Tagarchief: kantoor huren Enschede

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

         Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent dat je een zo groot mogelijke bijdrage levert aan het bedrijfsruimte huren in Enschede functioneren van de samenleving, aldus SER-voorzitter Her­man Wijffels in de NRC Handelsblad van 10 september 2005. Sinds de privatisering, de Bedrijfsruimte huren Breda brutering en de omvorming van vrijwel alle woningcorporaties van vereniging tot stichting is er een ware fusiegolf ontstaan. Thans is nog slechts een gering aantal directeuren/bestuurders verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van corporaties. Vanuit deze nieuwe situatie wordt regelmatig de vraag gesteld: van wie zijn de corpo­raties eigenlijk? Met veelal de onderliggende vraag: wie kan en mag beschikken over de kantoorruimte huren Almere astronomische reserves van deze corporaties? Daarbij rijzen onder meer de volgende vragen: hoe kunnen corporaties het best omgaan met de hun toevertrouwde fondsen? En vanuit welke waarden zou Volkshuisvesting moeten opereren? Woningcorporaties beschikken over tientallen miljarden euro’s maatschappelijk vermogen en kunnen nog grotere bedragen geld lenen bij banken. Maar anno 2000 dringt zich steeds meer de kantoor huren Enschede vraag op: wat is nu een maatschappelijke investering? In 2003 vroeg een corporatie aan het ministerie van Volkshuisvesting – thans het ministerie van VROM – toestem­ming voor het bouwen en verhuren van een gevangenis in Rotterdam met het argu­ment dat het wegwerken van een cellentekort ook een vorm is van maatschappelijk rendement. Of neem corporatie Servatius uit Maastricht. Die is van plan over de grens in Luik woningen te bouwen om te voorzien in huisvesting voor de overloop uit Lim­burg. Of neem het eerder al genoemde schip SS Rotterdam van Woonbron uit Rotter­dam. Het blijkt dat het moeilijk is een eenduidige grens te trekken. Er spelen hier twee aspecten mee die in de discussie door politici vaak worden aangehaald, en waar men grote moeite mee heeft. Het eerste aspect is dat onder andere corporaties commerciële activiteiten ontplooien met staatssteun. Daarnaast moeten corporaties hun grenzen kennen bij het ondernemen van activiteiten en de daaruit voorvloeiende financiële risico’s. Door commerciële activiteiten te combineren met sociale activiteiten wordt een organisatie hybride. Het klinkt aardig, dat met de winst uit commerciële activitei­ten weer sociale activiteiten kunnen worden gefinancierd, maar die commerciële acti­viteiten brengen ook andere normen met zich mee. Marktkrachten zijn altijd sterker dan wordt gedacht. Hybride organisaties zoals woningcorporaties, zorginstellingen, enz. lopen hiermee extra risico’s op het gebied van integriteit.

 

beleggingsinstellingen

beleggingsinstellingen

Vastgoedbezit loopt steeds vaker via beleggingsinstellingen (zie bijvoorbeeld ‘Grote beleggers in vastgoedbedrijven’, Het kantoor huren Enschede Financieele Dagblad, 28 januari 2008). Institutionele beleggers steken volgens het Centraal Bureau voor de kantoor huren in Breda Statistiek (CBS) steeds meer geld in de vastgoedmarkt via vastgoedbeleggingsinstellingen in plaats van zelf direct in vastgoed te investeren. Eind 2006 bezaten Nederlandse institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, voor € 124,3 miljard aan vastgoedbeleggingen. Daarvan was 48% belegd in aandelen van vastgoedbeleggingsinstellingen. Dit wordt ook wel indirect vastgoed genoemd. In 1980 was dat nog maar 3% van het bedrijfsruimte te huur in Nijmegen totale vastgoedbezit. Het overgrote deel werd in die tijd direct belegd in bijvoorbeeld woningen, winkels, kantoren of stukken grond. Voor die verschuiving zijn volgens het CBS twee redenen. De eerste is dat een belegger nu een grotere portefeuille van direct vastgoed nodig heeft om winstgevend te zijn dan tien of twintig jaar geleden. Meerdere institutionele beleggers hebben hun portefeuille verkocht aan een beleggingsinstelling in ruil voor een aandeel, aldus het  in Almere kun je goedkoop een kantoor huren CBS. De tweede reden is dat beleggers steeds meer belang hechten aan goede kennis van de marktomstandigheden bij beleggen in vastgoed. Daarom laten zij buitenlandse investeringen liever beheren door een instelling die daar goed van op de hoogte is en hebben pensioenfondsen vanaf 1995 een groot deel van hun direct buitenlands vastgoed ingeruild voor beleggingen in instellingen. Anno 2009 voelen echter ook de vastgoedbeleggers de kredietcrisis aan den lijve. Elke belegger doet daarom zijn best huurders vast te houden. Vastgoed met huurders behoudt immers zijn waarde. Zodra leegstand optreedt doen beleggers er alles aan om het leegstaande vastgoed zo snel mogelijk verhuurd te krijgen. Het is daarbij niet ongebruikelijk dat een potentiële huurder van de belegger een flinke bijdrage krijgt voor de
13
V A S T G O E D M A N A G E M E N T
inrichting van het pand. Het is een kwestie van win-win: de belegger krijgt een huurder en de huurder krijgt geld. De laatste tijd loopt het soms echter heel anders. Amper heeft de belegger een eerste bijdrage aan zijn potentiële huurder overgemaakt of de huurder gaat failliet. De belegger kan naar zijn centen fluiten en blijft met leegstand zitten. De omstandigheden voor de vastgoedbelegger zijn sinds 2008 echt veranderd. Het is nu opletten en niet stilzitten.

Innovatie van kantoorarbeid

kantoor huren Enschede

Innovatie van kantoorarbeid 

Het ontstaan van de ‘kenniswerker’
Kantoorgebouwen worden sinds de opkomst van kantoorhoudende organisaties, ruwweg rond het einde van de negentiende eeuw, gezien als uitdrukkingsmiddel voor cultuur en identiteit. De kantoorfunctie zélf bleef
echter lange tijd vrijwel onveranderd: medewerkers verrichten op één plek, alleen in kamers of in groepen, gedurende de gehele werkdag min of meer dezelfde administratieve arbeid. Sturing vindt plaats op basis van aanwezigheid (de prikklok). De werkomgeving is een afspiegeling van deze werkwijze. Aan het kantoor huren Enschede   einde van de twintigste eeuw veranderde kantoorarbeid echter sterk van karakter. Hieraan liggen de volgende trends en ontwikkelingen ten grondslag: • Kantoorarbeid wordt hoogwaardiger. Puur administratieve arbeid komt steeds minder voor. De medewerker combineert individuele creatieve arbeid met multidisciplinair overleg en coördinatie. Hij verandert van kantoorklerk in een ‘kenniswerker’. • Professionalisering en internationalisering leiden ertoe dat markten steeds groter worden en de concurrentie toeneemt. Om te kunnen overleven onder deze omstandigheden, wordt een steeds groter beroep gedaan op het innovatieve vermogen van organisaties. Medewerkers moeten intensief samenwerken en kennismanagement (het verzamelen, structureren en verspreiden van kennis door de organisatie) is onontbeerlijk. Medewerkers worden onderworpen aan een ‘éducation permanente’. • Informatie- en communicatietechnologie (ICT) stelt de kenniswerker in staat om ‘anytime, anyplace, anywhere’ arbeid te verrichten. Kantoorarbeid komt los te staan van plaats en tijd. Dit verplicht het management tot een andere wijze van aansturing en controle: niet de aanwezigheid van de medewerker is belangrijk, maar de productie die hij verricht. • Mede onder invloed van de marktomstandigheden en de doorbraak van ICT ontwikkelt de nieuwe ‘outputgestuurde’ kenniswerker andere ambities en werkpatronen. Hij bepaalt zelf zijn werktijden. De baan van vijf werkdagen van acht uur komt steeds minder vaak voor. De gewenste flexibiliteit en permanente scholing leiden ertoe dat functieomschrijvingen vervagen. Thuiswerken en telewerken nemen, mede gezien de steeds geringere bereidheid tot reizen, in ontvang toe. Daarnaast leiden deze ontwikkelingen ertoe dat Bedrijfspand huren in Breda  organisaties zich grondig herbezinnen op binding en motivatie van de medewerker.

  Organisatie als uitgangspunt

De trends vragen om een nieuwe benadering van het kantoorpand huren Almere begrip ‘kantoor’. Meer dan ooit tevoren buigen adviseurs, architecten, kantoorinrichters en beleggers in vastgoed zich over de vraag hoe de kantooromgeving van de toekomst eruit moet zien. Maar al te vaak mondt deze zoektocht uit in etalages vol ‘gadgets and gimmicks’ of uitgebreide ontwerpdiscussies.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

Niet de huisvesting, maar de organisatie moet echter het uitgangspunt zijn voor het ontwerp van de kantooromgeving. Kantoororganisaties kunnen worden gerubriceerd in vijf basistypen: 1 De administratieorganisatie 2 De beleids-/handelsorganisatie 3 De serviceorganisatie 4 De innovatieorganisatie 5 De balieorganisatie Hoewel in de publicatie wordt aangetoond dat er geen eenduidige relatie bestaat tussen type organisatie en kantoorconcept, biedt de rubricering goede handvatten voor het bedrijfsruimte te huur in Nijmegen  in kaart brengen van de huisvestingsvraag van verschillende soorten gebruikers. Wezenlijk hierbij is dat niet de branche of organisatiegrootte bepalend is voor het ontwerp van de werkomgeving, maar het type werkzaamheden dat op kantoor verricht moet worden. Een kantoorinnovatieproject begint daarom altijd met een gedegen analyse van de werkprocessen en de bureaucultuur. Daarna moet een zorgvuldig vormgegeven planvormingsproces worden doorlopen. Vaak zijn dan de mogelijke oplossingen minder spectaculair dan de organisatie van tevoren had gewenst. Een goed kantoorconcept heeft de volgende kenmerken: • Het biedt een werkomgeving die past bij de werkprocessen. • Het wordt ‘gedragen’, dat wil zeggen breed erkend als passend bij de eigen organisatie. • Het is haalbaar, dat wil zeggen realiseerbaar binnen de functioneelruimtelijke en technische randvoorwaarden en bovendien passend binnen het budget.

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer

Planontwikkeling

Planontwikkeling wordt uitgevoerd door de initiatiefnemer. Voor de meer omvangrijke projecten, die uit meerdere individuele objecten kunnen bestaan, zal vaak ook de gemeente bij de planontwikkeling betrokken zijn.  De rol van de gemeente kan hierbij variëren van voorwaarde stellend door middel van een bestemmingsplan of stedenbouwkundig plan tot mede-ont- wikkelaar in een publiek-private samenwerking. In de fase van planontwikkeling kunnen de volgende vier onderling samenhangende deelplannen worden onderscheiden:

• De markttechnische planontwikkeling
• De juridische planontwikkeling
• De financiële planontwikkeling
• De bouwkundige planontwikkeling

Bedrijfs ruimte huren Breda

Deze deelplannen kunnen niet los van elkaar worden gezien en worden zeker niet volgtijdelijk uitgewerkt worden zoals  Bedrijfsruimte huren Breda. Ook kan de planontwikkeling niet los worden gezien van andere fasen van het ontwikkelingsproces zoals het ontwerpen en aanbesteden. Er is sprake van een parallel en interactief proces waarbij de verschillende (deel)plannen continu worden verfijnd en op elkaar worden afgestemd. Bij de planontwikkeling kunnen, naast de initiatiefnemer, andere marktpartijen betrokken zijn. Marktonderzoek kan bijvoorbeeld worden uitbesteed aan gespecialiseerde bureaus. Bij de markttechnische planontwikkeling kunnen makelaars betrokken zijn vanwege hun algemene en lokaal specifieke marktkennis. Zeker voor wat betreft de meer complexe plannen zal de juridische planstructuur de inzet van gespecialiseerde vastgoedjuris- ten en fiscalisten vergen.

COMMERCIEEL VASTGOED
Projectontwikkelaar
De ‘projectontwikkelaar’ brengt grond, geld en gebruikers bijeen, realiseert het bouwwerk en draagt dit na ingebruikname over aan de klant. De projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld  een bedrijfsruimte te huur in Almere . bouwondernemer zijn vaak (een risicodragende bouwer) of een onafhankelijk bedrijf dat zich juist toelegt op het ontwikkelen van gebruiksconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Ook komen projectontwikkelingsmaatschappijen voor, die gelieerd zijn aan financiële instellingen. Een projectontwikkelaar die deel uitmaakt van een bouwconcern kan als secundaire doelstelling hebben: het door middel van projectontwikkeling vergroten van de bouwproductie. Vrijwel alle grote bouwondernemingen in Nederland hebben een dergelijke ‘ontwikkelingspoot’ die de afgelopen jaren substantieel heeft bijgedragen aan de netto winst. Een projectontwikkelaar, die gelieerd is aan een financiële instelling zal als secundaire doelstelling hebben het doen toenemen van de financieringsactiviteiten en -omzet. Voor een projectontwikkelaar met binding aan een institutionele belegger kan (onder meer) het ontwikkelen van vastgoedobjecten voor de eigen portefeuille doelstelling zijn. De ‘bloedgroep’ van de projectontwikkelaar en de daarmee samenhangende secundaire doelstellingen zijn derhalve van invloed op het product : kantoor huren in Enschede  dat kan worden aangeboden en op het imago van de onderneming.
De klant van een projectontwikkelaar kan een institutionele belegger zijn, maar ook een particulier. De projectontwikkelaar verwerft bouwlocaties, coördineert de planontwikkeling en leidt de realisatie. De projectontwikkelaar heeft primair belang bij de verkoop van het project, en is veelal niet geïnteresseerd in commercieel, technisch en administratief beheer. Een belangrijk bestaansrecht van projectontwikkelaars is de overheveling van tijd, geld, risico en deskundig opdrachtgeverschap van de (institutionele) opdrachtgever of de te huisvesten organisatie naar derden. Belangrijke risico’s die de projectontwikkelaar loopt zijn als volgt.

 

Marktrisico

Marktrisico ’s hebben betrekking op de financiële gevolgen van wijzigende marktomstandigheden tijdens het vaak langdurige ontwikkelingsproces. De belangrijkste marktrisico’s zijn het verhuurrisico en het afzetrisico. Verhuurrisico is het risico dat een kantoor niet, of tegen een lagere prijs verhuurd kan worden. Het afzetrisico betreft het risico dat een kantoorgebouw niet, of voor een tegenvallende prijs verkocht kan worden. Vanzelfsprekend zijn beide nauw met elkaar verbonden.

Prijsrisico

Prijsrisico is het risico dat de investeringskosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk begroot. De belangrijkste risico ’s in dit verband liggen bij verwervingskosten voor de grond, de kosten van een kantoorruimte huren in Nijmegen  en eventueel noodzakelijke grondsanering, de bouwkosten en de rentekosten. •

 

Ontwikkelingsrisico

Met ontwikkelingsrisico wordt bedoeld dat het ontwikkelingsproces niet kan worden afgemaakt of pas na een forse onvoorziene vertraging. De oorzaak hiervan ligt buiten de ontwikkelaar. Zo kan bijvoorbeeld een bestemmingsplan niet worden gewijzigd of een bouwvergunning niet worden verleend. Bij grote vertragingen kunnen vooral de rentelasten zeer sterk toenemen. De meeste grote Nederlandse projectontwikkelaars zijn aangesloten bij de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).