Tagarchief: bedrijfsruimte te huur in Nijmegen

Vastgoedvraagstukken

Een vastgoedmanager is slechts in staat om vastgoedvraagstukken op een integrale en systematische wijze aan te pakken als hij beschikt over actuele informatie. Alleen op deze manier kan hij snel en gericht communiceren met alle partijen. De vastgoedmanager heeft daarom behoefte aan Bedrijfspand huren in Breda een goed managementinformatiesysteem (MIS), dat hem tijdig van de juiste informatie voorziet, op elk niveau en in elke fase van het vastgoedmanagement. Het MIS kan worden gezien als een kennisbank die de verschillende managementniveaus voorziet van de juiste informatie die nodig is om bedrijfspand huren Enschede beslissingen te nemen. Het MIS beschikt niet alleen over interne, maar ook over externe marktinformatie. Het hoogste (strategisch) management stelt op basis van al deze informatie zijn visie en strategie vast. Deze langetermijnplannen worden steeds verder geconcretiseerd tot doelen en werkzaamheden naarmate ze in de organisatie afdalen naar de operationele niveaus. De uitkomsten op het operationele niveau voeden het MIS met nieuwe informatie over de werkzaamheden van de organisatie. Deze informatie kan weer dienen als evaluatie-instrument voor het opgestelde beleid. Voor iedere bedrijfsruimte huren Almere organisatie geldt in beginsel hetzelfde economische principe: de verhouding tussen de verkregen en opgeofferde middelen moet worden gemaximaliseerd. Dat gaat niet vanzelf. Het management moet op een juiste manier leiding geven aan de mensen en middelen waarover de organisatie beschikt, zodat de doelstellingen worden nagestreefd. Binnen organisaties onderkennen we drie managementniveaus: – strategisch management; tactisch management (eventueel op te splitsen in programmerings- en ontwikkelingsniveau); operationeel management. Het vastgoedmanagementproces is een zeer complex proces. Zoals hierboven beschreven kent het meerdere onderling verschillende managementniveaus, die op hun beurt weer verbonden zijn met veel verschillende aspecten. Ook verandert de omgeving van het vastgoedbedrijf voortdurend. Dit geeft het vastgoedmanagement een dynamisch karakter. Greep op het continu veranderende vastgoedmanagement wordt alleen verkregen wanneer de vastgoedmanager de juiste problemen weet te onderkennen en hier adequaat op kan reageren. Voor de vastgoedmanager betekent dit een continu proces van meten en bijsturen. Het goed functioneren van het management, en daarmee het 341 10.1 VASTGOEDMANAGEMENT al dan niet behalen van de doelstellingen van de organisatie, staat of valt bij een goede informatieverzorging. Zonder de juiste informatie kan het management niet de juiste beslissingen nemen en de organisatie niet besturen of beheersen. Het gaat bij informatieverzorging binnen organisaties vooral om de manier waarop die informatie wordt bedrijfsruimte huren Almere gebruikt. Informatie wordt in het algemeen voor drie doeleinden gebruikt: delegeren van taken en afleggen van verantwoording; nemen van beslissingen; doen functioneren van de organisatie. Ad. 1: Op een gegeven moment worden organisaties zo groot dat de manager niet meer alles zelf kan doen en beslissen. Hij moet dan een arbeidsverdeling maken voor de werknemers onder hem. Zodra deze delegatie van arbeid plaatsvindt, ontstaat automatisch de behoefte aan het afleggen van verantwoording. De lagere (management)niveaus moeten verantwoording afleggen over de behaalde resultaten, die gerelateerd zijn aan de door het hogere management gestelde doelen.

Nutseenheden zijn moeilijk te concretiseren

Terwijl dit nut voor de aannemer ontbreekt. Hoe groot het nut voor beide organisaties precies is, is moeilijk te kwantificeren. Nut is immers subjectief en wordt in nutseenheden gemeten. Maar die nutseenheden zijn moeilijk te concretiseren. Wat zegt het  bedrijfspand huren Enschede ons dat het nut van een duur kantoor voor een verzekeringsmaatschappij vijftig nutseenheden hoger uitvalt dan dat van een aannemer? Gelukkig biedt de praktijk uitkomst door het nut te vertalen in geldelijke waarde. Het nut dat de verzekeringsmaatschappij aan de huisvesting ontleent is dusdanig groot dat zij bereid is € 500 m2/jr voor huisvesting te betalen, terwijl de aannemer bijvoorbeeld niet meer wil uitgeven dan € 200 m2/jr. Voor Bedrijfspand huren in Breda een huurprijs van € 500 m2/ jr kan de vastgoedorganisatie meer waarde toevoegen dan voor een huurprijs van € 200 m2/jr. Kortom, de vastgoedorganisatie moet in staat zijn om de behoeften van de marktpartijen te analyseren. Hierbij wordt het subjectieve nut dat elk individu aan het vastgoed ontleent vertaald in een objectief meetbaar geldbedrag: de waarde van het vastgoed. Met andere woorden: de vastgoedorganisatie moet voor de afnemer van het vastgoed waarde toevoegen. Slaagt zij er niet in toegevoegde waarde te creëren, dan heeft de vastgoedorganisatie geen bestaansreden. Dit zal leiden tot verliezen, en verliezen zorgen voor negatieve rendementen voor aandeelhouders. Rendement is nu precies de reden waarom aandeelhouders zich aan de organisatie verbinden. Verliezen doen de aandeelhouders weglopen. De organisatie houdt op te bestaan. Alle individuele behoeften naar vastgoed vertalen zich bij elkaar opgeteld in de vraag naar vastgoed op de vastgoedmarkt. Door waarde toe te voegen ( lees: de vastgoedorganisatie creëert toegevoegde waarde) bieden vastgoedorganisaties vastgoed aan op de vastgoedmarkt: de vastgoedorganisaties bepalen het aanbod van vastgoed ( zie figuur 5-2). 5.2 Strategische waarde van vastgoed Een vastgoedorganisatie moet dus toegevoegde waarde leveren. Het vastgoed is dan ook een middel tot waarde- of vermogensvermeerdering voor de organisatie. Hardjono ( 1995) onderkent vier verschillende soorten vermogens: 1. materieel vermogen. Het bezit dat een organisatie heeft en als zodanig op de marktwaardebalans verschijnt. De vastgoedmanager kan het materieel vermogen van de organisatie vergroten door zich te richten op bedrijfsruimte te huur in Nijmegen het laten renderen van het vastgoed, kostenbeheersing, budgettoekenning, het optimaliseren van de financieringsstructuur, het herwaarderen van de huisvesting, enz.; 2. commercieel vermogen. Het vermogen van de organisatie om tot transacties met derden te komen. De waarde die de huisvesting biedt bij het aantrekken van klanten. De vastgoedmanager richt zich op het ontwerp, het primaire proces en het vraaggenererend vermogen van het vastgoed; 3. sociaal vermogen in Almere kun je goedkoop een kantoor huren. De bekwaamheid van de organisatie om tot samenwerking te komen. De mate waarin het vastgoed het werken in groepen stimuleert;

NVM wil vooral eigen nest niet bevuilen

NVM wil vooral eigen nest niet bevuilen
Er is een intern praatje bij de bedrijfspand te huur in Enschede NVM. En een PR-praatje. Eïet interne praatje lekte gisteren uit. Makelaars vinden dat niet leuk. Er is opschudding binnen de Bedrijfsruimte huren Breda makelaarsvereniging NVM. Consultant dhr. … schetste eergisteren in een congres met spilfiguren uit de vastgoedwereld een inktzwart scenario over de regionale huizenmarkt. Hij voorspelt de komende twee jaar forse prijsdalingen. (…) Hij gaf eergisteren ruiterlijk toe dat hij niet wist dat er tijdens het congres een persvertegenwoordiger aanwezig was. “We hebben een intern praatje en een PR-praatje gehouden.” Hij vond het verhaal voor het grote publiek niet geschikt. Dat zou onrust veroorzaken. “Mijn uitspraken waren louter bedoeld om te prikkelen.” Met zijn opmerking zet dhr. … zijn eigen geloofwaardigheid op het spel. Waarom zou hij de massa een verhaal onthouden dat tijdens een bijeenkomst met vakbroeders op tafel komt? Daarmee laadt hij de kantoor huren in Almere verdenking op zich dat consumenten niet altijd eerlijke prognoses voorgeschoteld krijgen. Het NVM-bestuur in de regio reageerde als door een wesp gestoken. Volgens bestuurslid dhr. … klopt niets van de voorspelling van dhr. …, die in de makelaarswereld waarschijnlijk de zwartepiet krijgt toegeschoven voor de ‘coming-out’. Ook de NVM-bestuurder dhr. … maakt zichzelf ongeloofwaardig, te meer daar dhr. … NVM-consultant is. Zo opmerkelijk is zijn sombere voorspelling ook niet. Eerder voorspelde ING al dat de huizenmarkt ten opzichte van augustus 2008 elf procent onderuitgaat. NVM- bestuurder dhr. … lijkt het interne praatje vooral verborgen te willen houden.

Maximale waarde
Wil de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen eigenaar van vastgoed meer uit het vastgoed halen dan is afgesproken, dan is het de kunst om alle partijen die betrokken zijn bij het vastgoed te binden aan een gemeenschappelijke doelstelling. Hierbij versterkt ieders afzonderlijke inspanning het te behalen gemeenschappelijke resultaat. Duidelijke voorbeelden van gemeenschappelijke belangen zijn vastgoedbeheerders die winkels beheren waarbij de beheerver- goeding afhangt van de winkelomzet en beheerders van vakantieparken op basis van verhuuromzet.

beleggingsinstellingen

beleggingsinstellingen

Vastgoedbezit loopt steeds vaker via beleggingsinstellingen (zie bijvoorbeeld ‘Grote beleggers in vastgoedbedrijven’, Het kantoor huren Enschede Financieele Dagblad, 28 januari 2008). Institutionele beleggers steken volgens het Centraal Bureau voor de kantoor huren in Breda Statistiek (CBS) steeds meer geld in de vastgoedmarkt via vastgoedbeleggingsinstellingen in plaats van zelf direct in vastgoed te investeren. Eind 2006 bezaten Nederlandse institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, voor € 124,3 miljard aan vastgoedbeleggingen. Daarvan was 48% belegd in aandelen van vastgoedbeleggingsinstellingen. Dit wordt ook wel indirect vastgoed genoemd. In 1980 was dat nog maar 3% van het bedrijfsruimte te huur in Nijmegen totale vastgoedbezit. Het overgrote deel werd in die tijd direct belegd in bijvoorbeeld woningen, winkels, kantoren of stukken grond. Voor die verschuiving zijn volgens het CBS twee redenen. De eerste is dat een belegger nu een grotere portefeuille van direct vastgoed nodig heeft om winstgevend te zijn dan tien of twintig jaar geleden. Meerdere institutionele beleggers hebben hun portefeuille verkocht aan een beleggingsinstelling in ruil voor een aandeel, aldus het  in Almere kun je goedkoop een kantoor huren CBS. De tweede reden is dat beleggers steeds meer belang hechten aan goede kennis van de marktomstandigheden bij beleggen in vastgoed. Daarom laten zij buitenlandse investeringen liever beheren door een instelling die daar goed van op de hoogte is en hebben pensioenfondsen vanaf 1995 een groot deel van hun direct buitenlands vastgoed ingeruild voor beleggingen in instellingen. Anno 2009 voelen echter ook de vastgoedbeleggers de kredietcrisis aan den lijve. Elke belegger doet daarom zijn best huurders vast te houden. Vastgoed met huurders behoudt immers zijn waarde. Zodra leegstand optreedt doen beleggers er alles aan om het leegstaande vastgoed zo snel mogelijk verhuurd te krijgen. Het is daarbij niet ongebruikelijk dat een potentiële huurder van de belegger een flinke bijdrage krijgt voor de
13
V A S T G O E D M A N A G E M E N T
inrichting van het pand. Het is een kwestie van win-win: de belegger krijgt een huurder en de huurder krijgt geld. De laatste tijd loopt het soms echter heel anders. Amper heeft de belegger een eerste bijdrage aan zijn potentiële huurder overgemaakt of de huurder gaat failliet. De belegger kan naar zijn centen fluiten en blijft met leegstand zitten. De omstandigheden voor de vastgoedbelegger zijn sinds 2008 echt veranderd. Het is nu opletten en niet stilzitten.

Kosten, opbrengsten en rendement

Kosten, opbrengsten en rendement
Vastgoed heeft een prijs: een bouwsom, een koopsom of een huurprijs. Tot die prijs behoren bedrijfspand huren Enschede alle bijkomende kosten van verwerving. Met name bij het verwerven door bouw bestaan deze bijkomende kosten – naast grondprijs en aanneemsom – uit een groot aantal componenten: overdracht, adviezen, administratie, directie, toezicht, aansluitingen, risicoverrekening, verzekeringen, belastingen, rentekosten.
In geval van kantoor huren in Breda huur leidt de prijs direct tot periodekosten. In geval van verwerving in eigendom wordt de prijs voor een meerjarige gebruiksperiode in één keer betaald. Het bedrag wordt betaald met eigen vermogen en/of met vreemd vermogen. We spreken over interne en/of externe financiering.
Beslag op eigen vermogen vloeit terug door winst en afschrijving op het vastgoed (cash flow). Over vreemd vermogen wordt periodiek rente en aflossing betaald, gebaseerd op lineaire, annuïteiten-, dynamische (klimlening) of anderszins bepaalde aflos- singsschema’s over de looptijd. De rente wordt periodiek herzien, afhankelijk van de in Almere kun je goedkoop een kantoor huren overeengekomen rentevastperiode en de renteontwikkeling.
Om de risico’s van periodieke betalingen te verkleinen, worden door de geldverstrek- ker zekerheden geëist in de vorm van:
– liquiditeit en solvabiliteit; bedrijfsruimte te huur in Nijmegen
– garanties (overheid, fondsen);
– borgstelling (hypotheek).
Vermogen vastge(be)legd in vastgoedmiddelen over een meerjarige periode noemen we een investering. Deze investering wordt op de balans gewaardeerd als vast actief. Jaarlijks wordt op dit vast actief afgeschreven op een lineaire, annuïteiten-, dynamische of anderszins bepaald afschrijvingsschema over de economische levensduur. Aflossing (uitgave) en afschrijving (last) hoeven niet aan elkaar gelijk te zijn, evenmin als de betaalde rente (uitgave) en toegerekende rente (last).
De periodekosten omvatten alle over een periode aan vastgoed toe te rekenen lasten. De (jaarlijkse) periodekosten kunnen de volgende onderdelen omvatten:
– huur;
– erfpacht grond;
– afschrijving investeringen;
– betaalde of toegerekende rente over investeringen;
– energie;
– schoonmaak;


– onderhoud;

Baatbelasting

Baatbelasting

Baatbelasting Met de  Kantoor huren Breda opbrengsten uit baatbelasting kan een gemeente de kosten van de aanleg van openbare voorzieningen verhalen op eigenaren van onroerende zaken die direct ‘baat’ hebben bij de aanleg van deze voorzieningen. Alternatieve fmancieringsmogelijkheden voor de aanleg hiervan zijn de algemene middelen, retributies (bouwleges, parkeergeld, rioolrecht, e.d.), of een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de  bedrijfsruimte huren in Enschede eigenaren (bijvoorbeeld een exploitatieovereenkomst). Voor nieuwbouwgebieden worden de kosten meestal verwerkt in de gronduitgifteprijzen. Voorbeelden van openbare voorzieningen die door het heffen van baatbelasting kunnen worden gefinancierd, zijn de aanleg of verbetering van: • weginfrastructuur • straatmeubilair • straatverlichting • riolering • parkeervoorzieningen • groenvoorzieningen • centrumvoorzieningen Evenals de OZB is het wettelijk kader van de baatbelasting gegeven in de  in Almere kun je goedkoop een kantoor huren Gemeentewet. Het heffen van baatbelasting is gebonden aan een aantal regels. Eén van de belangrijkste is dat er aantoonbaar en objectief sprake is van profijt (‘baat’) bij de belastingplichtige. Dit hoeft overigens niet altijd te resulteren in een waardestijging van het object. Er is al sprake van baat, indien de mogelijkheid van profijt is ontstaan: als bijvoorbeeld een riool wordt aangelegd, ontstaat de baat bij de mogelijkheid dat een bepaald object op het riool kan worden aangesloten. Een feitelijke aansluiting is dus niet van belang. Ieder object dat baat heeft van de  bedrijfsruimte te huur in Nijmegen aan te leggen voorzieningen, moet in de heffing worden betrokken. Indien kan worden aangetoond dat enkele onroerende zaken wel baat hebben, maar geen baatbelasting hoeven te betalen, kan de betreffende baatbelasting voor alle betrokkenen komen te vervallen. Vooral bij de aanleg van bovenwijkse voorzieningen leidt dit vaak tot praktische (en politieke) problemen.

Innovatie van kantoorarbeid

kantoor huren Enschede

Innovatie van kantoorarbeid 

Het ontstaan van de ‘kenniswerker’
Kantoorgebouwen worden sinds de opkomst van kantoorhoudende organisaties, ruwweg rond het einde van de negentiende eeuw, gezien als uitdrukkingsmiddel voor cultuur en identiteit. De kantoorfunctie zélf bleef
echter lange tijd vrijwel onveranderd: medewerkers verrichten op één plek, alleen in kamers of in groepen, gedurende de gehele werkdag min of meer dezelfde administratieve arbeid. Sturing vindt plaats op basis van aanwezigheid (de prikklok). De werkomgeving is een afspiegeling van deze werkwijze. Aan het kantoor huren Enschede   einde van de twintigste eeuw veranderde kantoorarbeid echter sterk van karakter. Hieraan liggen de volgende trends en ontwikkelingen ten grondslag: • Kantoorarbeid wordt hoogwaardiger. Puur administratieve arbeid komt steeds minder voor. De medewerker combineert individuele creatieve arbeid met multidisciplinair overleg en coördinatie. Hij verandert van kantoorklerk in een ‘kenniswerker’. • Professionalisering en internationalisering leiden ertoe dat markten steeds groter worden en de concurrentie toeneemt. Om te kunnen overleven onder deze omstandigheden, wordt een steeds groter beroep gedaan op het innovatieve vermogen van organisaties. Medewerkers moeten intensief samenwerken en kennismanagement (het verzamelen, structureren en verspreiden van kennis door de organisatie) is onontbeerlijk. Medewerkers worden onderworpen aan een ‘éducation permanente’. • Informatie- en communicatietechnologie (ICT) stelt de kenniswerker in staat om ‘anytime, anyplace, anywhere’ arbeid te verrichten. Kantoorarbeid komt los te staan van plaats en tijd. Dit verplicht het management tot een andere wijze van aansturing en controle: niet de aanwezigheid van de medewerker is belangrijk, maar de productie die hij verricht. • Mede onder invloed van de marktomstandigheden en de doorbraak van ICT ontwikkelt de nieuwe ‘outputgestuurde’ kenniswerker andere ambities en werkpatronen. Hij bepaalt zelf zijn werktijden. De baan van vijf werkdagen van acht uur komt steeds minder vaak voor. De gewenste flexibiliteit en permanente scholing leiden ertoe dat functieomschrijvingen vervagen. Thuiswerken en telewerken nemen, mede gezien de steeds geringere bereidheid tot reizen, in ontvang toe. Daarnaast leiden deze ontwikkelingen ertoe dat Bedrijfspand huren in Breda  organisaties zich grondig herbezinnen op binding en motivatie van de medewerker.

  Organisatie als uitgangspunt

De trends vragen om een nieuwe benadering van het kantoorpand huren Almere begrip ‘kantoor’. Meer dan ooit tevoren buigen adviseurs, architecten, kantoorinrichters en beleggers in vastgoed zich over de vraag hoe de kantooromgeving van de toekomst eruit moet zien. Maar al te vaak mondt deze zoektocht uit in etalages vol ‘gadgets and gimmicks’ of uitgebreide ontwerpdiscussies.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

Niet de huisvesting, maar de organisatie moet echter het uitgangspunt zijn voor het ontwerp van de kantooromgeving. Kantoororganisaties kunnen worden gerubriceerd in vijf basistypen: 1 De administratieorganisatie 2 De beleids-/handelsorganisatie 3 De serviceorganisatie 4 De innovatieorganisatie 5 De balieorganisatie Hoewel in de publicatie wordt aangetoond dat er geen eenduidige relatie bestaat tussen type organisatie en kantoorconcept, biedt de rubricering goede handvatten voor het bedrijfsruimte te huur in Nijmegen  in kaart brengen van de huisvestingsvraag van verschillende soorten gebruikers. Wezenlijk hierbij is dat niet de branche of organisatiegrootte bepalend is voor het ontwerp van de werkomgeving, maar het type werkzaamheden dat op kantoor verricht moet worden. Een kantoorinnovatieproject begint daarom altijd met een gedegen analyse van de werkprocessen en de bureaucultuur. Daarna moet een zorgvuldig vormgegeven planvormingsproces worden doorlopen. Vaak zijn dan de mogelijke oplossingen minder spectaculair dan de organisatie van tevoren had gewenst. Een goed kantoorconcept heeft de volgende kenmerken: • Het biedt een werkomgeving die past bij de werkprocessen. • Het wordt ‘gedragen’, dat wil zeggen breed erkend als passend bij de eigen organisatie. • Het is haalbaar, dat wil zeggen realiseerbaar binnen de functioneelruimtelijke en technische randvoorwaarden en bovendien passend binnen het budget.

De gebruiker

De gebruiker


Inleiding In dit hoofdstuk wordt de gebruiker als partij in het planvormingsproces belicht. De gebruiker kan zowel eigenaar zijn als huurder. Als er gesproken wordt van ‘de ontwikkeling van vastgoed’, zal de gebruiker veelal huurder zijn. De gebruiker wordt, hoewel hij voor de ontwikkelaar van vastgoed maar één huurder is in een lange rij, een steeds belangrijker partij in het vastgoedontwikkelingsproces. De gebruiker is namelijk de klant, die het  bedrijfspand te huur in Enschede zo lang en zo goed mogelijk naar de zin moet worden gemaakt. Ook voor huurders is het belang van passende huisvesting groot. De eisen en wensen van één gebruiker of een groep van gebruikers worden vastgelegd in een programma van eisen (PvE). Dit is een belangrijk document in het proces van de ontwikkeling van vastgoed. Er wordt aandacht besteed aan de vorm en inhoud van een PvE, de geschiktheid ervan voor verschillende ‘doelgroepen’ en de rol van de programmeur.
Voorts wordt beschreven hoe het kantoor huren Breda opstellen van een PvE in zijn werk gaat. Daarbij komen onder andere technieken aan bod voor het bepalen van de ruimtebehoefte en het bieden van speelruimte aan de ontwerper. Tenslotte wordt een overzicht gegeven van aspecten met betrekking tot arbeidsomstandigheden. Hierbij is een overzicht opgenomen van regelgeving die in de praktijk veel voorkomt en de praktische consequenties ervan. 4.2 Twee soorten gebruikers De vastgoedwereld wordt bevolkt door verschillende partijen met uiteenlopende belangen. In dit hoofdstuk staat de gebruiker van vastgoed centraal. Hiermee wordt bedoeld de partij die daadwerkelijk de geboden huisvesting consumeert. Deze partij is van groot belang. Het is per slot van rekening de ‘klant’, die goed moet worden bediend om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van (huur)inkomsten.

COMMERCIEEL VASTGOED
Er kan onderscheid worden gemaakt in twee typen gebruikers:
• De eigenaar-gebruiker. Deze is zowel juridisch als economisch eigenaar. • De gebruiker die alleen economisch eigenaar (lease) of in het geheel geen eigenaar is (huur).
Dit onderscheid is van belang voor de mate waarin de gebruiker in staat is om specifieke eisen en wensen in de huisvesting te implementeren. Eigenaar-gebruiker
De eigenaar-gebruiker kan vanaf het begin van het planvormingsproces zijn invloed uitoefenen op het ontwerp. Eigenaar-gebruikers zijn veelal organisaties, die langere tijd gebruik wensen te maken van de beoogde huisvesting. De huisvesting wordt gezien als middel om de identiteit van de organisatie uit te drukken. Het kantoorruimte te huur in Almere anderhalve in zekere mate gewenst zijn om specifieke kenmerken in te brengen in het ontwerp. Dat de huisvesting hiermee een iets minder courant1 karakter krijgt, wordt veelal geaccepteerd. De gebruiker die huisvesting huurt, kan minder invloed uitoefenen op het ontwerp. Immers, de aanbieder (financier/belegger of projectontwikkelaar) heeft als primair belang het behalen van optimaal rendement op de gedane investering gedurende de gehele exploitatieperiode. Deze bedraagt veelal 25 tot 30 jaar. Om het risico van leegstand te minimaliseren, zal het ontwerp moeten voldoen aan de eisen van een zo groot mogelijk aantal (potentiële) gebruikers. Hierdoor wordt het ontwerp in essentie door de ‘grootste gemene deler’ bepaald. Een dergelijk ontwerp wordt ‘marktconform’ genoemd2.
Het onderscheid tussen eigenaar-gebruiker en huurder, zoals hiervoor beschreven, is evenwel aan verandering onderhevig. De huurder krijgt een wat grotere inbreng in het ontwerp, terwijl de eigenaar-gebruiker zich juist meer als anonieme huurder gedraagt. De volgende trends liggen hieraan ten grondslag:
• De aanbieder van vastgoed realiseert zich steeds meer dat de huurder optimaal moet worden ondersteund om het risico van leegstand te mini
1 Courantheid: de gangbaarheid ofwel verhandelbaarheid van een gebouw. Hierbij is de geschiktheid van het gebouw voor meerdere gebruikers in belangrijke mate bepalend. 2 Een marktconform ontwerp of gebouw is een gebouw dat aan de eisen van de grootste groep (potentiële) gebruikers voldoet. Marktconforme eisen zijn gebonden aan prijs, branche, regio en tijd.

DE GEBRUIKER
De primaire gerichtheid op het beheer van vastgoed en de beheersing van kosten, kwaliteit en ruimtegebruik wordt aangevuld met dienstverlening aan de klant. • De eigenaar-gebruiker van vastgoed ziet huisvesting steeds meer als ‘faciliteit’, als bedrijfsmiddel. Ook wanneer voor eigen rekening en risico wordt gebouwd, is de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid aan derden (marktconformiteit) van belang. Daarbij komt dat de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen eigen organisatie met steeds grotere regelmaat verandert, waardoor ook in eigen beheer ontwikkelde gebouwen steeds minder specifiek gemaakt worden. • De kosten van huisvesting staan (als onderdeel van de facilitaire kosten) steeds meer onder druk. Bij alle typen gebruikers groeit de behoefte aan transparantheid en vergelijkbaarheid van de kosten en kwaliteit van huisvesting. Dit werkt een zekere mate van eenvormigheid in de hand.