekken. Medio 2007 begonnen de huizenverkopers te merken dat kopers van huizen niet meer zo snel toehapten. Vanaf eind 2008 tot op heden moeten sommige verkopers van huizen constateren dat ondanks adverteren en inzet van makelaars er nauwelijks belangstelling is voor woningen die te koop staan. Of het nu gaat om bestaande woningen of nieuwbouwwoningen, de verkoop stagneert. Het is in feite een kopersstaking. Kopers blijven weg, omdat onder andere het verkrijgen van een hypotheeklening moeilijker is geworden. De banken opereren veel voorzichtiger dan voorheen. Ze eisen dat kopers meer eigen geld inbrengen en gaan minder ver in hun financiering. Verkopende partijen hebben nu het nakijken en komen niet meer zo makkelijk van hun vastgoed af. Alle verkopende partijen zijn op zoek naar die ene koper. En de koper weet dat zijn onderhandelingspositie sterk is en dat dit ruimte biedt om veel woning te kopen voor relatief weinig geld. Het is aan de verkopende partij om de concurrentie af te troeven. Hiertoe staan verschillende wegen open: – het te verkopen vastgoed in de verhuur zetten; – het te verkopen vastgoed op een aantrekkelijker manier te koop zetten. Wanneer we het te verkopen vastgoed uit de verkoop halen en in de verhuur doen, dan moeten we ons goed realiseren dat eenmaal in verhuur gezet vastgoed niet zomaar weer in de verkoop kan worden gedaan. Huiseigenaren denken vaak te gemakkelijk over hun mogelijkheden om met aspirant-huurders een tijdelijk contract overeen te komen. Een huis tijdelijk verhuren, waarbij duidelijk een beëindigings- en ontruimingsdatum is overeengekomen, is nog geen garantie dat de eigenaar de woning kan opeisen voor verkoop. Een woning kan pas uit verhuur worden opgeëist ‘wegens dringend eigen gebruik’ maar de vraag is of dit ook geldt bij verkoop van de woning. Tijdelijke verhuur gaat op onder de volgende voorwaarden. Gaat iemand bijvoorbeeld over een jaar elders in het land wonen en werken en koopt hij daar alvast een huis dat hij tijdelijk verhuurt, dan is het legitiem te bepalen dat de huurder een jaar later vertrekt, mits de verhuurder dat huis zelf zal betrekken. Als een huiseigenaar een jaar bijvoorbeeld naar het buitenland gaat voor werk of op wereldreis, dan mag hij gelegitimeerd een tijdelijk huurcontract afsluiten.

De maximale functionele flexibiliteit

De maximale functionele flexibiliteit en aanpasbaarheid wordt bereikt door bouwkundige en technische systemen aan elkaar te koppelen wat betreft functionele levensduur. In technisch opzicht zou het casco robuust mogen zijn, sterk en slijtagebestendig en geschikt voor uitbreiding door optoppen Bedrijfspand huren in Breda en aanhangen. Verder is de uitdaging voor exploitanten van vastgoed om de gebruikskosten van vastgoed zo laag mogelijk te houden. Het terugdringen van de energiekosten is in bestaand vastgoed moeilijker te verwezenlijken dan bij nieuwbouw. De verwachting is dat het niet meer lang zal duren voordat er gebouwen bedrijfspand huren Enschede zullen verschijnen die meer energie produceren dan nodig is. Zo ontstaat een potentiële energieleverancier. De kwaliteit van nieuwbouw sluit beter aan bij de actuele vraag van de eindgebruikers, maar dit brengt met zich mee dat elke nieuwbouw de bestaande bouw verder in de schaduw zet. Nieuwbouw kan leegstand in de bestaande bouw betekenen en prijseffecten zullen dan ook niet uitblijven. Voor vastgoedbedrijven is het dus belangrijk dit marktevenwicht niet te doorbreken. Voor de afnemers is enig overaanbod zonder veel leegstand 277 8. 1 VASTGOEDMANAGEMENT een ideale situatie. Afstemming tussen de instandhouding van vastgoed en investeren in vastgoed wordt daarmee een belangrijk aandachtspunt op het beleidsvlak. 8.1 Business case bedrijfsruimte huren Almere  Voor een project is het verstandig een business case op te stellen alvorens daadwerkelijk te investeren (zie ook C.A.J. van Beukering, Vastgoedontwikkeling, 2008, hoofdstuk 6 en 1 1 ). Het management van het vastgoedbedrijf zal eerst willen weten of er een zakelijke rechtvaardiging is voor het project. De business case vloeit altijd voort uit het strategische beleid van het vastgoedbedrijf. Als zich een project aandient moet het wel passen binnen de doelstellingen van het vastgoedbedrijf. Dat zijn niet altijd financiële eisen. De eerste afweging om een project door te laten gaan is een ondernemersafweging. Wat gebeurt er als we het project niet uitvoeren? Zal het project genoeg rendement opleveren, bijvoorbeeld financieel en maatschappelijk? De tweede afweging, de managementafweging, richt zich meer op de risico’s. Welk beslag legt het project op de middelen en de mensen van het vastgoedbedrijf? Past het project in de planning,en kunnen we het aan qua tijd bedrijfspand huren in nijmegen en kennis? Wanneer de ondernemersafweging en de managementafweging positief uitvallen is er sprake van een zakelijke rechtvaardiging voor het project. Het project krijgt dan verder vorm in het uit te werken projectplan, inclusief projectorganisatie. Het ontwerp van het project start met het opstellen van het ambitiedocument. Dit is nodig om met belanghebbenden inhoudelijk over het project te kunnen communiceren, met name het ontwerpteam. De business case zal uiteindelijk door het management moeten worden beoordeeld, waarbij het management uiteindelijk de knoop kan doorhakken om te komen tot een gevalideerde business case. De business case bevat de volgende informatie ( zie ook A. van den Akker, Prince2, methode voor projectmanagement, 2006): redenen: de reden waarom de projectresultaten (vastgoedproduct) nodig zijn voor de organisatie; opties: de alternatieven die zijn overwogen om tot het beoogde resultaat te komen. De argumenten voor de gekozen optie; – baten: de voordelen of besparingen die uit het projectresultaat worden verwacht, in meetbare termen en facultatief. Ook niet onbelangrijk: de resultaten die niet meetbaar zijn; – risico’s: de voornaamste risico’s die de business case bedreigen; – tijd en geld: de kosten voor dit project; – investeringsanalyse: de afweging tussen kosten (voor het project, maar ook voor onderhoud en beheer tot en met het afstoten van het project door sloop, herontwikkeling of verkoop) en baten. De investering (het project uitvoeren) wordt afgezet tegen de do nothing-optie. Ook wanneer het project niet wordt uitgevoerd zijn er kosten en baten.

Methode van de netto contante waarde

Voorbeeld: methode van de netto contante waarde: Investeringsuitgaaf 1 00 Jaarlijkse operationele ontvangsten 90 volgens scenario 1 Jaarlijkse operationele u itgaven Belasting Restwaa rde Economische levensduur Tijdvoorkeurvoet Risicoprem ie 5 jaar 60 10 25 4% 6% volgens scenario 1 volgens scenario 1 volgens scenario 1 De netto operationele kasstroom bedraagt nu 90-60-1 0=20 in de eerste vier jaar. En 20 + 25 = 45 in het laatste. De netto contante waarde Bedrijfspand huren in Breda wordt nu als volgt berekend:  De netto contante waarde is negatief. Het project creëert geen waarde, maar vernietigt 8,66 aan waarde en moet dus n iet worden uitgevoerd. Helaas is de praktijk zelden zo overzichtelijk als weergegeven in d it voorbeeld. Een project met een netto contante waarde groter of gelijk aan nul komt dus bedrijfspand huren Enschede in aanmerking voor uitvoering wanneer we de doelstelling van waardecreatie strikt hanteren. De methode zegt echter niet hoe groot het rendement precies is dat op het project wordt behaald. De hoogte van het rendement kan berekend worden met de methode van de interne rentabiliteit (IRR-methode). Deze methode geeft het rendementspercentage weer waarbij de netto contante waarde gelijk is aan nul. Dit bedrijfsruimte huren Almere is het rendement dat werkelijk op de vastgoedbelegging wordt behaald. Zie figuur 7-26 Exploitatiemodel vastgoed waarin opgenomen BAR-, NAR-, huurkapitalisatie-, DCF- en IRRberekeningen. 7.5.2 Vastgoedwaardering Voor het waarderen van vastgoed in het algemeen gelden de bepalingen zoals deze zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (BW) en de Regeling Jaarverslaggeving ( RJ), voor zover er geen andere afspraken zijn gemaakt. Dat is bijvoorbeeld het geval in de bedrijfspand huren in nijmegen gezondheidssector, waar met invoering van de WTZi specifieke afspraken zijn gemaakt die van invloed zijn op het waarderen van zorgvastgoed. De waardering kan plaatsvinden op basis van historische kostprijs of op basis van actuele waarde. Ongeacht of materiële vaste activa gewaardeerd worden op historische kostprijs of de actuele waarde, ze mogen nooit voor meer op de balans staan dan de realiseerbare

De inspectiemethode

Bij de inspectiemethode worden de functies en processen vastgelegd die niet optimaal worden ondersteund. De feitelijke kwaliteit wordt op eenzelfde manier opgesteld als de gewenste kwaliteit. Van alle vastgestelde kritische succesfactoren wordt de feitelijke kwaliteit bepaald. De feitelijke kwaliteit wordt gemeten door elke kritische succesfactor een score te geven. Deze score wordt bepaald aan de hand van een voor elke kritische suc- 233 7.3.2 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 7-10 Haagse Hogeschool: feitelijke toestand G j PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3.3 cesfactor opgestelde zespuntskwaliteitsschaal. De bijbehorende kwaliteitsdefinities worden onder andere bepaald door het WoningWaarderingsStelsel (WWS) en het huurlabel, alsmede door diverse onderzoeken die zijn opgenomen in het kwaliteitshandboek. De kwaliteitsdefinities worden zodanig ingevuld dat deze objectief meetbaar zijn en representatief voor de kwaliteitsscore waarvoor zij staan. Voor subjectieve kenmerken wordt getracht een zekere mate van objectiviteit te verkrijgen door de aan- of afwezigheid van de invloedsfactoren te turven. In figuur 7-10 is een deel van een Programma van Eisen voor Instandhouding afgedrukt. ( 1) Nummer van de meting dat in dit voorbeeld tevens het jaartal is van het jaar waarin de meting is uitgevoerd, (2) aspect, (3) kwaliteitsoordeel over de feitelijk aangetroffen situatie, ( 4) foto, (5) tekst die het aspect toelicht en het kwaliteitsoordeel en ( 6) ruimte om aan te geven of wet- en regelgeving van toepassing is op dat aspect, en kwaliteitsoordeel. 7.3.3 Inspectiemethode: RgdBOEI® De RgdBOEI0-methodiek is een specifieke Bedrijfspand huren in Breda aanvulling op de Gebouw in GebruikAnalyse (GGA) en de Conditiemeting voor wat betreft het technische onderhoud van vastgoed. Bij een GGA wordt inzicht gegeven in vier aspecten, namelijk esthetische, ruimtelijke, functionele en technische aspecten. De RgdBOEI0-methodiek richt zich daarentegen uitsluitend op het technische aspect als het gaat over de onderhoudstoestand! Traditioneel bedrijfspand huren Enschede wordt vastgoed door tal van personen geïnspecteerd die ieder een eigen deskundigheid vertegenwoordigen. De Rijksgebouwdienst – die veel gebouwen beheert – biedt een groot aantal inspecteurs jaarlijks veel werk, en tegelijkertijd worden de gebruikers van de gebouwen van de Rgd door al die inspecteurs bezocht. De Rgd maakt op basis van de inspectierapporten per gebouw meerjarenonderhoudsplannen. Het inspectiewerk kon echter efficiënter, door bijvoorbeeld minder inspecteurs bedrijfsruimte huren Almere in te zetten voor gebouwinspectie. Ook de kwaliteit van de inspectierapporten was voor verbetering vatbaar. Dit heeft geleid tot de BOEI-inspectie. De inspecteur die werkt conform de RgdBOEl0-methodiek voert een integrale inspectie uit op de onderdelen: Brand, Onderhoud, Energie en Inzicht in wettelijke verplichtingen vanuit een of meerdere vakdisciplines, te weten: bouwkunde, werktuigbouwkunde, elektrotechniek of transportinstallaties (zie figuur 7-11 ). De basis bedrijfspand huren in nijmegen van de inspectie is de ConditieMeting (NEN 2767 Conditiemeting van bouw- en installatiedelen) die zich richt op bouwkundige aspecten, werktuigbouwkunde, elektrotechniek en transporttechniek. De RgdBOEI0-methodiek sluit aan op het Bouwbesluit en bestaande normen en regelgeving zoals de NPR 6059 ( Brandveiligheid) en de NEN 3140 ( Elektronische installaties). De integrale aanpak komt tot uiting in de afweging van de juiste maatregelen. Zo is het niet ondenkbaar dat er op grond van energetische richtlijnen dubbel glas moet worden geplaatst, terwijl een onderhoudsplan voorschrijft dat het kozijn moet worden geschilderd. Door de integrale benadering komen beide bevindingen uit de inspectie op het juiste moment boven water.

Het programmeringsvlak/tactische niveau

Op het programmeringsvlak/tactische niveau wordt het beleid in tijd en geld per gebouw vormgegeven. Door het opstellen en actualiseren van meerjarenbeheerplannen wordt de basis gelegd voor de concretisering van Bedrijfspand huren in Breda het bestuur, het beheer en het onderhoud van de huisvestingsmiddelen. Ook komen hier de noodzakelijke uitbreidingen, aanpassingen en renovaties aan de orde. In het ideale meerjarenbeheerplan zijn desinvesteringen, investeringen en onderhoudsmaatregelen opgenomen. Vaak worden voor (des) investeringen bedrijfspand huren Enschede en onderhoudsmaatregelen echter nog aparte beheerplannen gemaakt. Het nadeel daarvan is dat de samenhang van alle voorgenomen maatregelen ontbreekt en de oplossing niet optimaal kan zijn. 207 7. 1 VASTGOEDMANAGEMENT Op uitvoeringsniveau wordt in een operationeel plan periodiek – bijvoorbeeld jaarlijks – vastgelegd hoe bedrijfsruimte huren Almere men de op tactisch niveau geplande acties en activiteiten aan de huisvesting in de tijd denkt te realiseren. Zowel onderhoud als modificaties komen aan de orde. In dit hoofdstuk wordt de tactische ( meerjaren)planning van huisvestingsmiddelen – de meerjarenbeheerplannen – nader belicht. Er staan meerdere wegen open bedrijfspand huren in nijmegen om de kloof tussen de feitelijke en gewenste situatie te overbruggen. Er moeten keuzes worden gemaakt naar inhoud, tijdspanne en kosten. Daarbij moet worden aangegeven aan welke uitgangspunten een beheerplan moet voldoen met betrekking tot effectiviteit en efficiëntie. Er wordt ingegaan op zaken als het inventariseren en inspecteren van huisvesting, het Programma van Eisen voor Instandhouding van gebouwen (PvEI) en het begroten van kosten en opbrengsten. Ook wordt het omgaan met een meerjarenbeheerplan beschreven, om daaraan conclusies en maatregelen te verbinden. 7.1 Plan van aanpak In de inleiding zagen we dat het meerjarenbeheerplan wordt samengesteld op tactisch niveau. Het is een communicatiemiddel dat aan de ene kant het strategische beleid van de organisatie moet bewaken en anderzijds de werkzaamheden op operationeel niveau zal aansturen. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de aanleiding voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan en de managementcyclus als sturingsmiddel. Dit leidt tot een stappenplan voor het opstellen en actualiseren van een meerjarenbeheerplan. In de volgende paragrafen zullen deze stappen afzonderlijk worden toegelicht. 7 .1.1 Aanleiding voor het opstellen van meerjarenbeheerplannen Besluiten met betrekking tot het ondernemen van activiteiten op het vlak van bestuur, beheer, onderhoud, modificatie en/of vernieuwing vereisen een integrale aanpak. Dergelijke ingrijpende vragen staan immers altijd in relatie tot commerciële, personele, technische en financiële aspecten. Om de acties/activiteiten verantwoord te kunnen organiseren is het nodig tijdens de levensloop van huisvesting een (kantoor)gebouw, hal of loods in zijn gebruik te volgen. De levensduur loopt van het moment van ingebruikname van de huisvesting tot het moment van afstoting. Het zal steeds nodig zijn te toetsen of de huisvesting voldoet aan de behoefte van de gebruikers (gebruikerstoets) en aan de doelstelling van de huisvestingsmanager (organisatietoets).

Het proces van benchmarking

Het proces van benchmarking kent drie fasen: 1. beschrijving van de kernprocessen en kerncompetenties van het vastgoedbedrijf; 2. vergelijking van de eigen prestaties met de benchmark; 3. opstellen en  Bedrijfspand huren in Breda implementeren van een verbeteringstraject. Ad 1: Beschrijving van de kernprocessen en kerncompetenties: De kernprocessen van het vastgoedbedrijf worden beschreven in kwalitatieve en kwantitatieve zin. Bij een bedrijfspand huren Enschede woningcorporatie worden bijvoorbeeld de toewijzingsprocedure en het huurbeleid tot de kernactiviteiten gerekend, terwijl de kernactiviteit van een belegger in vastgoed bestaat uit de allocatie van financiële vastgoedobjecten. Op deze manier ontstaat een inzicht in input, doorvoer en output van de kernprocessen. Ad 2: Vergelijking van de eigen prestaties met de benchmark: De eigen prestaties in de kernprocessen worden vergeleken met de best presterende bedrijven in de bedrijfstak, de benchmark. Deze bedrijven worden ook wel best in class of best practice genoemd. Vaak worden de bedrijfsruimte huren Almere eigen  prestaties tegen meerdere benchmarks afgezet. Een onderneming is immers zelden best in class op alle onderdelen. Ook is het verstandig over de grenzen van de eigen bedrijfstak heen te kijken. Meestal zijn in totaal andere bedrijfstakken soortgelijke processen op een geheel andere wijze ingericht, die voor de eigen organisatie van groot nut kunnen zijn. Bij de kwantitatieve 203 6.6 VASTGOEDMANAGEMENT vergelijking van de prestaties wordt veel gebruikgemaakt van kengetallen. In een latere paragraaf bedrijfspand huren in nijmegen wordt hier op ingegaan. Ad 3: Opstellen en implementeren van een verbetertraject: Op basis van de vergelijkingsanalyse kunnen doelen worden geformuleerd om de eigen prestaties te verbeteren. In de praktijk hanteren we hierbij veelal de benchmarks van de best presterende bedrijven. Wanneer het verbetertraject in de organisatie in werking is gesteld, wordt het proces van meten, vergelijken en verbeteren opnieuw in gang gezet. Belangrijk is het gegeven dat benchmarking geen statisch maar een cyclisch proces is. Na de invoering van het verbetertraject start de cyclus weer van voren af aan. Het begrip kerncompetentie wordt vaak door managers gebruikt, maar het is niet precies duidelijk wat hiermee wordt bedoeld. Het begrip is niet makkelijk te definiëren. In de praktijk blijft het vaak bij een opsomming van een aantal eigenschappen van een kerncompetentie. C.K. Prahalad en Gary Hamel beschrijven in hun artikel ‘The core competence of the corporation’ uit 1 990 drie toetsen die kunnen worden uitgevoerd om in een bedrijf de kerncompetenties in kaart te brengen. Allereerst moeten deze kerncompetenties “potentieel toegang geven tot een breed scala aan markten”. Ten tweede moeten ze “een belangrijke bijdrage leveren aan de door de klant beleefde voordelen van het uiteindelijke product”. En ten derde “moet de concurrentie ze niet gemakkelijk kunnen imiteren. ( … ) Een concurrent weet misschien de hand te leggen enkele van de technologieën waaruit een kerncompetentie bestaat, maar hij zal niet zo gemakkelijk het al dan niet uitgebreide stelsel van interne coördinatie en leren kunnen kopiëren.” Mahen Tam poe heeft in zijn artikel ‘Exploiting the competence of your organization’ uit 1 999 een uitgebreidere checklist opgesteld om te bepalen of een competentie nu echt een kerncompetentie is. De competentie moet “van doorslaggevend belang zijn voor het overleven van de onderneming op korte en lange termijn, moet onzichtbaar zijn voor concurrenten, moeilijk na te maken, uniek (geen enkel ander bedrijf mag deze competentie hebben), een stelsel van vaardigheden, middelen en processen zijn, een capaciteit zijn voor de ontwikkeling van kernproducten en uiteindelijk van eindproducten, cruciaal zijn voor de uitvoering van de strategische visie van de onderneming, van doorslaggevend belang bij de strategische beslissingen die de onderneming neemt (dat wil zeggen over diversificatie, afslanking, sanering, allianties, joint ventures), op de markt gebracht kunnen worden en commercieel waardevol zijn, en beperkt in aantal.”

De basis van analyses

Vanuit een meerjarenplanning op basis van analyses van de gewenste en bestaande portefeuille definieert de Vesteda Groep BV zijn behoefte aan nieuwe projecten, waarop Vesteda Project BV projecten Bedrijfspand huren in Breda aandraagt. Geschikte projecten worden aangebracht in de Acquisitieportefeuille met als doel deze op te nemen in Vesteda Woningen, het fonds voor gemene rekening ter collectieve belegging. Vanaf het moment dat een investeringsbesluit is bedrijfspand huren Enschede genomen én projecten zijn uitontwikkeld kunnen deze projecten worden overgedragen aan Vesteda Woningen. Het moment waarop aan deze bedrijfsruimte huren Almere voorwaarden wordt voldaan – en dus overdracht kan plaatsvinden – is afhankelijk van het type project en kan in tijd variëren van vóór aanvang van de bouwfase tot na het moment van oplevering. 1 Fondsstrategie: De beleggingsstrategie van Vesteda is gericht op de langetermijn-outperformance van de relevante markt-benchmark, met behoud van het defensieve en diversificerende karakter van direct vastgoed. Als markt-benchmark wordt de ROZ/IPD-index (All Residentials) gehanteerd. 2 Modelportefeuille: bedrijfspand huren in nijmegen Op basis van in- en extern onderzoek is een modelportefeuille vastgesteld, die kaders aangeeft voor het beleggingsbeleid tot 20 1 5. Het grootste deel, 55 à 65% van het belegd vermogen, zal op termijn worden geïnvesteerd in de categorie huurwoningen van ca. € 600 tot € 1 .200. Daarnaast zoekt Vesteda ook expansie in de hogere prijscategorieën,waar het aanbod structureel achterblijft en eveneens een sterk toenemende vraag zal ontstaan. 3 Rollover-strategie: Om de modelportefeuille zo veel mogelijk te benaderen is een belangrijk onderdeel van de strategie van Vesteda de jaarlijkse verkoop van circa 5% van de portefeuille. De verkoop is gekoppeld aan een vergelijkbare jaarlijkse toevoeging van woningen aan de portefeuille. Deze permanente vernieuwing van zo’n 1 .500 woningen per jaar draagt bij aan het realiseren van de gewenste portefeuillesamenstelling, zowel geografisch als kwalitatief, en aan het verzilveren van de waardegroei. 4 Marktstrategie: Vesteda richt zich op de hogere huursector. Dit marktsegment kent de grootste vraagdruk en de verwachting is dat deze de komende jaren verder zal toenemen. Met luxeen grote woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, veelal appartementen maar óók grondgebonden woningen, voorziet Vesteda in de woonwensen van zijn doelgroepen.