Tagarchief: Bedrijfsruimte te huur in Almere

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer

Planontwikkeling

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Voor de meer omvangrijke projecten, die uit meerdere individuele objecten kunnen bestaan, zal vaak ook de gemeente bij de planontwikkeling betrokken zijn.  De rol van de gemeente kan hierbij variëren van voorwaarde stellend door middel van een bestemmingsplan of stedenbouwkundig plan tot mede-ont- wikkelaar in een publiek-private samenwerking. In de fase van planontwikkeling kunnen de volgende vier onderling samenhangende deelplannen worden onderscheiden:

• De markttechnische planontwikkeling
• De juridische planontwikkeling
• De financiële planontwikkeling
• De bouwkundige planontwikkeling

Bedrijfs ruimte huren Breda

Deze deelplannen kunnen niet los van elkaar worden gezien en worden zeker niet volgtijdelijk uitgewerkt worden zoals  Bedrijfsruimte huren Breda. Ook kan de planontwikkeling niet los worden gezien van andere fasen van het ontwikkelingsproces zoals het ontwerpen en aanbesteden. Er is sprake van een parallel en interactief proces waarbij de verschillende (deel)plannen continu worden verfijnd en op elkaar worden afgestemd. Bij de planontwikkeling kunnen, naast de initiatiefnemer, andere marktpartijen betrokken zijn. Marktonderzoek kan bijvoorbeeld worden uitbesteed aan gespecialiseerde bureaus. Bij de markttechnische planontwikkeling kunnen makelaars betrokken zijn vanwege hun algemene en lokaal specifieke marktkennis. Zeker voor wat betreft de meer complexe plannen zal de juridische planstructuur de inzet van gespecialiseerde vastgoedjuris- ten en fiscalisten vergen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Projectontwikkelaar
De ‘projectontwikkelaar’ brengt grond, geld en gebruikers bijeen, realiseert het bouwwerk en draagt dit na ingebruikname over aan de klant. De projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld  een bedrijfsruimte te huur in Almere . bouwondernemer zijn vaak (een risicodragende bouwer) of een onafhankelijk bedrijf dat zich juist toelegt op het ontwikkelen van gebruiksconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Ook komen projectontwikkelingsmaatschappijen voor, die gelieerd zijn aan financiële instellingen. Een projectontwikkelaar die deel uitmaakt van een bouwconcern kan als secundaire doelstelling hebben: het door middel van projectontwikkeling vergroten van de bouwproductie. Vrijwel alle grote bouwondernemingen in Nederland hebben een dergelijke ‘ontwikkelingspoot’ die de afgelopen jaren substantieel heeft bijgedragen aan de netto winst. Een projectontwikkelaar, die gelieerd is aan een financiële instelling zal als secundaire doelstelling hebben het doen toenemen van de financieringsactiviteiten en -omzet. Voor een projectontwikkelaar met binding aan een institutionele belegger kan (onder meer) het ontwikkelen van vastgoedobjecten voor de eigen portefeuille doelstelling zijn. De ‘bloedgroep’ van de projectontwikkelaar en de daarmee samenhangende secundaire doelstellingen zijn derhalve van invloed op het product : kantoor huren in Enschede  dat kan worden aangeboden en op het imago van de onderneming.
De klant van een projectontwikkelaar kan een institutionele belegger zijn, maar ook een particulier. De projectontwikkelaar verwerft bouwlocaties, coördineert de planontwikkeling en leidt de realisatie. De projectontwikkelaar heeft primair belang bij de verkoop van het project, en is veelal niet geïnteresseerd in commercieel, technisch en administratief beheer. Een belangrijk bestaansrecht van projectontwikkelaars is de overheveling van tijd, geld, risico en deskundig opdrachtgeverschap van de (institutionele) opdrachtgever of de te huisvesten organisatie naar derden. Belangrijke risico’s die de projectontwikkelaar loopt zijn als volgt.

 

Marktrisico

Marktrisico ’s hebben betrekking op de financiële gevolgen van wijzigende marktomstandigheden tijdens het vaak langdurige ontwikkelingsproces. De belangrijkste marktrisico’s zijn het verhuurrisico en het afzetrisico. Verhuurrisico is het risico dat een kantoor niet, of tegen een lagere prijs verhuurd kan worden. Het afzetrisico betreft het risico dat een kantoorgebouw niet, of voor een tegenvallende prijs verkocht kan worden. Vanzelfsprekend zijn beide nauw met elkaar verbonden.

Prijsrisico

Prijsrisico is het risico dat de investeringskosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk begroot. De belangrijkste risico ’s in dit verband liggen bij verwervingskosten voor de grond, de kosten van een kantoorruimte huren in Nijmegen  en eventueel noodzakelijke grondsanering, de bouwkosten en de rentekosten. •

 

Ontwikkelingsrisico

Met ontwikkelingsrisico wordt bedoeld dat het ontwikkelingsproces niet kan worden afgemaakt of pas na een forse onvoorziene vertraging. De oorzaak hiervan ligt buiten de ontwikkelaar. Zo kan bijvoorbeeld een bestemmingsplan niet worden gewijzigd of een bouwvergunning niet worden verleend. Bij grote vertragingen kunnen vooral de rentelasten zeer sterk toenemen. De meeste grote Nederlandse projectontwikkelaars zijn aangesloten bij de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

De vastgoedmarkt voor kantoren worden daarnaast sterk gedomineerd door de (overige) zakelijke dienstverlening.

Haaks op de ontwikkeling van winkelcentra in het algemeen en PDV’s/GDV’s in het bijzonder, staat de trend om wonen, werken, winkelen en recreëren weer te gaan combineren in één gebied zoals Bedrijfsruimte huren Breda. Hierdoor wordt de leefbaarheid van de gebieden vergroot en de mobiliteitsbehoefte beperkt.

Steeds grotere winkels domineren het straatbeeld op de dure toplocaties (megastores). Maar daarnaast is het opvallend dat ook kleine runshopwin­ kels in opkomst zijn (shop-in-shop: detailhandel bij tankstations en op NS­ stations).

Winkels gaan steeds meer deel uitmaken van een totaalpakket met amuse­ mentsvormen. Het is de winkeliers er veel aan gelegen om potentiële con­ sumenten zo lang mogelijk vast te houden. Dit wordt bereikt door de consumenten te entertainen met behulp van alternatieve vormen van vermaak en het bieden van faciliteiten zoals kinderopvang. Het bieden van deze faciliteiten vormt een bedreiging voor de omzet per m2 verkoop-vloeroppervlak.

kantoor huren Breda
kantoor huren Breda

De bedrijfsruimtemarkt

LOCATIES

Het gemeentelijke en rijksbeleid inzake locaties van bedrijfsmatige huis­ vesting wordt gedomineerd door concentratie. Daardoor zijn aan de randen van vrijwel iedere gemeente industriegebieden, bedrijfsterreinen of bedrij­ venparken ontstaan. Deze variëren van bonte verzamelingen bedrijfsge­bouwen zonder enige relatie tussen de vestigingen onderling tot gemeen­ schappelijk beheerde bedrijventerreinen in Kantoor huren Breda van uniforme (beeld)kwaliteit, naar Brits voorbeeld (zie parkmanagement).

Vanwege de grote vraag naar bedrijfsruimten en het gemak waarmee voor­ al lokale overheden het rijksbeleid hebben omzeild, is er tegenwoordig nauwelijks nog sprake van geconcentreerde en duidelijk afgebakende bedrijfslocaties nabij Vinex-knooppunten. De verbinding van separate bedrijventerreinen leidt in veel gevallen al tot corridorvorming: een lange aaneenschakeling van bedrijvigheid langs snelwegen.

De kantoorfunctie voor de bedrijven die op deze terreinen gevestigd zijn, neemt toe, zowel in omvang als in kwaliteit. Dit wordt veroorzaakt door een steeds grotere nadruk op uitstraling van bedrijven (het ‘visitekaartje’) en de komst van steeds meer kantoorhoudende organisaties in deze gebie­ den. Op recent ontwikkelde gemengde terreinen is de vraag naar kantoor­ ruimte zo groot dat met kantorenterreinen vergelijkbare huurprijzen kun­ nen worden gerealiseerd.

DE VASTGOEDMARKT

Veruit de belangrijkste locatiekwaliteit is tegenwoordig de bereikbaarheid. Vooral de afstand tot het afzetgebied speelt een doorslaggevende rol in de beoordeling van de terreinkwaliteit. Daarnaast is de infrastructuur óp een bedrijventerrein van belang voor de bruikbaarheid; zo zijn wendbaarheid en laad- en losmogelijkheden belangrijke criteria waarop bedrijven de kwaliteit van een terrein beoordelen. Vooral de zogenaamde ‘foot-loose’ bedrijven, die geen specifieke binding hebben met een bepaalde regio zoals kantoorruimte huren Almere verdwijnen uit de duurdere Randstedelijke gebieden naar locaties langs de snelwegen buiten de Randstad.

Locaties zijn schaars in Nederland en het vinden van passende bedrijfs­ vestiging is daardoor een complexe en dure aangelegenheid geworden. Bouwlocaties zijn steeds moeilijker te vinden en er wordt voorspeld dat de vraag naar ontwikkelingsruimte in het komende decennium het aanbod ver zal overtreffen. Er is al een specifiek tekort aan terreinen met uitgeefbare kavels met een grootte van meerdere hectaren. Vooral voor het aantrekken van grootschalige industrieën en distributiebedrijven zijn dit soort locaties noodzakelijk.

GEBOUWEN

De markt voor bedrijfsruimten wordt gedomineerd door eigenaar-gebrui­ kers. Bedrijfsruimten groter dan 2.000-2.500 m2 vloeroppervlak worden vooral door eigenaar-gebruikers gerealiseerd. De huurmarkt bestaat voor het grootste gedeelte uit relatief kleinschalige bedrijfsunits van 1 .000 tot 2.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, met een maximale kantorencompo­ nent van 25%.

Gebouwen die door eigenaar-gebruikers worden gerealiseerd, wijken door­ gaans af van standaardgebouwen, omdat de eigenaar-gebruiker alle wensen in het ontwerp kan doorvoeren. Minder dan in het geval van een eigenaar­ belegger wordt rekening gehouden met de verhuurbaarheid of de verkoop­ mogelijkheden in de toekomst. Bij de nieuwbouw van bedrijfsruimten waaronder Bedrijfsruimte te huur in Almere is een grotere diversiteit waarneembaar dan in het verleden. Omdat ook bedrijfsruimten steeds meer op zichtlocaties worden gerealiseerd, is er meer aandacht voor de uitstraling en vormgeving.

Huurgebouwen worden vaak gecombineerd ontwikkeld. Dit betekent dat een projectontwikkelaar of verhuurder een locatie verwerft, waarop veel kleinere units worden gerealiseerd in plaats van enkele grotere panden. De verhuurder beperkt hierdoor zijn risico’s. Huurgebouwen zijn normaliter gestandaardiseerd en nemen de gemiddelde gebruiker als uitgangspunt. De standaardisatie heeft vooral betrekking op vloerbelasting en afdeklaag vloer, vrije hoogte van de bedrijfshal, verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte, aantal laad- en losdeuren en afwerkingsniveau.