Tagarchief: kantoorruimte huren Almere

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

         Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent dat je een zo groot mogelijke bijdrage levert aan het bedrijfsruimte huren in Enschede functioneren van de samenleving, aldus SER-voorzitter Her­man Wijffels in de NRC Handelsblad van 10 september 2005. Sinds de privatisering, de Bedrijfsruimte huren Breda brutering en de omvorming van vrijwel alle woningcorporaties van vereniging tot stichting is er een ware fusiegolf ontstaan. Thans is nog slechts een gering aantal directeuren/bestuurders verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van corporaties. Vanuit deze nieuwe situatie wordt regelmatig de vraag gesteld: van wie zijn de corpo­raties eigenlijk? Met veelal de onderliggende vraag: wie kan en mag beschikken over de kantoorruimte huren Almere astronomische reserves van deze corporaties? Daarbij rijzen onder meer de volgende vragen: hoe kunnen corporaties het best omgaan met de hun toevertrouwde fondsen? En vanuit welke waarden zou Volkshuisvesting moeten opereren? Woningcorporaties beschikken over tientallen miljarden euro’s maatschappelijk vermogen en kunnen nog grotere bedragen geld lenen bij banken. Maar anno 2000 dringt zich steeds meer de kantoor huren Enschede vraag op: wat is nu een maatschappelijke investering? In 2003 vroeg een corporatie aan het ministerie van Volkshuisvesting – thans het ministerie van VROM – toestem­ming voor het bouwen en verhuren van een gevangenis in Rotterdam met het argu­ment dat het wegwerken van een cellentekort ook een vorm is van maatschappelijk rendement. Of neem corporatie Servatius uit Maastricht. Die is van plan over de grens in Luik woningen te bouwen om te voorzien in huisvesting voor de overloop uit Lim­burg. Of neem het eerder al genoemde schip SS Rotterdam van Woonbron uit Rotter­dam. Het blijkt dat het moeilijk is een eenduidige grens te trekken. Er spelen hier twee aspecten mee die in de discussie door politici vaak worden aangehaald, en waar men grote moeite mee heeft. Het eerste aspect is dat onder andere corporaties commerciële activiteiten ontplooien met staatssteun. Daarnaast moeten corporaties hun grenzen kennen bij het ondernemen van activiteiten en de daaruit voorvloeiende financiële risico’s. Door commerciële activiteiten te combineren met sociale activiteiten wordt een organisatie hybride. Het klinkt aardig, dat met de winst uit commerciële activitei­ten weer sociale activiteiten kunnen worden gefinancierd, maar die commerciële acti­viteiten brengen ook andere normen met zich mee. Marktkrachten zijn altijd sterker dan wordt gedacht. Hybride organisaties zoals woningcorporaties, zorginstellingen, enz. lopen hiermee extra risico’s op het gebied van integriteit.

 

VAN EIGENAREN-GEBRUIKERS NAAR EIGENAREN EN GEBRUIKERS

VAN EIGENAREN-GEBRUIKERS NAAR EIGENAREN EN GEBRUIKERS


Tot in de jaren zestig was er nauwelijks sprake van commercieel vastgoed:  Bedrijfsruimte huren Breda met uitzondering van de grote industrieën waren de meeste bedrijven aan huis gebonden. Daarnaast waren bedrijfsmatig geëxploiteerde gebouwen doorgaans eigendom van de  bedrijfsruimte te huur in enschede gebruikers zelf. Sinds die tijd geeft men in toenemende mate de voorkeur aan het scheiden van eigendom en gebruik: gebruikers zijn huurders in plaats van eigenaren. Door te huren kan de
COMMERCIEEL VASTGOED
gebruiker meer aandacht geven aan het primaire proces van de kantoorruimte huren Almere onderneming en zijn (altijd schaarse) kapitaal investeren in bedrijfsspecifieke productiemiddelen of handelsvoorraad. Tegenwoordig is de combinatie eigenaar-gebruiker vooral nog te vinden in de non- profitsector, bijvoorbeeld bij ziekenhuizen, overheid en onderwijsinstellingen. Vanzelfsprekend kan een huurder alleen als huurder optreden als anderen de rol van verhuurder willen vervullen. Het is de  kantoorruimte huren nijmegen kerkenbos verhuurder die zijn kapitaal vastlegt in het vastgoedobject om via de ontvangst van huurpenningen (en eventuele waardestijging bij verkoop) rendement op die investering te realiseren.

Aanbesteding en uitbestedeing

Als de aan te besteden opdracht is opgenomen in een enuntiatieve vooraankondiging (vooraankondiging) kan de termijn voor inschrijving worden verkort tot 22 dagen bij een openbare aanbesteding en 26 dagen bij een  kantoor huren breda  niet-openbare aanbesteding. Van deze mogelijkheid wordt bij de ontwikkeling van vastgoed echter zelden of nooit gebruik gemaakt. Een niet-openbare procedure duurt dus minimaal 37 + 40 = 77 kalenderdagen. Zelfs bij een inhoudelijk eenvoudige aanbesteding zullen, naast het opstellen van de aankondiging en de selectieleidraden, vaak tientallen dagen gemoeid zijn met het beoordelen van de gegadigden en inschrijvingen. Voor de complexere opdrachten, waarbij in het belang van de opdrachtgever en de opdrachtnemer veel tijd wordt besteed aan de aanmelding, inschrijving en beoordelingen, duurt een aanbestedingsprocedure vaak meer dan zes maanden.
De verkorte procedure kan alleen gevolgd worden, indien het om dringende redenen, die niet te wijten zijn aan de aanbestedende dienst zelf, onmogelijk is de termijnen van de normale procedure aan te houden. Selectie- en uitsluitingscriteria Om een aanbestedende dienst in de gelegenheid te stellen de kwaliteit van de aanbiedende partij te toetsen, is in elk van de aanbestedingsrichtlijnen een hoofdstuk gewijd aan de “criteria voor de kwalitatieve selectie” (uit- sluitingsgronden en geschiktheidseisen). Deze hebben betrekking op de “persoon” van de onderneming zelf en niet op de aanbieding van de onderneming. De selectiecriteria moeten vooraf bekendgemaakt worden en kunnen niet ongestraft worden aangevuld of gewijzigd. De aanbestedende diensten zijn gehouden gebruik te maken van het “gesloten stelsel” van criteria voor de kwalitatieve selectie, dat is opgenomen in de algemene aanbestedingsrichtlijnen. Ze mogen geen aanvullende criteria stellen.
Bij de openbare procedure worden de criteria gebruikt om te beoordelen of de aanbieder aan wie de aanbestedende dienst de opdracht wenst te gunnen, geschikt is om deze opdracht uit te voeren.
Bij de niet-openbare procedure en de procedure van gunning via onder- handelingen dienen de criteria voor de kwalitatieve selectie om tijdens de selectiefase te bepalen welke gegadigden in aanmerking komen voor een uitnodiging tot inschrijving. Een aanbestedende dienst kan daarbij een minimum- en een maximumaantal uit bedrijfspand huren Enschede   te nodigen deelnemers aangeven. Het minimumaantal is vijf (drie bij onderhandelingsprocedure), het maximumaantal kan volgens de richtlijnen vastgesteld worden op twintig. Indien het aantal geschikte gegadigden groter is dan het maximum dat in

COMMERCIEEL VASTGOED
de aankondiging is aangegeven, dient de aanbestedende dienst dit door een vooraf bepaalde en kenbaar gemaakte selectiemethode terug te brengen tot het genoemde maximum. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de loting die in het UAR-EG 1991 genoemd wordt of aan een andere objectieve methode. De kantoorruimte huren Almere  keuze voor een methode hangt onder meer samen met de wijze waarop de criteria voor de kwalitatieve selectie zijn geformuleerd. Als er sprake is van minimumeisen, kan de aanbestedende dienst het aantal gegadigden dat hieraan voldoet, in principe alleen beperken door het uitvoeren van een loting. Indien de meest geschikte gegadigde moet worden gekwalificeerd, dienen de criteria zodanig te zijn geformuleerd, dat daarmee een volgorde van geschiktheid kan worden bepaald. Dan kan gebruikgemaakt worden van een wegingssysteem. Gunningscriteria In de gunningsfase worden de ingediende aanbiedingen getoetst aan de gunningscriteria die in de aankondiging staan aangegeven. Daarna zal in beginsel vast moeten staan aan wie de opdracht kan worden gegund. Gunningscriteria hebben uitsluitend betrekking op de kwaliteit van de aanbieding. De algemene aanbestedingsrichtlijnen kennen de volgende twee criteria: • Laagste prijs. Hierbij zijn uitsluitend de ingediende prijzen van belang. Dit criterium wordt vooral gebruikt bij minder complexe en duidelijk gedefinieerde opdrachten. De inspanningen van de aanbieder (het doen van de aanbieding) en van de aanbestedende dienst (voorbereiding en beoordeling van de aanbieding) zijn beperkt. Bij gelijkwaardige aanbiedingen kan loting de beslissing brengen. • Economisch voordeligste aanbieding. Hiervoor worden meerdere criteria gebruikt. In de algemene aanbestedingsrichtlijnen staan criteria die hiervoor als uitgangspunt kunnen dienen (bijvoorbeeld prijs, kwaliteit of leveringstermijn). Alleen als er gebruikgemaakt wordt van het gunningscriterium “economisch voordeligste aanbieding’’, kunnen varianten in de beoordeling worden betrokken. Indien de aanbestedende dienst geen nadere criteria geeft ter invulling van de economisch meest voordelige aanbieding, is hij gehouden het gunningscriterium “laagste prijs” te hanteren. Het is niet toegestaan gunningscriteria te wijzigen nadat de aanbestedingsprocedure eenmaal gestart is. Bij het beoordelen van de economisch voordeligste aanbieding behoudt de aanbestedende dienst in principe een beoordelingsvrijheid, omdat hij een zekere vrijheid heeft om zelf te bepalen welk belang aan bepaalde zaken

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

uit de offerte wordt gehecht. Deze beoordeling dient echter wel zo objectief mogelijk en aan de hand van de (van tevoren vastgestelde) nadere criteria plaats te vinden. Punten die van doorslaggevend belang kunnen zijn, moeten vooraf bij de inschrijvers bekend zijn. Indien er geen rangorde wordt aangegeven voor de bedrijfsruimte huren Nijmegen  criteria, kunnen aanbieders ervan uitgaan dat deze gelijkwaardig beoordeeld zullen worden

De vastgoedmarkt voor kantoren worden daarnaast sterk gedomineerd door de (overige) zakelijke dienstverlening.

Haaks op de ontwikkeling van winkelcentra in het algemeen en PDV’s/GDV’s in het bijzonder, staat de trend om wonen, werken, winkelen en recreëren weer te gaan combineren in één gebied zoals Bedrijfsruimte huren Breda. Hierdoor wordt de leefbaarheid van de gebieden vergroot en de mobiliteitsbehoefte beperkt.

Steeds grotere winkels domineren het straatbeeld op de dure toplocaties (megastores). Maar daarnaast is het opvallend dat ook kleine runshopwin­ kels in opkomst zijn (shop-in-shop: detailhandel bij tankstations en op NS­ stations).

Winkels gaan steeds meer deel uitmaken van een totaalpakket met amuse­ mentsvormen. Het is de winkeliers er veel aan gelegen om potentiële con­ sumenten zo lang mogelijk vast te houden. Dit wordt bereikt door de consumenten te entertainen met behulp van alternatieve vormen van vermaak en het bieden van faciliteiten zoals kinderopvang. Het bieden van deze faciliteiten vormt een bedreiging voor de omzet per m2 verkoop-vloeroppervlak.

kantoor huren Breda
kantoor huren Breda

De bedrijfsruimtemarkt

LOCATIES

Het gemeentelijke en rijksbeleid inzake locaties van bedrijfsmatige huis­ vesting wordt gedomineerd door concentratie. Daardoor zijn aan de randen van vrijwel iedere gemeente industriegebieden, bedrijfsterreinen of bedrij­ venparken ontstaan. Deze variëren van bonte verzamelingen bedrijfsge­bouwen zonder enige relatie tussen de vestigingen onderling tot gemeen­ schappelijk beheerde bedrijventerreinen in Kantoor huren Breda van uniforme (beeld)kwaliteit, naar Brits voorbeeld (zie parkmanagement).

Vanwege de grote vraag naar bedrijfsruimten en het gemak waarmee voor­ al lokale overheden het rijksbeleid hebben omzeild, is er tegenwoordig nauwelijks nog sprake van geconcentreerde en duidelijk afgebakende bedrijfslocaties nabij Vinex-knooppunten. De verbinding van separate bedrijventerreinen leidt in veel gevallen al tot corridorvorming: een lange aaneenschakeling van bedrijvigheid langs snelwegen.

De kantoorfunctie voor de bedrijven die op deze terreinen gevestigd zijn, neemt toe, zowel in omvang als in kwaliteit. Dit wordt veroorzaakt door een steeds grotere nadruk op uitstraling van bedrijven (het ‘visitekaartje’) en de komst van steeds meer kantoorhoudende organisaties in deze gebie­ den. Op recent ontwikkelde gemengde terreinen is de vraag naar kantoor­ ruimte zo groot dat met kantorenterreinen vergelijkbare huurprijzen kun­ nen worden gerealiseerd.

DE VASTGOEDMARKT

Veruit de belangrijkste locatiekwaliteit is tegenwoordig de bereikbaarheid. Vooral de afstand tot het afzetgebied speelt een doorslaggevende rol in de beoordeling van de terreinkwaliteit. Daarnaast is de infrastructuur óp een bedrijventerrein van belang voor de bruikbaarheid; zo zijn wendbaarheid en laad- en losmogelijkheden belangrijke criteria waarop bedrijven de kwaliteit van een terrein beoordelen. Vooral de zogenaamde ‘foot-loose’ bedrijven, die geen specifieke binding hebben met een bepaalde regio zoals kantoorruimte huren Almere verdwijnen uit de duurdere Randstedelijke gebieden naar locaties langs de snelwegen buiten de Randstad.

Locaties zijn schaars in Nederland en het vinden van passende bedrijfs­ vestiging is daardoor een complexe en dure aangelegenheid geworden. Bouwlocaties zijn steeds moeilijker te vinden en er wordt voorspeld dat de vraag naar ontwikkelingsruimte in het komende decennium het aanbod ver zal overtreffen. Er is al een specifiek tekort aan terreinen met uitgeefbare kavels met een grootte van meerdere hectaren. Vooral voor het aantrekken van grootschalige industrieën en distributiebedrijven zijn dit soort locaties noodzakelijk.

GEBOUWEN

De markt voor bedrijfsruimten wordt gedomineerd door eigenaar-gebrui­ kers. Bedrijfsruimten groter dan 2.000-2.500 m2 vloeroppervlak worden vooral door eigenaar-gebruikers gerealiseerd. De huurmarkt bestaat voor het grootste gedeelte uit relatief kleinschalige bedrijfsunits van 1 .000 tot 2.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, met een maximale kantorencompo­ nent van 25%.

Gebouwen die door eigenaar-gebruikers worden gerealiseerd, wijken door­ gaans af van standaardgebouwen, omdat de eigenaar-gebruiker alle wensen in het ontwerp kan doorvoeren. Minder dan in het geval van een eigenaar­ belegger wordt rekening gehouden met de verhuurbaarheid of de verkoop­ mogelijkheden in de toekomst. Bij de nieuwbouw van bedrijfsruimten waaronder Bedrijfsruimte te huur in Almere is een grotere diversiteit waarneembaar dan in het verleden. Omdat ook bedrijfsruimten steeds meer op zichtlocaties worden gerealiseerd, is er meer aandacht voor de uitstraling en vormgeving.

Huurgebouwen worden vaak gecombineerd ontwikkeld. Dit betekent dat een projectontwikkelaar of verhuurder een locatie verwerft, waarop veel kleinere units worden gerealiseerd in plaats van enkele grotere panden. De verhuurder beperkt hierdoor zijn risico’s. Huurgebouwen zijn normaliter gestandaardiseerd en nemen de gemiddelde gebruiker als uitgangspunt. De standaardisatie heeft vooral betrekking op vloerbelasting en afdeklaag vloer, vrije hoogte van de bedrijfshal, verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte, aantal laad- en losdeuren en afwerkingsniveau.