Tagarchief: bedrijfsruimte huren Almere

Kansen en bedreigingen in de omgeving

SWOT-analyse. SWOT staat voor Strengths (sterkten), Weaknesses (zwakten), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). Met deze analyse probeert men op een systematische manier de Bedrijfspand huren in Breda kansen en bedreigingen in de omgeving van de vastgoedorganisatie te analyseren. Het analyseren van kansen en bedreigingen wordt ook wel externe analyse genoemd. De externe analyse op bedrijfsniveau bevat een omgevingsanalyse, terwijl bedrijfspand huren Enschede op productniveau de vraag naar vastgoed centraal staat. Ook worden de sterkten en zwakten van de vastgoedorganisatie of vastgoedportefeuille bekeken (interne analyse). De interne analyse op bedrijfsniveau omvat een bedrijfsanalyse, terwijl op productniveau het aanbod van vastgoed centraal staat. De toegevoegde waarde van een SWOT-analyse is gelegen in de confrontatie van kansen en bedrijfsruimte huren Almere bedreigingen in de omgeving met de sterkten en zwakten van de vastgoedorganisatie; met behulp van deze confrontatie worden voorlopige strategieën opgesteld om de problemen te verhelpen. Hierbij wordt niet gekeken naar de haalbaarheid van die strategieën. In deze fase van het planningsproces is alles mogelijk. Er zijn geen restricties, zodat de creativiteit van de vastgoedmanager alle gelegenheid krijgt zich te uiten; – toetsing van de strategieën op hun haalbaarheid; – keuze van de meest reële en kansrijke bedrijfspand huren in nijmegen strategie uit de haalbare strategieën; – implementatie van de gekozen strategie, waardoor een nieuwe strategie ontstaat. Bij problemen met deze strategie, veranderingen in de omgeving of de vastgoedorganisatie begint dit proces opnieuw. De diversiteit aan strategieën is groot en bovendien zijn ze beperkt houdbaar. Dit betekent dat het proces van strategievorming vele uitkomsten kent. Op voorhand zijn geen goede of slechte uitkomsten mogelijk. Achteraf kan men pas constateren of een strategie succesvol was of niet. 1 64 Bedrijfsgoeroe Michael Porter hekelt zakenbankiers Veel bedrijven hebben in de jaren negentig destructieve strategieën gevolgd, doordat zij luisterden naar de adviezen van zakenbankiers en financieel analisten. Dat zei Harvardprofessor Michael Porter, beroemd om zijn onderzoek naar management en strategie. “Ik zou willen dat we iets aan investment bankers konden doen,” stelde Porter. In de Verenigde Staten zijn de regels voor accountants, raden van commissarissen en financieel analisten bij zakenbanken strenger geworden, maar de ‘dealmakers’ die fusies en overnames initiëren kunnen bedrijven als vanouds bestoken met strategisch onverantwoorde voorstellen. “Zakenbankiers willen alleen maar transacties doen. Elke dag bellen VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.2 ze de bestuursvoorzitter op en zeggen ze: ‘Je moet overnemen, je moet fuseren.’ Je moet moedig zijn om die druk te weerstaan.” Het gedrag van financiële markten is funest geweest voor de strategie van bedrijven, aldus Porter. Iedereen wilde groeien en de grootste worden. “Imitatie is de grootste ziekte in de bestuurskamer,” zei hij. “Zo worden bedrijven homogeen en kunnen ze alleen op prijs concurreren: dan krijg je destructieve competitie. Internetbedrijven hebben getoond hoe je snel groeit: geef je product gratis weg!” Analisten dragen bij aan kopieergedrag, zo stelde hij. “Financieel analisten kennen de bedrijfstak niet. Zij willen dat bedrijven het voorbeeld van de grootste volgen. Het management moet een buffer zijn tegen deze druk. Pas als de kapitaalmarkt focust op rendement op geïnvesteerd vermogen krijgen we een betere economische wereld.” ( Bron: Het Financieele Dagblad, 25 januari 2003)

De output van het proces

Een proces verloopt beheerst als de output van het proces aan vooraf bepaalde voorwaarden of  Bedrijfspand huren in Breda eigenschappen voldoet. Het vastgoedmanagementproces zet de vraag naar vastgoeddiensten om in een aanbod van vastgoeddiensten. Om dit proces te beheersen zijn de volgende zaken van essentieel belang: – er moet een doeltoestand zijn. De bedrijfspand huren Enschede vastgoedmanager moet exact weten hoe en wat de output of de eindtoestand van het vastgoedmanagementproces moet zijn. Deze kwaliteitseisen volgen uit en zijn vastgelegd in het strategische voorraadbeleid van het vastgoedbedrijf; – het systeem moet de doeltoestand kunnen bereiken. Met andere bedrijfsruimte huren Almere woorden: de doelen van het strategische voorraadbeleid moeten realistisch en haalbaar zijn; – er moeten mogelijkheden zijn om in het proces te kunnen ingrijpen en daarmee het systeemgedrag te kunnen bedrijfspand huren in nijmegen veranderen. De vastgoedmanager moet kunnen beschikken over de kennis, middelen en bevoegdheden om de maatregelen te nemen die nodig zijn om de kwaliteitseisen te bereiken. 1 46 VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT Figuur 5-9 De hoofdprocessen van vastgoedmanagement � Financiën, administratie, juridisch, etc. c c § -� Personeel en organisatie � -� � � Inkoop Ü Facilitaire dienst -� � Beheer E � � <;. (Her)ontwikkeling 5.9 In ’t Veld beschrijft vier fundamentele methoden om een proces te beheersen. Dit zijn: 1. sturen en regelen; 2. voorwaartskoppeling; 3. terugkoppeling; 4. toevoegen van het ontbrekende. Sturen Men spreekt van sturen wanneer – gegeven een norm (het stuursignaal) – een stuurorgaan de ingrepen bepaalt in het systeem, die nodig zijn om de output aan de gegeven norm te laten voldoen. Schematisch ziet dit er als volgt uit ( figuur 5-1 0). Voorbeelden van een stuursignaal met betrekking tot het vastgoedmanagement zijn het Bouwbesluit en de Arbowetgeving. De vastgoedmanager stuurt het vastgoedmanagementproces zo aan dat de vastgoeddiensten aan deze regelgeving voldoen.

Vastgoed exploiteren met een houding

Vastgoed exploiteren met een houding

Vastgoed exploiteren met een houding van: “Nou ja, we zien wel hoe het loopt” is te risicovol. Vastgoed vergt immers hoge investeringen aan het begin van de bedrijfspand huren Enschede exploitatie. Die moeten over een lange periode via relatief kleine huurbedragen worden terugverdiend.
Wat is een trend en welke trends zijn er te onderkennen als het gaat om vastgoedmanagement, bij onder andere beleggers, in bedrijfshuisvesting, bij vastgoedmanage- mentorganisaties en aannemersbedrijven? De Bedrijfspand huren in Breda tijdschriften over wonen, de inrichting.
van de tuin, badkamer en kantoor staan vol nieuwigheden. De laatste mode krijgt alle aandacht en we voelen ons al snel ouderwets als we daar niet in meegaan. Nieuwsgierigheid en de bedrijfsruimte huren Almere drang om erbij te horen verleiden ons bijna aan die verlokkingen toe te geven, totdat we beseffen dat de mode van alle tijden is. In de hele geschiedenis heeft die mode telkens weer een eigen gedaante gehad, die steeds sneller lijkt te worden opgevolgd door een nieuwe mode. Een scherpe kostprijs en daarmee samenhangende huurprijs laten weinig ruimte om te reageren op de snel op elkaar volgende modes. Voor de vastgoedmanager betekent dit dat hij kritisch moet zijn ten aanzien van mode en hypes.
De praktijk wijst uit dat de meest kritische exploitatiefase van gebouwen tussen het bedrijfsruimte huren Nijmegen 20ste en 40ste levensjaar ligt. Blijft een gebouw na het 20ste dan wel 40ste exploitatie- jaar in gebruik, dan is de kans groot dat het nog vele jaren in gebruik zal blijven. Dit komt doordat het gebouw tussen het 20ste en 40ste levensjaar moet concurreren met nieuwbouw. Ondanks het feit dat het gebouw niet meer state of the art is, moet het een zodanige schoonheid in zich bergen dat het wordt gewaardeerd of in elk geval niet gevoelig is voor de mode van de dag. Oude gebouwen hebben geschiedenis en ambiance die nieuwe gebouwen niet hebben.

de eisen van de gebruiker

de eisen van de gebruiker

In de praktijk zullen de eisen van de gebruiker ten aanzien van het gebouw in de loop

der tijd doorgaans alleen maar toenemen, als gevolg van bijvoorbeeld technische
ontwikkelingen, wettelijke eisen en bedrijfspand huren Enschede modegrillen. Het is daarom realistisch om in de
praktijk uit te gaan van een toenemend eisenverloop bij de huren bedrijfsruimte Breda gebruiker. In dit hoofdstuk
gaan we dan ook in de meeste gevallen uit van een toenemend eisenverloop ten
aanzien van het vastgoed. Het is echter ook zeer wel mogelijk van een constant eisenverloop uit te gaan. Aanhangers van een constant eisenverloop redeneren dat de ontwikkeling
van de vraag naar vastgoeddiensten onvoorspelbaar blijkt te zijn over een
periode langer dan vijf jaar. Vanwege de bedrijfsruimte huren Almere onzekerheid over de mate van verandering
van het eisenverloop gaat men uit van een constant eisenverloop.
Na de oplevering heeft het gebouw een bepaald technisch prestatievermogen. De
gebruiker heeft bepaalde eisen ten aanzien van dit prestatievermogen. Om niet
direct bij de ingebruikname van een gebouw te moeten constateren dat deze voor de
beoogde doelgroep niet voldoet, zorgt men dat het prestatievermogen bij ingebruikname
hoger is dan de komende tijd minimaal wordt vereist voor gebruik. Vandaar het
overschot op tijdstip t0• De eisen van de gebruiker zullen doorgaans stijgen, terwijl
het kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos prestatievermogen van het gebouw in het algemeen afneemt. Op tijdstip t 1 zijn

de eisen gelijk aan het prestatievermogen van het gebouw. Na tijdstip t1 voldoet het
gebouw niet meer aan de oorspronkelijke eisen die de gebruiker aan het gebouw heeft
gesteld, maar nog wel aan de minimale eisen die de gebruiker aan het gebouw heeft
gesteld ( de acceptatiegrens) . Op tijdstip t

is het prestatievermogen van het gebouw
gedaald tot aan de minimumeisen van de gebruiker van het gebouw. Het is reëel te
veronderstellen dat het moment dat vraag naar en aanbod van vastgoeddiensten in
negatieve zin niet op elkaar aansluiten, zich voor het eerst voordoet op tijdstip t
De gebruiker zal of in het bestaande gebouw investeren door onderhoud te plegen om zo
het prestatievermogen van het gebouw te vergroten of een ander gebouw betrekken
dat wel aan zijn eisen voldoet.

De discontovoet

De discontovoet


Als men de hindernis van het kantoor huren breda  zo accuraat mogelijk voorspellen van toekomstige cashflows genomen heeft, resteert voor het berekenen van de netto contante waarde nog één cruciale beslissing: de te hanteren discontovoet. Deze discontovoet is een maat voor de beloning die de investeerder minimaal wil hebben voor uitgestelde inkomsten. Om de hoogte van de bedrijfsruimte te huur in Enschede   discontovoet te bepalen, worden in de praktijk een aantal verschillende methodes gebruikt. Soms wordt direct aansluiting gezocht bij de rente die wordt betaald voor het aantrekken van vreemd vermogen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Complexer is de methode waarbij men uitgaat van de gemiddelde kosten van eigen en vreemd vermogen (de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet) van de huidige onderneming. Geen van deze methodes is, in theoretisch opzicht althans, correct. Stel, er kan worden geïnvesteerd in een  kantoor pand huren in Nijmegen  staatslening. De periodiek te ontvangen rente en aflossingen liggen vast, de staat gaat nooit failliet, waardoor er sprake is van een vrijwel risicoloze investering. Een alternatief is een investering in een lening aan een startend ‘dotcom’-bedrijf, dat in zijn korte leven alleen nog maar verlies heeft geleden: een risicovolle investering. Het is evident dat beide alternatieven alleen als gelijkwaardig worden beschouwd als de rente op de lening aan het internetbedrijf substantieel hoger ligt dan die op de staatslening. Uit het voorgaande volgt dat de beloning voor uitgestelde ontvangsten afhankelijk is van het risico dat men loopt bij het daadwerkelijk realiseren van de voorspelde netto-ontvangsten. Hoe hoger het risico, hoe hoger de beloning. De bedrijfsruimte huren Almere    basisregel voor het vaststellen van de discontovoet is dan ook dat deze afhankelijk is van het projectspecifieke risico. Dit komt slechts bij uitzondering overeen met het risico van een reeds bestaande onderneming, waardoor de discontovoeten die voor deze onderneming gehanteerd worden, c.q. rente op eigen en vreemd vermogen, niet zonder meer gehanteerd kunnen worden. Een en ander is helaas maar moeizaam te operationaliseren. Hoe bepalen we het projectspecifieke risico? Een praktische oplossing is uit te gaan van een basisrente voor investeringen met een verminderd risico en een (subjectieve) projectspecifieke opslag voor het risico dat geprojecteerde toekomstige inkomsten niet worden behaald.