Tagarchief: Bedrijfsruimte huren Breda

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

         Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent dat je een zo groot mogelijke bijdrage levert aan het bedrijfsruimte huren in Enschede functioneren van de samenleving, aldus SER-voorzitter Her­man Wijffels in de NRC Handelsblad van 10 september 2005. Sinds de privatisering, de Bedrijfsruimte huren Breda brutering en de omvorming van vrijwel alle woningcorporaties van vereniging tot stichting is er een ware fusiegolf ontstaan. Thans is nog slechts een gering aantal directeuren/bestuurders verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van corporaties. Vanuit deze nieuwe situatie wordt regelmatig de vraag gesteld: van wie zijn de corpo­raties eigenlijk? Met veelal de onderliggende vraag: wie kan en mag beschikken over de kantoorruimte huren Almere astronomische reserves van deze corporaties? Daarbij rijzen onder meer de volgende vragen: hoe kunnen corporaties het best omgaan met de hun toevertrouwde fondsen? En vanuit welke waarden zou Volkshuisvesting moeten opereren? Woningcorporaties beschikken over tientallen miljarden euro’s maatschappelijk vermogen en kunnen nog grotere bedragen geld lenen bij banken. Maar anno 2000 dringt zich steeds meer de kantoor huren Enschede vraag op: wat is nu een maatschappelijke investering? In 2003 vroeg een corporatie aan het ministerie van Volkshuisvesting – thans het ministerie van VROM – toestem­ming voor het bouwen en verhuren van een gevangenis in Rotterdam met het argu­ment dat het wegwerken van een cellentekort ook een vorm is van maatschappelijk rendement. Of neem corporatie Servatius uit Maastricht. Die is van plan over de grens in Luik woningen te bouwen om te voorzien in huisvesting voor de overloop uit Lim­burg. Of neem het eerder al genoemde schip SS Rotterdam van Woonbron uit Rotter­dam. Het blijkt dat het moeilijk is een eenduidige grens te trekken. Er spelen hier twee aspecten mee die in de discussie door politici vaak worden aangehaald, en waar men grote moeite mee heeft. Het eerste aspect is dat onder andere corporaties commerciële activiteiten ontplooien met staatssteun. Daarnaast moeten corporaties hun grenzen kennen bij het ondernemen van activiteiten en de daaruit voorvloeiende financiële risico’s. Door commerciële activiteiten te combineren met sociale activiteiten wordt een organisatie hybride. Het klinkt aardig, dat met de winst uit commerciële activitei­ten weer sociale activiteiten kunnen worden gefinancierd, maar die commerciële acti­viteiten brengen ook andere normen met zich mee. Marktkrachten zijn altijd sterker dan wordt gedacht. Hybride organisaties zoals woningcorporaties, zorginstellingen, enz. lopen hiermee extra risico’s op het gebied van integriteit.

 

Leren van dure fouten bij SS Rotterdam

Leren van dure fouten bij SS Rotterdam


Daarentegen heeft Woonbron inschattingsfouten gemaakt. Tot twee keer toe overwoog de  bedrijfspand te huur in Enschede corporatie uit dit maatschappelijk relevante project, te stappen, maar telkens dienden zich “goede en economisch te verantwoorden redenen” aan om de Bedrijfsruimte huren Breda plannen door te zetten. In dit geval is de horizon telkens weer verruimd, ver buiten de eigen mogelijkheden. De tijd heeft nu al geleerd dat onder deze onderneming een goede business case had moeten liggen. (Bron: NRC Handelsblad, 1 december 2009)
Progress stopt met het eigen vastgoed
Progress stopt met het eigen vastgoed omdat “we een relatief kleine speler zijn geworden op deze markt. Vroeger waren we met een portefeuille van deze omvang een grote partij. Maar de kantoorpand huren Almere wereld is veranderd. Aantrekkelijke nieuwe
vastgoedbeleggingen gaan daardoor aan onze neus voorbij.” (Bron: Het Financieele Dagblad, 29 oktober 2008)
Progress laat zien dat de drang de horizon te verruimen ook kan worden weerstaan. In plaats daarvan durft de kantoorruimte huren in Nijmegen corporatie onder ogen te zien dat met de gewijzigde omstandigheden een nieuwe realiteit voor Progress is ontstaan. En er voor de toekomst keuzes moesten worden gemaak

NVM wil vooral eigen nest niet bevuilen

NVM wil vooral eigen nest niet bevuilen
Er is een intern praatje bij de bedrijfspand te huur in Enschede NVM. En een PR-praatje. Eïet interne praatje lekte gisteren uit. Makelaars vinden dat niet leuk. Er is opschudding binnen de Bedrijfsruimte huren Breda makelaarsvereniging NVM. Consultant dhr. … schetste eergisteren in een congres met spilfiguren uit de vastgoedwereld een inktzwart scenario over de regionale huizenmarkt. Hij voorspelt de komende twee jaar forse prijsdalingen. (…) Hij gaf eergisteren ruiterlijk toe dat hij niet wist dat er tijdens het congres een persvertegenwoordiger aanwezig was. “We hebben een intern praatje en een PR-praatje gehouden.” Hij vond het verhaal voor het grote publiek niet geschikt. Dat zou onrust veroorzaken. “Mijn uitspraken waren louter bedoeld om te prikkelen.” Met zijn opmerking zet dhr. … zijn eigen geloofwaardigheid op het spel. Waarom zou hij de massa een verhaal onthouden dat tijdens een bijeenkomst met vakbroeders op tafel komt? Daarmee laadt hij de kantoor huren in Almere verdenking op zich dat consumenten niet altijd eerlijke prognoses voorgeschoteld krijgen. Het NVM-bestuur in de regio reageerde als door een wesp gestoken. Volgens bestuurslid dhr. … klopt niets van de voorspelling van dhr. …, die in de makelaarswereld waarschijnlijk de zwartepiet krijgt toegeschoven voor de ‘coming-out’. Ook de NVM-bestuurder dhr. … maakt zichzelf ongeloofwaardig, te meer daar dhr. … NVM-consultant is. Zo opmerkelijk is zijn sombere voorspelling ook niet. Eerder voorspelde ING al dat de huizenmarkt ten opzichte van augustus 2008 elf procent onderuitgaat. NVM- bestuurder dhr. … lijkt het interne praatje vooral verborgen te willen houden.

Maximale waarde
Wil de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen eigenaar van vastgoed meer uit het vastgoed halen dan is afgesproken, dan is het de kunst om alle partijen die betrokken zijn bij het vastgoed te binden aan een gemeenschappelijke doelstelling. Hierbij versterkt ieders afzonderlijke inspanning het te behalen gemeenschappelijke resultaat. Duidelijke voorbeelden van gemeenschappelijke belangen zijn vastgoedbeheerders die winkels beheren waarbij de beheerver- goeding afhangt van de winkelomzet en beheerders van vakantieparken op basis van verhuuromzet.

VAN EIGENAREN-GEBRUIKERS NAAR EIGENAREN EN GEBRUIKERS

VAN EIGENAREN-GEBRUIKERS NAAR EIGENAREN EN GEBRUIKERS


Tot in de jaren zestig was er nauwelijks sprake van commercieel vastgoed:  Bedrijfsruimte huren Breda met uitzondering van de grote industrieën waren de meeste bedrijven aan huis gebonden. Daarnaast waren bedrijfsmatig geëxploiteerde gebouwen doorgaans eigendom van de  bedrijfsruimte te huur in enschede gebruikers zelf. Sinds die tijd geeft men in toenemende mate de voorkeur aan het scheiden van eigendom en gebruik: gebruikers zijn huurders in plaats van eigenaren. Door te huren kan de
COMMERCIEEL VASTGOED
gebruiker meer aandacht geven aan het primaire proces van de kantoorruimte huren Almere onderneming en zijn (altijd schaarse) kapitaal investeren in bedrijfsspecifieke productiemiddelen of handelsvoorraad. Tegenwoordig is de combinatie eigenaar-gebruiker vooral nog te vinden in de non- profitsector, bijvoorbeeld bij ziekenhuizen, overheid en onderwijsinstellingen. Vanzelfsprekend kan een huurder alleen als huurder optreden als anderen de rol van verhuurder willen vervullen. Het is de  kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos verhuurder die zijn kapitaal vastlegt in het vastgoedobject om via de ontvangst van huurpenningen (en eventuele waardestijging bij verkoop) rendement op die investering te realiseren.

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer

Planontwikkeling

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Voor de meer omvangrijke projecten, die uit meerdere individuele objecten kunnen bestaan, zal vaak ook de gemeente bij de planontwikkeling betrokken zijn.  De rol van de gemeente kan hierbij variëren van voorwaarde stellend door middel van een bestemmingsplan of stedenbouwkundig plan tot mede-ont- wikkelaar in een publiek-private samenwerking. In de fase van planontwikkeling kunnen de volgende vier onderling samenhangende deelplannen worden onderscheiden:

• De markttechnische planontwikkeling
• De juridische planontwikkeling
• De financiële planontwikkeling
• De bouwkundige planontwikkeling

Bedrijfs ruimte huren Breda

Deze deelplannen kunnen niet los van elkaar worden gezien en worden zeker niet volgtijdelijk uitgewerkt worden zoals  Bedrijfsruimte huren Breda. Ook kan de planontwikkeling niet los worden gezien van andere fasen van het ontwikkelingsproces zoals het ontwerpen en aanbesteden. Er is sprake van een parallel en interactief proces waarbij de verschillende (deel)plannen continu worden verfijnd en op elkaar worden afgestemd. Bij de planontwikkeling kunnen, naast de initiatiefnemer, andere marktpartijen betrokken zijn. Marktonderzoek kan bijvoorbeeld worden uitbesteed aan gespecialiseerde bureaus. Bij de markttechnische planontwikkeling kunnen makelaars betrokken zijn vanwege hun algemene en lokaal specifieke marktkennis. Zeker voor wat betreft de meer complexe plannen zal de juridische planstructuur de inzet van gespecialiseerde vastgoedjuris- ten en fiscalisten vergen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Projectontwikkelaar
De ‘projectontwikkelaar’ brengt grond, geld en gebruikers bijeen, realiseert het bouwwerk en draagt dit na ingebruikname over aan de klant. De projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld  een bedrijfsruimte te huur in Almere . bouwondernemer zijn vaak (een risicodragende bouwer) of een onafhankelijk bedrijf dat zich juist toelegt op het ontwikkelen van gebruiksconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Ook komen projectontwikkelingsmaatschappijen voor, die gelieerd zijn aan financiële instellingen. Een projectontwikkelaar die deel uitmaakt van een bouwconcern kan als secundaire doelstelling hebben: het door middel van projectontwikkeling vergroten van de bouwproductie. Vrijwel alle grote bouwondernemingen in Nederland hebben een dergelijke ‘ontwikkelingspoot’ die de afgelopen jaren substantieel heeft bijgedragen aan de netto winst. Een projectontwikkelaar, die gelieerd is aan een financiële instelling zal als secundaire doelstelling hebben het doen toenemen van de financieringsactiviteiten en -omzet. Voor een projectontwikkelaar met binding aan een institutionele belegger kan (onder meer) het ontwikkelen van vastgoedobjecten voor de eigen portefeuille doelstelling zijn. De ‘bloedgroep’ van de projectontwikkelaar en de daarmee samenhangende secundaire doelstellingen zijn derhalve van invloed op het product : kantoor huren in Enschede  dat kan worden aangeboden en op het imago van de onderneming.
De klant van een projectontwikkelaar kan een institutionele belegger zijn, maar ook een particulier. De projectontwikkelaar verwerft bouwlocaties, coördineert de planontwikkeling en leidt de realisatie. De projectontwikkelaar heeft primair belang bij de verkoop van het project, en is veelal niet geïnteresseerd in commercieel, technisch en administratief beheer. Een belangrijk bestaansrecht van projectontwikkelaars is de overheveling van tijd, geld, risico en deskundig opdrachtgeverschap van de (institutionele) opdrachtgever of de te huisvesten organisatie naar derden. Belangrijke risico’s die de projectontwikkelaar loopt zijn als volgt.

 

Marktrisico

Marktrisico ’s hebben betrekking op de financiële gevolgen van wijzigende marktomstandigheden tijdens het vaak langdurige ontwikkelingsproces. De belangrijkste marktrisico’s zijn het verhuurrisico en het afzetrisico. Verhuurrisico is het risico dat een kantoor niet, of tegen een lagere prijs verhuurd kan worden. Het afzetrisico betreft het risico dat een kantoorgebouw niet, of voor een tegenvallende prijs verkocht kan worden. Vanzelfsprekend zijn beide nauw met elkaar verbonden.

Prijsrisico

Prijsrisico is het risico dat de investeringskosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk begroot. De belangrijkste risico ’s in dit verband liggen bij verwervingskosten voor de grond, de kosten van een kantoorruimte huren in Nijmegen  en eventueel noodzakelijke grondsanering, de bouwkosten en de rentekosten. •

 

Ontwikkelingsrisico

Met ontwikkelingsrisico wordt bedoeld dat het ontwikkelingsproces niet kan worden afgemaakt of pas na een forse onvoorziene vertraging. De oorzaak hiervan ligt buiten de ontwikkelaar. Zo kan bijvoorbeeld een bestemmingsplan niet worden gewijzigd of een bouwvergunning niet worden verleend. Bij grote vertragingen kunnen vooral de rentelasten zeer sterk toenemen. De meeste grote Nederlandse projectontwikkelaars zijn aangesloten bij de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

De vastgoedmarkt voor kantoren worden daarnaast sterk gedomineerd door de (overige) zakelijke dienstverlening.

Haaks op de ontwikkeling van winkelcentra in het algemeen en PDV’s/GDV’s in het bijzonder, staat de trend om wonen, werken, winkelen en recreëren weer te gaan combineren in één gebied zoals Bedrijfsruimte huren Breda. Hierdoor wordt de leefbaarheid van de gebieden vergroot en de mobiliteitsbehoefte beperkt.

Steeds grotere winkels domineren het straatbeeld op de dure toplocaties (megastores). Maar daarnaast is het opvallend dat ook kleine runshopwin­ kels in opkomst zijn (shop-in-shop: detailhandel bij tankstations en op NS­ stations).

Winkels gaan steeds meer deel uitmaken van een totaalpakket met amuse­ mentsvormen. Het is de winkeliers er veel aan gelegen om potentiële con­ sumenten zo lang mogelijk vast te houden. Dit wordt bereikt door de consumenten te entertainen met behulp van alternatieve vormen van vermaak en het bieden van faciliteiten zoals kinderopvang. Het bieden van deze faciliteiten vormt een bedreiging voor de omzet per m2 verkoop-vloeroppervlak.

kantoor huren Breda
kantoor huren Breda

De bedrijfsruimtemarkt

LOCATIES

Het gemeentelijke en rijksbeleid inzake locaties van bedrijfsmatige huis­ vesting wordt gedomineerd door concentratie. Daardoor zijn aan de randen van vrijwel iedere gemeente industriegebieden, bedrijfsterreinen of bedrij­ venparken ontstaan. Deze variëren van bonte verzamelingen bedrijfsge­bouwen zonder enige relatie tussen de vestigingen onderling tot gemeen­ schappelijk beheerde bedrijventerreinen in Kantoor huren Breda van uniforme (beeld)kwaliteit, naar Brits voorbeeld (zie parkmanagement).

Vanwege de grote vraag naar bedrijfsruimten en het gemak waarmee voor­ al lokale overheden het rijksbeleid hebben omzeild, is er tegenwoordig nauwelijks nog sprake van geconcentreerde en duidelijk afgebakende bedrijfslocaties nabij Vinex-knooppunten. De verbinding van separate bedrijventerreinen leidt in veel gevallen al tot corridorvorming: een lange aaneenschakeling van bedrijvigheid langs snelwegen.

De kantoorfunctie voor de bedrijven die op deze terreinen gevestigd zijn, neemt toe, zowel in omvang als in kwaliteit. Dit wordt veroorzaakt door een steeds grotere nadruk op uitstraling van bedrijven (het ‘visitekaartje’) en de komst van steeds meer kantoorhoudende organisaties in deze gebie­ den. Op recent ontwikkelde gemengde terreinen is de vraag naar kantoor­ ruimte zo groot dat met kantorenterreinen vergelijkbare huurprijzen kun­ nen worden gerealiseerd.

DE VASTGOEDMARKT

Veruit de belangrijkste locatiekwaliteit is tegenwoordig de bereikbaarheid. Vooral de afstand tot het afzetgebied speelt een doorslaggevende rol in de beoordeling van de terreinkwaliteit. Daarnaast is de infrastructuur óp een bedrijventerrein van belang voor de bruikbaarheid; zo zijn wendbaarheid en laad- en losmogelijkheden belangrijke criteria waarop bedrijven de kwaliteit van een terrein beoordelen. Vooral de zogenaamde ‘foot-loose’ bedrijven, die geen specifieke binding hebben met een bepaalde regio zoals kantoorruimte huren Almere verdwijnen uit de duurdere Randstedelijke gebieden naar locaties langs de snelwegen buiten de Randstad.

Locaties zijn schaars in Nederland en het vinden van passende bedrijfs­ vestiging is daardoor een complexe en dure aangelegenheid geworden. Bouwlocaties zijn steeds moeilijker te vinden en er wordt voorspeld dat de vraag naar ontwikkelingsruimte in het komende decennium het aanbod ver zal overtreffen. Er is al een specifiek tekort aan terreinen met uitgeefbare kavels met een grootte van meerdere hectaren. Vooral voor het aantrekken van grootschalige industrieën en distributiebedrijven zijn dit soort locaties noodzakelijk.

GEBOUWEN

De markt voor bedrijfsruimten wordt gedomineerd door eigenaar-gebrui­ kers. Bedrijfsruimten groter dan 2.000-2.500 m2 vloeroppervlak worden vooral door eigenaar-gebruikers gerealiseerd. De huurmarkt bestaat voor het grootste gedeelte uit relatief kleinschalige bedrijfsunits van 1 .000 tot 2.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, met een maximale kantorencompo­ nent van 25%.

Gebouwen die door eigenaar-gebruikers worden gerealiseerd, wijken door­ gaans af van standaardgebouwen, omdat de eigenaar-gebruiker alle wensen in het ontwerp kan doorvoeren. Minder dan in het geval van een eigenaar­ belegger wordt rekening gehouden met de verhuurbaarheid of de verkoop­ mogelijkheden in de toekomst. Bij de nieuwbouw van bedrijfsruimten waaronder Bedrijfsruimte te huur in Almere is een grotere diversiteit waarneembaar dan in het verleden. Omdat ook bedrijfsruimten steeds meer op zichtlocaties worden gerealiseerd, is er meer aandacht voor de uitstraling en vormgeving.

Huurgebouwen worden vaak gecombineerd ontwikkeld. Dit betekent dat een projectontwikkelaar of verhuurder een locatie verwerft, waarop veel kleinere units worden gerealiseerd in plaats van enkele grotere panden. De verhuurder beperkt hierdoor zijn risico’s. Huurgebouwen zijn normaliter gestandaardiseerd en nemen de gemiddelde gebruiker als uitgangspunt. De standaardisatie heeft vooral betrekking op vloerbelasting en afdeklaag vloer, vrije hoogte van de bedrijfshal, verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte, aantal laad- en losdeuren en afwerkingsniveau.